地产企业用集中采购降本？请做好这三点

2019年，房企面临前所未有压力

万科：2019年，活下去

万科2018年秋季例会，万科打出醒目的标语“活下去”。如果说前几年地产圈还在判断或者预测产业进入白银时代，那么今天，我们可以说房地产行业的转折已经实实在在了。

恒大：房价大幅折扣销售

恒大集团全集团营销会议，许家印亲自主持并宣布所有在售项目住宅可有9折优惠，商铺8折优惠。

碧桂园：开启大规模人员优化

春节后开工，就传出碧桂园裁员的消息，并且是一次规模比较大的裁员，有部门裁员幅度高达50%。碧桂园否认裁员，但确认了组织架构优化调整的事实。目前不仅仅是碧桂园一家房企在进行瘦身，整个房地产行业都在进行瘦身。

作为房地产行业三巨头，万科、恒大、碧桂园不约而同采取战略收缩、降价、裁员等紧缩性政策，房产寒冬似乎真的来了。

 

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活下去，房企开始"向内"看

Shawn Tully在《财富》杂志中指出：通常企业的经常性开支不超过其平均制造成本的3%，劳动力成本不会超过6%。即使最有效的费用削减，将生产过程中劳动力密集的部分进行全面自动化，对总成本的改善还是微乎其微。

企业有55%－80%的收益部分花费在采购上，说明产品总成本的大部分在生产之前已被锁定。一些在行业中领先的企业开始将其目光转向了这55%－80%的部分，并亟欲从中实现“企业节流”

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集采已成为"企业节流"重要方法

集中采购可理解为：企业按照统一的分类标准，收集和汇总一定时限不同主体采购需求，形成采购规模优势，通过向多个供应商进行综合绩效考察、招标比较、择优采购，通过统一的采购、库存和结算控制，降低采购成本。

在获得采购价格优势的同时，兼顾采购物品的品质和供应商服务质量的控制。目前国际上大型企业普遍应用于降低成本，提高盈利能力，增强竞争力的管理措施之一。

目前集中采购已成为房地产企业降低成本、加强采购管理的一个发展方向。

 

成功房企集采，需要具备三要素

 

01 组织和制度保障

在企业开展集中采购前，房企应当建立配合集中采购业务的组织架构。根据企业内部管理需求，精确定义和划分权利义务主体，界定采购实施与管理层级。同时需要为各层集采组织制定相应的管理制度。制度建设可以从五个方面进行系统化的梳理：

1.采购需求及采购计划管理，包括采购需求编制、汇总、分发等

2.集中/战略采购流程管理，包括采购形式选择、文件编制、标准化流程等

3.供应商管理，包括供应商准入、考察、评价、绩效管理等

4.集采物资管理，包括物料编码、集采目录制定、物资出入库等

5.合约管理，包括合约规划、编制、标准合同范本、履约过程管理等

02 集采策略选择

房地产业业态众多、产品差异性大，导致房地产业采购的高复杂度。此外，房地产行业的供货形式存在甲供、甲定乙供、甲方限价乙供等多种模式。加之地产项目的地区性，加剧了采购供应的难度。

通常房企的集采模式可分为四个层级，即集团层集中采购、区域层/产业层集中采购、城市层集中采购、项目直接采购。

房企应当从经济效益最大化、重要性和通用性三个角度分析采购物资，实现物料与采购策略的良性匹配。

根据企业采购整体规模，结合市场供应复杂度和对业务的影响程度等多维度分析，合理确定集中采购的目录和规模标准。集采目录在具体实施过程中应当动态调整。

03 工具支撑

有了制度保障和策略分析，企业需要面临制度和策略的落地和执行。房企还需要一套适合房地产集中采购业务特色的电子化平台系统，形成对集采制度和策略的有力支撑。

集中采购平台的建设，应当秉承数字化、互联网化、精细化和可视化的理念，遵循统一规范、开放包容、可扩展的设计原则，结合房企自身业务特点，运用先进的技术思维和手段进行搭建。诸如云计算、微服务、大数据、移动互联网、区块链等技术，均可应用于集采平台。

同时，集中采购平台应当通过系统集成的方式，对内与集团整体的信息系统实现互联互通，包括ERP、财务系统、协同办公（OA）等，实现企业整体管理的统一和闭环。

同时基于集采平台内外互通的定位设计，应当通过API服务接入各种第三方互联网服务，包括交易安全保障（电子签章及CA服务）、费用管理（商业银行交易管理服务）、便捷开票（电子发票服务）、供应链金融服务等。