房价短期看需求，长期看供给

当前，一线城市房价呈下行趋势，毋容置疑是限购、限贷、限价、限商等措施抑制需求的结果，从长期看需大于求的基本面没有改变。

本质上讲，决定房价的主要因素只有两个，一个是政府从房地市场获得的收入，另一个是城市资源对新生高知、高素质人口的吸引流入指数。据财政部数据，2017年前期11个月，从房地产直接收入占财政收入的25.96%，2016年同期为25.45%，充分说明财政严重依赖房市，而且短期不会有大的改变。政府要收入只能是抬高房价。一线城市精英化趋势明显，以北京为例，在疏解非首都功能的大环境下，人口流入指数依然很高，新增人口带来了大量居住需求，而且北京五环内几乎无新房可售，新房也越来越靠近六环，住房特别是市内供房明显不足，值得一提的是通过综合整治城内环境，越来越好，中心城市、城市中心房价必然走高，全世界都是如此。

即使是推行租售并举、租购同权对一线城市的房价也影响不大。因为所谓购房需求是指有购房意愿和购买能力的群体，所以租房主要是保障没有购房能力的群体，基本上购房者和租房者在两个分离的市场上，当然租房不会对购房的价格产生大的影响。经济学上，把随着收入需求量增加的商品称为正常品，而需求量减少的商品称为劣等品。事实上，有能力购房时几乎所有的人都选择了购房，从这个角度讲作为劣等品的租房是难以撼动作为正常品的商品房的价格。如果说有影响，仅仅是政策效应带来的房价下降心理预期，短期可能抑制需求，而无法改变了房价长期走势。再说，政策的出台是出于保障大家的基本居住，防止投机，而不是打压房市。

综上，当前一线城市房价的下行只是暂时的，还会有上涨的空间，但是对于非中心城市来说，房价可能因人口流出而上涨乏力，特别是在居民存款增长乏力、居民杠杆上涨过快的情况下，2018年房价还将处于调整期。

                                           2017年12月14日