摘要 我们都知道，房地产业对我国国民经济的发展十分重要，近年来，房地产价格呈现出一种持续暴涨的趋势。虽然政府对其采取了相关的调控措施，但是效果低微，房价还是一味的上涨。因此本文通过研究以深圳和重庆为代表的房地产市场中各集团利益的博弈，从博弈论的角度探索房地产市场中各集团的利益关系，从而提出符合房地产市场中各集团的合理建议，使得各大利益集团的利益能够平衡化，居民能够承受得起房价，为促进房地产市场的健康稳定发展做出贡献。
关键词 房地产利益博弈
一 绪论
房地产产业作为我国国民经济的支柱，它的发展与变动时刻牵动着房地产市场各大利益集团的神经，同时也对国家与社会的经济发展，政策变化产生相关的影响，影响房地产市场各大利益集团的关系。
房地产价格的过快上涨产生深远的影响，主要从宏观与微观两个方面来说。从宏观上说，房地产价格过快上升，会慢慢的是我国房地产产业成为泡沫，90年代亚洲金融危机就是一个很典型的例子，当房地产产业成为泡沫后破裂后对经济造成不可估量的破坏与损失。从微观上说，房地产价格的过快使得人民的收入水平无法支付房子价格，无法承受购房，租房的压力，影响生活水平与质量。
面对房地产市场价格过快增长，政府肯定会采取相关的措施来进行调控，但是效果没有那么好。通过分析发现，这一切的背后竟然与房地产各大利益集团利益之间的博弈有着密切的相关，从根本上来说，房地产价格问题的实质是房地产价格市场中多方利益相关者进行博弈的一个过程和结果。本文从博弈论的角度对深圳与邯郸这两个市之间的房地产市场中各大利益集团进行分析，探讨深圳与重庆这两个市房地产市场中各大利益集团之间的博弈过程，从而得出相关的结论，进而科学合理地为政府提供相对应的建议与措施，促进房地产市场又快又好的发展，房地产经济更加繁荣健康发展，国民经济越来越好。
二 我国房地产市场的现状
随着我国地产热的不断升级，我国房地产经济已处于高风险的不利状态，因此要保持我国地产经济实现良性健康的发展，现阶段需要对我国的房地产经济发展现状的研究和分析，从而提出合理的建议，以确保我国房地产经济稳健发展。
2.1 我国房价不断大幅提升
现阶段，我国正处在大力推进城镇化建设的初级阶段，城市人口的不断增长这样必然会引起人民对住房需求的大幅增长。同时土地是稀缺资源有一定的限度的，它的开发与控制权都在政府手里，造成了市场的不断缺位，出现了住房供不应求现象，最终导致房价大幅上涨。而房价的不断上涨致使使大多数消费者和投资者一致认为房产会持续升值，具有很大的投机价值。房地产不断投机的欲望增大对市场的需求，同时地产商也因为这种错误的意识不断抬高价格。消费者和投机者对未来价格偏高的预测使现在的价格呈现偏离正常的增长趋势，使得房地产行业出现高风险现象，对我国房地产经济的健康发展造成不良影响。
2.2 房地产市场本身存在的问题
我国的房地产市场存在不合理的房类现象。高端住房供过于求，而普通住房和保障性住房的供给量较少。供需结构的不合理性也就直接导致了价格上涨。这样形成的房地产高风险现象，不利于改善人民的生活质量、提高人民的生活水平。另外，由于地产行业的利润一致处在一个很高的水平，而进入地产市场没有具体的准入规则，吸引了许多投资者纷纷加入该行业，致使房地产开发商资质没有十分混乱，没有统一的标准，更有甚者为了利益成立临时性的房地产开发公司。由于以上种种我国房地产市场的管理十分混乱，不利于我国地产行业健康稳健的发展。
2.3 我国的地产金融体系不规范
目前，我国的地产金融在自身的制度建设方面有了一定的经验，发展的趋势也很良好，但是还存在着一点点的不足，例如房地产行业的贷款长期倾向于开发贷款，普通住房信贷发展不足，这样的问题影响着房地产经济的健康发展。因此需要集中精力解决这样的问题。
三 深圳与邯郸的房地产现状分析
3.1现状
（1）深圳房地产现状
纵观25年深圳市房地产业的发展历史，深圳的房地产业价格上涨和供需求比例失衡并存是经常频繁的事情，因此人民对深圳的房价的总体印象是变化快，房价高。具体表现为：
1、深圳的价格上涨明显。2015年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2016年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《25深圳房地产市场发展与26年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。25年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达2％¬¬——3％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从25年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。1月份以后，价格持续上升，其中1、11月同比增长为24.7％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.9％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7元大关；办公楼均价则达到了1249.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。
2、深圳的房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从23年上半年的.93，24年上半年的.9，迅速缩小为25年的.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为42万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。
（2）重庆房地产现状
重庆市的变化带有一个特点：史诗性、建设性、开创性。
据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。2011年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市规模扩大到了现在的6平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2016年，重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元，年均增长2%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到26年的629.63亿元，增长9.33倍，年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的25%，有力地促进了固定资产投资增长。
重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。
重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增幅为17.9%，与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中，商品住宅完成75.96亿元，同比增长29.4%；经济适用房建设投资为6.29亿元，增长49.7%；办公楼投资2.11亿元，同比增长13.4%；商业营业用房建设投资1.75亿元，同比减少13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。
3.2利益相关者分析
房地产市场中的利益集团相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场的重要构成要素，它主要包括了中央和地方政府、房地产商、房产购买者(消费者)以及其他利益相关者。下面来对这各大利益集团进行分析与研究
（1）中央政府和地方政府
从我国房地产市场现状来看，政府在房地产市场中扮演着最重要的角色。政府是调控房地产业的主体，土地的开发与控制权都在政府手里，在很大程度上决定了房地产业的发展。这一点在深圳市与重庆市的房地产现状陈述过了，政府的政策与支持关系到房地产经济的发展导向与经济发展趋势。
（2）房地产商
开发商是房地产市场的重要主体之一，在房地产市场中扮演者核心的角色。他们是房屋商品的供给者，也是该市场中主要的利益追求者。同时，房地产商也是中央政府和地方政府调控的目标对象。从理性的经纪人角度分析，房地产商的目标是尽可能地降低成本并抬高商品价格，以获得最大化的利润。每一次房地产的趋势变动会引起政府的调控，通过颁布相关的措施来促进各大房地产商进行相对应的发展战略，以确保自身能够良好发展，获取更多的利润。深圳与重庆的房价的变动都会引起政府对其的调控，从而让深圳与重庆的各大房地产商对自身企业的发展进行相对应的公司发展方向的调整。
（3）房产购买者
房地产市场中的消费者泛指房产的购买方，包括了以自身居住为目的购房者和以投机获利为目的的炒房者。其中以自身居住为目的购房者是住房的真正需求者，对于住房的消费占据了家庭收入的绝大部分，尤其是近年来不断提高的房价收入比，使得工薪阶层的购房负担日趋加重，同时也严重影响着他们的日常消费和生活。而投机性的炒房者是以获利为目的的房产消费者，与前者不同，尽管他们都属于买方市场，但他们在利益上却与房地产商保持着高度的一致。深圳的房价高的很大程度原因是深圳外来工作人员很多，从而使得房子供不应求，房价很高，而重庆由于地处山区，交通相对来说不方便，发展机会也没有深圳的那么好，这样使得房子供过于求，房价相对深圳来说便宜好多，人们也有可能一下子购买几套房子，而房地产开放商看到这样的情况，也会在一定程度上也提升房价，从而房价上涨。
（4）其他利益相关者
房地产周边行业也会受到房地产价格的影响，除了政府、房地产商和消费者，与房地产业有着利益关系的其他主体，如建筑行业、建材行业、装饰行业、绿化行业和房地产中介等等，这一群体的数量也是相当庞大的，他们都在房地产开发、建设和销售过程中获益。他们与房地产商利益是趋同的，行业景气度也与房地产业密切相关。
综上所述，各个利益相关者在房地产市场上从自身出发都存在不同目标和利益。在众多利益群体各自的目标和利益存在的情况下，出现矛盾在所难免。所以要寻求各个利益相关方的一个利益相对均衡点，这样这个庞大的利益系统就会呈现出相对稳定的运行状态。
3.3利益主体之间的博弈
（1）房地产商之间的博弈与合谋
由于我国呈现明显的区域垄断性，就目前来看激烈的竞争不但没有使房价下降，反而一直保持上升的趋势。在我国房地产市场中，房地产开发商之间最典型的博弈就是基于土地招标和拍卖过程中的博弈。
这一点深圳的房地产商表现的更突出，一方面深圳的发展机会大，工作机会多使得更多的人往深圳跑，
（2）房地产商和地方政府的博弈与合谋
在房地产市场中，地方政府与房地产商之间的博弈较多的体现在是否切实贯彻中央政府所制定的政策，对高和过快上涨的房价进行调控和管制。在房地产市场上，地方政府对城市一级的土地进行垄断经营，一些地方政府为了追求经济目标和提高政绩往往通过提高低价来获
得更多的财政收入和提高地区的GDP。而对于房地产商而言，其目标是尽可能降低开发成本以提高利润率，土地价格就是房地产商在开发成本中最重要的一项。因此，房地产商如何获得土地，以怎样的价格获得土地等都对房价有着重要的影响。
（3）中央政府和地方政府的博弈
虽然，中央政府和地方政府的关系从本质上来讲是整体和局部、领导与被领导的关系，但是由于地方政府有其独立的政治经济利益且和中央政府存在一定的目标差异。因此，地方政府成为了有着双重身份的经济主体。造成中央的政策不能很好的被观测执行的最主要原因是中
央与地方的信息不对称和地方保护主义的普遍存在。在房地产市场中，中央政府是调控政策的制定者，而地方政府是政策的具体执行者，由于两者的利益存在不一致性，使得这个过程成为了中央政府和地方政府的博弈过程。由于地方政府相对独立的政治经济地位，在执行
中央政策时具备了和中央政府讨价还价的能力，因此具备成为独立博弈主体的条件。
四 对深圳与邯郸的房地产现状的优化建议
1. 重塑地方财政体制。在各大利益主体的博弈过程中，抑制房价过快上行的深层次障碍是如何改变地方政府对土地财政的依赖路径，土地财政继续下去的后果将是“竭泽而渔”、不可持续。如何将地方政府的税源长期化、稳定化，如何将土地财政转向财产税财政转型，使地方政府由经营土地转向经营公共环境、由隐形税收转向显性税收，通过财产税财政逐渐替代土地财政，是改变市场对房价持续上行预期的关键，对此值得深入研究和试点。
2.研究土地供给的市场化调节机制。 研究多元化的供地机制，培育多元的土地供应主体，形成供地的市场竞争机制，以平抑土地价格，建立土地供应量指标与房价指数相联动的机制，以改变市场土地短缺的预期。
3. 建立住房需求结构平衡机制。改经济适用房建设为廉租房建设，承担政府保障居民基本居住权利的职责。为房地产绑架居民刚性居住需求松绑，进而改变市场住房需求预期。
4.转变地方政府职能。科学合理、清晰准确地划分政府经济职能的范围和边界,并规定地方政府履行职能的基本手段和方式。加强对地方政府行为的监督,实行政务公开,增加政府职能机关工作的透明度,加强民众和媒体的舆论监督,督促政府职能机关全面认真地履行职能。监督机制历来是房地产的薄弱环节。完善的监督机制既可以保障制度和法规的实施和执行,也可以保障各种标准的正确使用,又可以保证市场运行的透明和公平。
5.建立失信惩戒机制,强化房地产诚信体系的他律机制。只有当失信成本大于守信成本时,守信才可能成为行为主体的理性选择,因此,在房地产诚信体系建设中必须建立强有力的失信惩戒机制,综合运用法律、行政、经济和道德等手段来严惩失信行为,改变失信者的收益预期
6.加强房地产相关法律法规建设,完善房地产诚信体系的法律框架。法律作为正式制度对诚信而言是一种最重要的保障方式,在我国房地产诚信体系建设中,就是要把房地产市场活动中己经形成的符合我国实际情况的行为法制化,并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制。由于我国房地产市场发展历史短而速度快,房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要,这也是目前很多房地产交易纠纷无法依法解决的原因之一
五总结
由于房地产经济跟人们的生活联系比较紧密，所以它发展的好坏直接关系着国家和人们的切身利益。为了保证房地产经济在我国能够健康稳定的发展并保障人民的住房需求，我国需要加大对房地产市场的整顿，防止房地产经济泡沫发生。这些不仅需要房地产行业自身积极的整改，同时还需要国家积极地进行政策性的调控，采取有效措施加强房地产经济管理，科学规划建设用地、充分发挥政府的经济职能作用、加强政府的宏观调控，有效控制地价，只有这样才能进一步确保房地产市场良性健康有序的发展下去，带动我国经济蓬勃发展。
参考文献
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