业主拒不卖房，如何选择诉求

最近重庆二手房价格上涨稍快，颠覆了重庆人近十年来形成的房价预期，以往“耿直”的重庆人也纷纷毁约要求涨价，着实有些难看。房屋买卖合同纠纷案中，业主毁约拒绝卖房，买家可以向法院主张哪些请求？按照买家可期待的利益大小排列，一般有以下四项请求：

1. 继续履行合同强制过户
2. 赔偿房价上涨的损失
3. 主张合同约定的违约金

4. 双倍返还定金。
   以上请求都是可以向法院提出的，但是越往下需要满足的条件越苛刻，获得法院支持的难度也越大。

   
   
   

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一、强制过户（难度★★★★★）

是否可以强制过户一般要考虑是否有法律或者事实上的困难。首先最常见的困难就是抵押权人银行不同意。很多涉案的房屋都是银行的抵押物，银行就该抵押物是有优先受偿权的，若判决强制过户必然会侵犯银行的抵押权。所以实践中法官都会先调查房屋有无抵押查封的情况，若是有法院则不会支持此项的请求。

《合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;

唯有在没有法律和事实上困难的情况下，才可能判决继续履行合同强制过户。故意违约的业主又经常会给买方增加困难，导致这个诉讼请求在实践中用得不多。
其次，买家需要提供全款。按揭贷款是需要买卖双方到银行面签的，卖方不配合的情况下，按揭贷款办不了。买家若想强制过户，则需要准备全款。

最后，房屋买卖合同成立。主体有权处分，有买卖的合意，交付定金是不够的，必须要有完整的房屋买卖合同，清楚约定房屋买卖的事实。
简单的说条件有三：一是涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封、房屋上没有抵押等他项权，或具备涤除条件；二是买方具备支付剩余购房款的能力，三是合同成立。
点评：条件苛刻，利益可观，精心准备，未必无房

二、赔偿房价上涨的损失（难度★★★★）

不能请求强制过户，要求赔偿房价上涨的损失，理论上也是能够保障买家大部分利益的。然而如何确定房价上涨的损失也是实务中的难点。原被告通常都难以充分证明房价上涨后价格，于是就引入了第三方评估机构，由权威的司法评估机构对房屋的价格进行评估来确定这部分损失。这方法看似公平，实际也有些BUG。评估出房价往往是滞后于房价变动的，例如，在房价上涨的时候，评估价往往低于房屋实际的价格；在房价下跌时，评估价又经常会高于房屋实际的价格。一般业主毁约又都是在房价上涨的时候，所以机构评估出的价格往往低于原告的预期。
评估房价的评估费都是由申请人先行垫付的，最后判决如何分担评估费庭审阶段还未可知。按重庆《渝评协（2015）5号》文件，房屋评估费大约都是在房屋总价的10%。诉讼成本的增加也是不得不考虑的因素。
这项诉讼请求收集证据的难度大，评估导致的诉讼时间长，导致最后结果的不确定性大，原告选择这个策略的也不太多。
点评：设想美好，实践尴尬，胜诉不稳，谨慎使用

三、赔偿违约金（难度★★★）

解除合同同时追究违约责任，是大多数原告的选择。 按重庆的二手房的交易习惯，合同中的违约金一般约定为总房价20%。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

只要是双方的都同意，合同约定超出20%也是可以。不过我国的违约金是补偿性质的，合同中的违约金条款的约束力没有某些国家效力那么强。如果超过买方实际损失的30%，法院有权进行调减。

《合同法解释一》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

上面的“履行情况”应该是司法实践中考虑最重要因素。最近有不少人在交了定金后遇上卖方毁约，盛怒之下要求赔偿总价20%的违约金。虽然法官往往会表示同情，不过重庆法院都普遍认为：买方交付的房款不多、实际损失不大，双方并未开始本约的履行，故该诉求大多都是得不到支持的。
这种情况下，要求20%违约金确实很难，却也不是绝对的不行，因为还有“当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”也需要考虑，同时与法官、律师的人为因素有关。如果一定要我说胜诉概率，我估计是20%。

点评：实践常用有保障，履行情况需思量

四、双倍返还定金（难度★）

除了请求违约金以外，最常见的是请求双倍定金了。二者只能选其一，有需要的可以用20%的概率比较下收益期望。

《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金返还是惩罚性质的法律规定，对证据的要求不高，胜诉较为容易。但是赔偿金额有限。

《担保法》第91条："定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十"。

定金最多也不能超出合同总价的20%，获赔最多房总价40%。实践中谨慎的买家更是选择少交，一般不会超出5万元。所以，即便法院完全支持这项请求，也未必能买家挽回损失。若是聘请律师代理诉讼，律师需要做的工作比前面诉讼策略也不会少很多，律师费自然相差不大，相对最终可得利益而言律师费更贵了。
点评：择一请求需细算，调解诉讼两相疑。
诚实守信的群众是重庆发展最宝贵的财富，相信大量的交易以及相伴的追责能让重庆人更快成熟，创造未来更多的财富。契约是当事人的法律，那些违约的人理应受到应有的惩罚，但是所有的惩罚措施都是需要实施成本的。希望遇上毁约买家可以准确评估诉讼风险收益，作出对自己最有利的决定。