英美不动产法入门 | 第二章 自由保有地产（中）

第五节 限嗣继承地产 Fee Tail

有时为资助婚姻，会授予地产，并约定限制：

A gift of land to a man and the heirs of his body

目的是为了保证地产沿特定血脉相传，若血脉中断，则地产复归于授予人。

但在1285年之前，法庭对上述授予的解释却与授予人意图不同，将之解释为附条件的非限嗣继承地产fee simple conditional。

这种地产形式的法律效果如下：一旦有子嗣，条件满足，地产人即可自由转让。此时，动产无法按授予人意图按特定血脉遗传。若在子嗣去世后仍未转让，地产复归于授予人。

法庭的目的仅在提升地产的自由转让，fee simple conditional不完全是非限嗣继承地产。

可自由转让这一权能与地产授予人的意图相违背。有鉴于此，议会于1285年制定《附条件赠与法》De Donis Conditionalibus，废除普通法上的fee simple conditional，创制限嗣继承地产这种新形式。

限嗣继承地产的效果如下：

若被授予地产之人有直系后裔，则享有限嗣继承地产权；若无，则地产复归授予人或其继承人。

地产人可将地产转让他人，但受让人仅取得以转让人寿命为限的终身地产。转让人死亡，地产复归转让人直系后裔或（若无直系后裔）原授予人。

限嗣继承地产影响地产自由转让性，负担过重。

1472年，通过一种拟制的物权诉讼common recovery，直系后裔的权利被阻却。16世纪，不仅直系后裔，复归权人reversioner和剩余权人remainder的权利也被阻却。

在16世纪，通过另外一种拟制诉讼fine，直系后裔的权利可被阻却，但因此受益之人须缴纳“base”费。

这样，非限嗣继承地产慢慢被废止，这过程称为docking or barring the entail。

1833年，fine和recovery都被制定法Fines and Recoveries Act废止。限嗣继承地产在英国不能再以法定地产的形式设立。

1925年英国的立法改革之后，限嗣继承地产和后面要讲的终身地产只能以衡平法形式存在。

在独立之前，美国大部分地区承认限嗣继承地产。革命后，多数废止。理由一在限嗣继承地产多与长子继承制primogeniture关联，二在限嗣继承地产是一种将地产在家族内传承的法律设计。与美国社会状况不符。

目前仅剩四州承认。大多数州立法将其改为非限嗣继承地产，次之将其改为终身地产，还有少数几个州将其改为：地产人的终身持有+直系后裔非限嗣继承地产的形式。