浅谈楼市的发展

        房价腾飞-国家队的力挽狂澜

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时间回到2008年，经济危机影响全球。市场经济鸿哀遍野、投资率跌入到冰点，人们再也不愿意将自己的钱拿来投资。各国政府为了漂亮的GPD、CPI、PPI这类经济数据，不断出手进行救市。尤其是中国，为了这艘拥有13亿人口的航空母舰毅然向市场投放了4万亿资金。随着这4万亿的投入，A股的上证指数开始飘红，楼市开始回暖，好多温州人抓住了这个机会进行大量的置业，在后面几年给他们带来了不菲的收益。各国首脑在和中国领导人员会晤时，大赞中国在挽救经济化危机方面为世界经济体做出的贡献。

  随着楼市的高歌猛进，大量的资金流向了房地产，同时带动了整个产业链的发展，国民经济实现了腾飞。时间悄然来了2014年。当时为了挽救市场的4万亿逐渐露出了它狰狞的面目。房价过过快上涨、产能过剩。这7年内，房价上涨3~4倍，房子尽显它的金融属性。2009年南京市房屋均价为8千左右，目前均价2万以上。好在是新一届领导人及时意识到这个问题，提出“房子是住的，不是用来炒的”，进行楼市调控，抑制过快上涨的房价。

                    调控背景下杠杆

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物理学家阿基米德曾经讲“只要给我一根杠杆，我就能撬起整个地球”。杠杆这个词对于大多数人来讲是陌生的。它首先出现在A股市场中。在2015年过完春节之后，A股出现一段时间的牛市，一些证券商利用场外配资将股民提供炒股贷款，这就是利用杠杆作用放大收益。

与股市如出一辙，杠杆同样用在了房地产上。随着央行的进一步放水，首套房的首付一度达到房价的20%-25%。一些开发商为了售销量，甚至为购房者提供了低首付或者首付货，如此一来购房门槛被降低，增加了一部分住房需求。另外，在高房价的背后总是能看到银行资金的影子-这只嫌不住的手。

                      住房需求-人口结构

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人口结构是影响楼市发展的重要因素。人口结构主要包括:  男女性别人口结构和年岭人口结构。

由于我们重男轻女的传统，我们社会是男多女少。虽然现在有所改善，但是男多女少人口结构现状还没有改变，像我们生在农村的80后大都是兄弟2个。80后的女性在婚姻市场上的选择权要多于男性，在择偶时女方家庭会提出男方买房的要求,有句话"丈母娘推动了房价"说是这是个道理。但是，男女比例的失调同时也会造成未来家庭数目变少，随着家庭变少住房需求就会变少。

虽然我们国家正在推进城镇化的建设，现在城镇化率是57.8%，相比国外发达国家城镇化率为85%以上。但是高昂的生活成本和教育成本逐渐导致现在的年青人越来越不愿意生孩子。国家现在已经放开了二孩政策，许多人还是不太愿意生二胎。现在的80后和90后本来应该是生育的主力军，但据统计现在的生育率为1.07，即一对夫妻只愿生1.07个孩子。70后和80后这代人正在老去，当人们老去时就会将房子卖掉变现来养老，如此低的生育率如何满足未来的住房人口需求，谁来接盘呢？

大城市的住房需求一直以来是比较旺盛。因为这里有更为广阔的就业机会、良好的医疗资源、优质的教育资源。相比较农村而言，更多的年青人还是愿意到城市来，这是城市住房的主要需求。特别在2015、2016年国家大力发展中心城市、特大城市以及城市群的建设。比较典型如:雄安新区、宁镇扬同城化。受益于此，楼市在2016年又迈上新的台阶。

                      经济周期

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自从1997年亚洲经济危机以来，全球经济似乎进入了怪圈。2007年美国次贷危机引发了2008年的全球经济危机。为了刺激市场，各国央行纷纷实施了QE（宽松量化的货币政策）。受益于QE，银行和一些信托公司放低了贷款门槛，大量的资金涌入楼市。随着广义货币的超发，宏观经济回暖，人民贬值承压，投资人将现金转化不动产来保值。可以说:高房价的罪魁祸首是广义货币超发。

2017年上半年楼市稳中上升。随着下半年和2018年的即将到来，央行逐渐收紧货币政策，楼市进入观望阶段。