税率对长租公寓扩张的影响

“房子是用来住”这一理念越来越深入人心了。自持物业的土地出让也不鲜见，在未来的数年内，自持物业中用于住宅的长租公寓将越来越多。

这里想探讨的是关于租赁税费问题。

目前房屋出租涉及到的税种包括，增值税，增值税附加税费，房产税（从租），印花税。

房产税（从租）按租金收入的12%，这的租金收入是不含增值税的。而个人住宅出租，目前房产税的优惠到4%。这就给同一地段，个人拥有住宅房产和企业拥有自持住宅房产之间产生较大的税费差距。再比较酒店，住宿是不需要缴纳房产税的，当然酒店的土地性质是商业用地。可见，同样是用来住的房子，就会存在三种税率。

住宅的租金水平影响因素尽管很多，但地段起到决定性的作用。要比较物业的租金回报率，还要考虑物业的投资成本，目前的税率差异，长租公寓的回报率还能竞争的过个人持有住宅？

做一个假想案例：城区甲地，有长租公寓，有个人住宅楼盘，还有酒店。由于地段一样，长租的租金市场水平是一致，同样一室一厅或二室一厅的一套住宅租金一样，如一套小户型租金水平3000元/月（含税）。假定小户型面积50平方米，出售的价格每平米2.5万元，自持的毛利率20%。长租公寓和酒店均为一般纳税人，个人出租住宅增值税按5%，其他因素一样。

初步可以得到如下：

​不考虑长租公寓运营的优势，也就是溢价能力。很明显，酒店的方案最高，酒店收益率要高于长租公寓13.85%。尽管个人住宅出租现金流要高于长租公寓，由于个人住宅购入成本要高，收益率最低。

前一段时间，保利地产资产证券化REITs产品发布，资产抵押率67%，年化收益率4.88%。税前的收益率要超过6%，再考虑物业的运营成本，税前收益率会远远超出目前的市场收益率。还好，保利地产这次发行的是商业房产REITs，商业租金要好于住宅租赁市场。

租金收入是一个市场供求决定的，没办法提高分子，就只能降低分母。自持物业要求开发商必须加强房地产开发成本控制。

但就目前的房地产市场情况，由于房地产市场不愁卖，成本控制或者说下降不降低品质的技术进步非常缓慢，以前日子太好过了。而租金收入水平也是一个长期缓慢增长的过程。

所以要让自持物业能更多的用来住，而不是其他用途，最快速的方式是减低房产税税率，不然就会出现很多长租酒店了。