一房二卖，这是个老生常谈的问题，但究其特点，可能您说不出一二三四，纵观“一房二卖”的起因，大多数都是以房屋涨价而发生，所产生的时间段多为政策调整阶段或价格大幅增长阶段，譬如：北京及环京地区新政出台，产生了大批量类似的纠纷，在此，北京英淇律师事务所根据真实案例，为您解析一房二卖的特点，仅供购房人参考，规避风险。
基本案情
16年初，赵某与刘某签订了一份二手房买卖协议，约定：将其位于廊坊市大厂的一套房屋出售给赵某，房屋总价为210万元，签订协议当天赵某缴纳了定金10万元，后续又支付首付款110多万。因刘某出售的房屋，虽然房屋已经交付但是还未取得房屋权属证书，因此，在合同中双方未约定办理过户的具体时间。
8个月后，刘某取得该房屋的房产证，赵某与刘某协商，将房产证压在中介，方便办理过户手续，且房产证在中介，也可尽快办理房屋抵押贷款，支付剩余尾款，所以，刘某欣然接受。在支付首付款100多万后，就将房产证交给中介，一切看似按照约定顺利进行，但却出了岔子。
由于刘某长期在外，办理过户的手续需要本人回来，然后就一拖再拖，经常以“出差、外地培训、出国”等情形为借口，拖延办理过户手续，这一拖就到了2017年初，这期间，大厂房价大幅上升。赵某感觉不好，经朋友介绍，赵某找到了北京英淇律师事务所，与宣继璇律师交谈后，根据以往的案例经验，因为刘某已经违约，建议尽快起诉，避免出现一房二卖的情形，以免对赵某造成损失，但赵某并未接受。
咨询完没过多久，赵某再一次来到北京英淇律师事务所，急切地说中介在给另外一家办理过户时，看到刘某挂失房产证的信息，而挂失理由是丢失。本来还想着与刘某继续交易，等待回来办理过户，但经侧面了解，该房屋又出售给其他人，所以，赵某还是决定委托北京英淇律师事务所帮助尽快起诉。
办案掠影
北京英淇律师事务所宣律师与赵某及时敲定诉讼方案，并于当天根据赵某提供的证据，撰写起诉书。在委托后第二天就到当地法院立案并查封了该套房产。
宣律师提示当事人，这种案件在查封后，重要的是搜集对方违约的证据，因此，宣律师对微信聊天记录、与中介沟通记录等证据进行了留存。同时，对银行转账记录、定金协议、房屋买卖合同等书面证据进行取证，形成对方违约的证据链。
房屋被查封、证据准备充分后，宣律师召开了模拟法庭。在模拟法庭过程中，宣律师对合同的致命缺陷，即违约金没有约定，该如何处理的焦点进行了论证。
根据《合同法》第114条规定，“买卖双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”虽然，二手房买卖合同中并没有约定相应的违约金，但若有相应的实际损失（房屋涨价差价），那么，也是可以主张的。这点完全适用于赵某的案件中.....
在庭审过程中，刘某的意思就是“房屋我已经卖了，你能拿我怎么样。”而我方则提供了房屋买卖合同、录音证据、打款凭证、对方违约责任、中介人员证明等等，最后，根据房屋涨价的情况，主张了差价损失。在这些证据下，刘某放低了姿态，想通过调解解决。
在法院主持的调解下，刘某愿意退还房款110多万，且补齐差价70多万，共计180万左右，至此，赵某的脸上又展现了以往的笑容，事情圆满结束。
北京英淇律师事务所提示
北京周边县市的二手房因为价格波动较大，且房屋买卖合同条款较为简单，极易发生纠纷。回顾本案，若不是宣继璇律师及时提起诉讼，并将房屋进行了保全，出卖人可能会在补办房产证后，过户到他人名下，此时，更增加了买受人拿不到房，追究对方违约金后，拿不到违约金的风险。
在此，英淇律师团提示广大购房人，现实中，并没有那么多如果，二手房买卖中签订比较周全的合同、乃至在交易流程进行监控，才能保障您的利益，所以，在购买二手房时，最好咨询专业房产律师，避免相应的风险，让您买房买的舒心。
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