房地产价格：谜一样的现象 神一样的大佬

说起房地产大佬，可能仁者见仁，但说起大炮则是无人不知、无人不晓。因为大佬们的每一个行动都会形成房地产市场的震动，而大佬们的每一次讲话都会引起房地产市场的热议。

我们先看看两个有代表性的房地产大佬的观点：

任志强的最新观点：我认为今年中国一些城市房价会跌。一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。一向主张中国房地产价格一定会涨的大炮居然提出房价会下跌？

潘石屹的最新观点：中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去一年半时间里，比房子贵，就是面粉比面包贵。一贯认为中国的房价会跌的潘总是不是想说房价要涨？

而大佬的行为也是让人不得其解：

中国首富王健林以631.68亿元出售万达76间酒店、13个文旅项目91%股权给融创中国。最后协议时，融创房地产集团以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权，富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权，融创由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。有人认为是万达逃离房地产，万达由说是要轻资产。

同时潘石屹、李嘉诚也在远离地产。

今年6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO。不到10天的7月4日，SOHO中国召开渠道沟通会时宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。预计这两个项目估值将超105亿元，这意味着，SOHO中国割肉出售物业回笼资金将超过百亿。

而近几年李嘉诚一直在出售地产，最近的一次是2016年10月26日，长江实业地产以200亿元人民币的售价，卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。

有退出者就有大举进入者。11月，绿地以86亿元拍下位于石景山、北京史上总价第二高的地块。而10月以来，绿城在北京、杭州、宁波土地市场已经投入了约184.54亿元。目前绿城新增土储规模超过了500亿元，其中需由绿城出资的权益金额约250亿元。绿城在多个城市为增加土储积极做准备，按年初700亿的拿地计划，接下来的一个多月，绿城还有望在土地市场再投入100多亿元的资金。绿城今年在土地市场的表现，无论规模还是速度的进取程度远远大于去年。是什么原因呢？原因在于对房地产市场的未来判断，绿城认为房地产调控经过近一年的时间，楼市前景较去年变得明朗起来，今年年初楼市发展的方向已经基本确定，不能错失今年的发展机会。

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那么，房地产价格的真实趋势到底如何呢？

国家统计局发布的2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，二手房房价上涨的城市有49个，环比减少5个，房价停涨的城市有8个，环比增加3个，房价下跌的城市有13个，环比增加2个。而一线城市二手住宅价格环比下降0.2%，二线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

而社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》明确，多数城市房价已趋于平稳，预计未来一年房价以稳中有降为主。《报告》显示，2017年9月样本城市房价环比平均上涨1.2%，其中大多数城市房价环比涨幅均处于0-2%的区间内。强一线城市率先总体进入房价调整阶段，北京、上海、深圳3个强一线城市环比平均下跌0.46%。

就在大家基本上认为房地产调控已经初见成效，房地产价格稳中有降的时候，另一组数据却让人有了更多的思考：那就是31家房企10个月卖房超3万亿 ，比去年同期涨41%。数据显示，今年前10个月，已经公布业绩的31家房企合计销售额达到了31335亿，同比2016年同期的22284亿上涨了41%。业内人士分析，目前来看，房地产去库存任务已经初步完成，很多城市去化周期均在12个月以下。在房地产调控措施日趋严格、房地产价格稳中有降的大格局下，为什么主要房企的销售收入出现41%的大幅度上扬？背后隐藏的数字信息是什么逻辑呢？

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另一个烧脑逻辑的是土地出让收入的大幅增长，都说土地即财政、财政即土地，但是房地产价格的调控、房地产价格的稳中有降并没有影响土地财政的减少，甚至还有增长。2017年11月7日，北京土地市场成功出让3宗住宅用地，分别位于大兴、昌平和石景山区域，三宗地块出让金合计142亿元。截至当日，年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元，超过历史纪录。业内分析认为，叠加北京土地市场即将推出的土地，综合估算，全年土地收入有望达到3000亿规模。这难道就是潘总说的面粉价格比馒头贵的问题吗？这个问题的背后对房地产的未来价格会有什么样的意义呢？

有人说房地产进入白银时代？原因是自2014年以来，房地产行业结束高增长而走向衰退期，进入了“白银时代”，已经成色不足。但融创中国董事长孙宏斌却说：万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。孙宏斌认为，目前的房地产是钻石时代。“谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，大公司在不断合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。”

那么，房地产到底是钻石时代，还是白银时代？也许正像有人说的，谁解决了中国的房地产价格问题，谁就应该获得诺贝尔经济学奖。同样，谁能真正解决中国人的房地产投资问题，谁就应该获得诺贝尔世界和平奖。

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