下半年房地产预测：资金趋紧，房企或降价保命

上半年各项经济数据已经出炉，收入增速、CPI同比等指标颇受我等吃瓜群众关注，因为前者决定了自己的钱包到底是变鼓还是变瘪，后者则决定了每月拿到的工资还能不能买到同样多的商品。

另外，大家都很关心房地产行业的数据，未来房地产销售将往哪个方向变化？房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷？房价会抬升还是下跌？

在此，笔者从房地产行业资金面的角度，来回顾一下上半年发展，并在此基础上分析一下下半年房地产行业会往哪个方向走。

上半年回顾

基本面：销售回落，买地增加

从销售角度看，上半年商品房销售面积增速小幅回落，其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大，但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据（参见图1）。

具体来说，2017年6月，30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%，但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位，这表明核心城市房地产市场在迅速降温，但三四线城市房地产销售火爆。背后的原因主要有两个：

一是核心城市房地产调控措施在加强，使得资金流向三四线城市寻找机会。以南京为例，今年3月南京发布限购政策，规定在南京全市范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停新购二手住房；今年5月南京再次发布10条房地产调控政策，包括限售、增加土地供给、禁止捂盘等。核心一二线城市调控措施的加强，使得投机客购房的难度在增加，进而转向调控不严的三四线城市寻找机会。

二是棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。2016年政府规定棚改货币化安置的比例不低于50%，相比于实物安置，货币化安置直接提升了棚改居民的购买能力，这部分货币安置费可以用于购买房屋、购买汽车和购买家电等。可以说，棚改货币化政策既刺激了购房需求、降低了房地产库存，又刺激了相关消费品的销售，拉动了经济增长，可谓一举多得。

从投资角度看，随着2015年以来房地产销售增速转正，拿地和补充土地库存也成为房地产企业2016年以来的重要工作。从土地成交款增速来看，今年2季度土地成交款增速为51.29%，相比1季度16.66%的增速出现大幅抬升，说明房地产企业在2季度又拿下大量的土地（参见图2）。

从房价角度看，从2016年年底开始，主要城市房价环比增速出现明显下滑，到2017年6月，一线城市房价环比增速转负，为-0.03%，但二线城市和三线城市房价环比仍为正，其中三线城市房价环比增速均值为0.89%，处于较高水平（参见图3）。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。

资金面：销售回款支撑资金来源

首先来看房地产行业的整体资金来源水平。从资金来源增速看，上半年房地产行业累计资金来源增速为11.2%（参见图4），仍处在较高水平。事实上，从2016年开始，房地产企业资金来源增速就保持在比较平稳的水平上，2016年资金来源增速在15%附近，进入2017年资金来源增速虽然略有下滑，但上半年仍维持在10%以上。

其次来看房地产资金来源的结构。房地产企业的资金来源主要包括三个：一是贷款，包括银行贷款和非银行贷款（比如信托贷款）；二是自筹资金，主要是房地产企业的自有资金；三是来自购房者的首付款和按揭贷款。下面分别做个回顾：

首先，2015年以来伴随着销售的回升，来自购房者的定金、预收款及按揭贷款的资金占比逐步提升，从2014年底的35.99%提升到2017年中的46.49%（参见图5）。这部分资金占比提升，一是因为销售的回升必然导致购房客支付更多的首付，这部分计入房地产资金来源的定金及预收款中；二是银行在实体经济不良率较高的背景下，投放按揭贷款的意愿较强，比如2015年制造业不良率高达3.35%，但住房按揭贷款的不良率仅有0.39%，在这种情况下2016年新增居民中长期贷款占新增贷款的比重高达45%。

其次，贷款占比在2017年略有提升，从2016年底的14.92%提升至2017年中的17.62%。说明在房地产销售好转、偿债能力有所提升的背景下，银行对房地产企业的信贷投放意愿略有恢复。

最后，房地产行业自筹资金占比下降，从2014年底41.33%的峰值水平下降至2017年6月的30.72%。

下半年展望

资金面趋紧，房企或降价保命

下半年房地产行业资金来源可能会发生如下变化：

一是销售回落，来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松，叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出，相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看，下半年房地产销售增速可能也会出现回落，这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。

二是房地产信贷面临压缩压力，政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月，在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下，监管层要求银行调整信贷结构，投放更多的经营性贷款。今年4月，中央政治局集体学习会议上，提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持，可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。

另外，今年4月银监会主席郭树清表示，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。此后，银行提供的按揭贷款利率逐步抬升，而且从贷款投向看，居民中长期贷款增速从正转负，企业中长期贷款增速逐步提升。这说明目前的信贷政策取向已经发生变化，投向房地产行业的贷款可能继续被压缩（参见图6）。

三是房地产行业资产负债率处于极高水平，融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平，处在历史最高位（参见图7）。如此高的资产负债率加上行业整体下行，相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看，2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元，但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元，降幅高达56%，虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响，但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复，房地产行业债券融资额也不会快速提升，因为整个行业的违约风险在加大。

总体来说，下半年房地产行业的资金来源呈现日趋紧张的态势。

这种情况下，房地产企业可能会采取这些措施来“续命”：一是降低房价，实现楼盘的快速去化，这样可以迅速回笼现金，持币度过寒冬；二是减少土地购买力度，合作开发已有土地库存；三是战略转型，所谓“君子不立危墙之下”，开发商可以从没落的房地产行业中转型做其他方向，比如公寓租赁，不过，自持物业回笼现金慢，估计过惯了赚快钱日子的开发商很难看得上，但这是未来政府扶植的战略大方向，值得认真考虑。

来源：苏宁财富资讯
作者：左俊义  苏宁金融研究院高级研究员