房地产行业信用风险回顾及未来展望

写在前面的絮絮叨叨：年后似乎一直没有从过年的氛围中走出来，开始变懒了，一直在“间接性踌躇满志，持续性混吃等死”中不断切换，坚持了一年多的周更也断更了，真是应了那句“晚上睡前千条路，早晨起来走原路”。最近悟出来了一个比较有效的解决问题的方法，就是当你遇到问题时，把解决问题的方法详细拆解为需要什么能力，然后再逐一攻破。最近也是在梳理自己的一些行业的东西，可能是想到哪儿写到哪儿，逻辑性有些乱，权当给自己做的整理笔记了吧。

行业政策

2018年房地产政策仍然是延续“住房不炒”的从严政策，“因城施策”的提出，使得部分城市有松动迹象，但整体仍是以调控为主，市场也将维持平稳运营。

区域分化

今年的房地产整体呈现了价涨量跌的走势，销售额的增长下，销售面积却同比下行。三四线城市在棚改货币化收紧和购买力下降等因素的影响下，需求不断萎缩，一二线的基本面向好但支撑力度有限，预计销售将延续平稳状态。

土地方面

土地价格高企，流拍增多。土地价格高位运行使得主流房企在产业地产，养老地产投入更大的精力。

融资渠道

房企的融资压力仍较大，资金成本难有下降。且2019年房地产企业面临较大的债券兑付金额，需时刻注意资金链管理。

信用质量

在融资紧缩，销售增速放缓的情况下，大型房企由于项目体量较大，融资稳定，资金成本优势较大，，整体水平将保持稳定，中小型企业信用差异将逐步拉开。主要由于中小企业产品的品质标准化程度一般，通过快周转实现资金回笼，融资能力相对较弱，融资成本增高，加之土地成本较高，利润水平将被压缩。此外，中小企业的项目集中度较高，受区域调控较为明显，面临一定波动风险。

竞争格局

行业集中度不断提高，根据克尔瑞排行榜，TOP10/TOP20/TOP50的比值逐年提高，呈现出恒者恒强的态势。