来源/中国基金报
“昨晚，央行出了个重磅消息，个人住房贷款利率新规来了！这意味着什么？对个人买房有何影响？对房地产公司又有啥影响？”
央行：房贷利率政策调整
央行今天一共发了两条重磅消息，一个是《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，另外一个是答记者问。
基金君整理了10条核心内容。
1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（也就是LPR）为定价基准加点形成。
2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。
3、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
4、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。
5、新老划断。2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
6、改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。
7、定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）
8、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
9、人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
10、严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行
房贷利率会不会降？
央行出了这个重磅政策，也意味着房贷的利率由基准利率变为参考LPR。
8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.25%(此前为4.31%)，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
而今天央行新发布的个人住房贷款利率中提到，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
当时新LPR首次报价出炉后半小时，央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮等在国务院政策例行吹风会上对此次改革做了进一步解读，里面就提到跟房贷利率。
对于房贷利率是否会随之下降，央行也予以了回应。
此次LPR定价新机制增加5年期以上的期限品种，央行有关负责人在政策发布时介绍，这是为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。
被问及个人房贷利率下限的政策会不会做相应调整时，刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”刘国强称，过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。
联讯证券首席经济学家李奇霖认为，5年期的LPR实际降幅偏窄，暗含了“房住不炒”，加强调控的政策原则。
中原地产首席分析师张大伟表示，全社会贷款成本都有所降低，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。
首套房、二套房贷款有何影响？
目前房贷利率的基准利率是4.9%。
以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。而今后，央行将推广运用LPR，银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准，包括房贷。所以，大家今后还要多关注LPR的变化，尤其是在自己即将要贷款买房的时候。
以目前的LPR来举例。目前的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。
如果按照原先的基准利率4.9%算，300万贷款30年。一个月要还1.592万元。
如果严格按照LPR最新的数据4.85%算，300万贷款30年。一个月要还1.583万元。
也就是说，如果银行真的严格按照现行的LPR定价来给你放贷款，每个月房贷就轻松了100块钱而已。不过目前加点可能性高。如果以后LPR利率再低一些，还的房贷的也就会随之下降。
值得一说的是，央行对于房贷利率机制设定了下限。
也就是说，新机制下，如果按照目前的LPR，首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%。
而原先的定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一，比如首套房贷，有的是基准利率，有的是上浮5%或10%，有的小商业银行则还能有折扣。
以上海为例，融360大数据研究院监测的数据显示，7月上海首套房贷款平均利率为4.84％，环比下降7个基点，上海地区首套房贷利率降至基准以下，超越厦门成为全国最低。
上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在7月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行数量增加至17家，有的银行甚至可以做9折（4.41%）。
因此，10月8日起在上海新发放的首套房住房贷款利率，最低也要4.85%，比基准95折的4.655%水平要高出0.195个百分点。
而二套房一般是按照基准利率的10%、20%、30%，也就是5.39%、5.88%到6.37%。
二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%，也是比按基准利率要低。
不过要注意的是，央行规定的是下限，当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限，所以最终的利率还要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。
中原地产首席分析师张大伟分析认为对于当下房地产按照贷款市场看，首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39以上，这从政策预期看，后续有降低的可能性。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼点评道，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。
附央行最新政策原文。
关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问
1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。 与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
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