论打开封闭小区与房价上涨之间的关系:

简单说把小区都打开，楼下就是马路，无论安全性或噪音，谁也接受不了，也不可能实现；而将所谓的大盘社区(通常算50万平方米以上的社区)划分为更多的独立街区，才具备可行性。假定50万平方米小区，按通常的容积率不超过2.5计算，50万平方米/2.5=20万平方米占地面积，原方案是分为两个封闭小区，每个小区占地10万平方米，25万平方米建筑面积，对应十几个楼座。假定把50万平方米分为5个封闭小区，就可以增加路网，疏导交通，也可以减少老人等进出小区距离过长的生活不便。

相比原有的两个大型小区，改成五个小区，每个小区4-5个楼，可能很难出现完全不临路最安静舒适的小区中心的楼王楼座，这只是个小问题；大麻烦是如果不增加容积率和建筑密度——建筑密度是指全部建筑楼座的占地面积与总用地比值，是非常关键的指标，纯住宅大致20%或略高，其他包括30%到35%绿化，约20%的小区内部道路(人行和车行)以及退线等；增加容积率和建筑密度意味着人口密度增加，舒适度降低。在这两个指标不变的前提下，在原有20万平方米(300亩)占地面积中增加市政路网，意味着开发商可以使用的面积减少，做不出来原50万平方米的建筑面积，会损失面积，减少收入，同时也意味着政府要加大对市政路网的投入。也就是说原来开发商用300亩地可以开发50万平方米的小区，现在同样大小的土地，可能只做得出40万平方米，这是土地利用率和土地价值的降低。在政府不降低地价的前提下(就靠土地财政活着，还增加了市政投入就更不肯降了)，而开发商为了获得原有50万平方米项目的收益，土地投入是一致的，建筑成本会增加，可能还要背负增加的路网成本，就只有把40万平方米的项目当50万平方米去卖，涨价是唯一途径。

换一个方式讲，如果政府还要保证开发商的20万平方米（300亩）占地以及50万平方米的开发面积不变，政府的征地（可能含拆迁）的面积也需要增大，假定原来征地为400亩（含100亩小区外部市政道路等）可以提供给开发商300亩开发，现在可能需要征地500亩（含200亩细分后的市政道路等的征地）才能保证原有指标，这样增加的100亩征地成本，羊毛出在羊身上，必然会加在开发商的买地价格中，成本增大，开发商也只有涨价才能获利。

除此以外，最糟糕一个可能性就是：政府不增加征地面积，开发商也不加价，政府提高容积率和建筑密度这两项关键指标，让开发商还能在300亩减少后的土地中做出50万平方米，而舒适度降低所导致的房产价值的损失，去让众多业主去背负。但愿这不会成为事实，依照天朝风格，似乎是最有可能的结果。

打开封闭小区意味着相同面积下开发投入增大，产出减少，土地投资者(开发商)利润降低，投资欲望降低，开发量减少。姑且不探讨天朝存量房为一个天文数字存在的情况下，降低土地投资欲望，减少开发量对挽救岌岌可危的房地产泡沫有多大意义。相比发布政令，今后不再建设封闭小区；让交通部发个文，各地交通委在审核住宅方案时，统一提高小区道路交通评估的审核标准，细化路网，实际上就是不允许建设大型封闭式小区，只能建小型的，然后在老百姓都不明白的艰涩专业术语中，就可以达到同样的目的。而这次的政令与外行人拍脑门做的决定区别在哪？