开发商虚假宣传做虚假广告，购房人应该怎么办
即《商品房买卖合同司法解释》第三条使用探析
关键词：
开发商 虚假广告 虚假承诺 赔偿标准 损失赔偿 违约责任 宣传资料
主要法条：
《最高人民法院关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
一、 房地产虚假广告的常见类型
我国实行商品房预售期房制度，期房制度有利有弊，购房人在认购期房前，并没有看到实体房屋，大多被商业广告吸引。有些开发商为了尽快回笼资金，难免会做一些不符合实际情况的虚假宣传资料及商业广告，引诱消费者买房，当承诺不能兑现时，就会出现纠纷。
一般来讲，开发商在销售广告中作出的虚假承诺，一般分为五大类：
第一类，优惠附赠型。例如：附加赠送花园、车库、阁楼等。
第二类，美观陈述性。例如：承诺大堂为“挑空”、铺设“高级实木地板”
第三类，功能陈述型。例如：承诺小区内有24小时热水、铺设地热采暖
第四类，环境陈述型。例如：声称小区内建有幼儿园、人工湖、中心绿地等
第五类：承诺回报型。例如：承诺买房子就能办理外地户口，小区有外地户口指标，开发商承诺“返本销售”等
以上是开发商虚假广告的常见类型，购房遭遇到以上承诺，开发商无法兑现，购房人可以通过法律途径追究开发商的违约责任。
二、 购房人因为虚假商业广告起诉开发商，是否能够得到赔偿的判断标准
开发商常规的商业广告作出一般性的宣传，对自己楼盘正常的商业吹嘘，是没有任何问题的。任何一个商人都需要对自己的商品进行宣传。在合同法上，有几个概念，第一个是要约、第二是承诺、第三个是要约邀请。我们要订立一个合同，一定是要向对方发出一个“要约”，对方接受这个要约即“承诺”，这个合同才成立，这个时候合同的一方违约，才能要求对方承诺违约责任。而希望对方对自己发出“要约”的行为是要约邀请，违反要约邀请是不需要承担违约责任的，只需要承担缔约过失责任。
正常的商业“吹嘘”，希望别人来买自己的商品的行为，是为“要约邀请”，符合《商品房买卖合同司法解释》第三条中规定条件的“要约邀请”是为要约，开发商违约需要承诺违约责任。
购房人因为虚假广告起诉开发商，能够得到赔偿的三个标准
1、「空间标准」承诺事项是不是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施
备注：商品房在开发规划的过程中，一切都需要立项、审批。商品房的开发规划范围是商品房建设规划用地的范围，即在小区红线范围内。
如果承诺事项不在建设用地范围内，在小区范围之外，购房人如果不能举证该承诺对合同的订立和房屋价格产生影响，那么要求开发商承担违约责任，可能不会得到法院的支持。
2、「承诺标准」该说明和允诺是否明确具体
备注：说明和允诺主要是要让商品房的销售广告的对象能够特定化
3、「关联标准」影响商品房买卖合同的订立、对房屋价格的确定有重大的影响
备注：开发商作出的商业广告需要跟购房人购房之前，有一定的关联，能够影响商品房的订立和价格。具体的实施的过程中，可能需要由法院委托专业的评估机构对说明和允诺不符合的部分进行评估差价损失。
有一点需要注意的是，如果开发商因为虚假广告的事项被政府部门查处，在没有其他证据表明购房人购房房屋跟开发商的违规行为有关，政府的违规查处不能直接作为法院支持索赔的依据。
三、 如果已经达到了赔偿标准，应该赔偿多少？
如果已经达到了违约赔偿的标准，下一步就是如何赔付的问题。笔者根据中国目前地方各地方性司法文件进行整理，影响违约赔偿的标准主要有四个：1、开发商违约程度；2、开发商违约对出卖人的影响；3、购房人使用的不利影响；4、案件具体情况。
法院审理过程中可能会做出的操作细节：
1、委托专业评估机构对差价部分进行评估，根据评估数字进行赔偿判决
2、无法评估的，一般会按照房屋总价款的1%-2%酌情赔偿
3、如果是根本违约，导致购房人合同目的无法实现，买受人要求解除合同，应予支持。