房地产这个“救世主”
“凡劳苦担重担的人，都到我这里来，我必使你们得安息。”——旧约圣经
文|刘健会
编辑|李惠聪
“金九银十”已然失色，2019年留给房企冲业绩的余额时间已不多。
以北京市场为例，国庆期间成交新建商品住宅仅网签190套，创2014年国庆期间历史新低；二手住宅网签量仅为41套，同比去年减少3套，处于历史相对较低水平。
回头看，今年对房地产行业来说无疑是苦熬的一年。从政策收紧融资渠道变窄到人民币升值，再到大量房企“全员卖房”，似乎均直指行业正值困境之时。
过去20年，中国房地产的三波红利造就了三波购房人的造富运动，然时宜事易，如今投资置业已从“今年不买房,一年又白忙”滑入到“今年乱买房,一生可能都白忙”之境。
个人买房暴富神话已经终结，但在资本市场，公司买房却有着别样的一番景象与意味。
Wind数据显示，A股共有3616家上市公司，其中1808家在2019年一季报中披露持有“投资性房地产”。
何谓“投资性房地产”？
会计准则中将投资性房地产定义为：赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产，该类别在A股中最早出现于2006年。
数据宝与中国上市公司研究院联合发布的“上市公司房产投资榜”中指出，排名前10的上市公司持有投资性房产近4000亿元，通过投资性房地产获利100亿元。甚至有些企业投资性房地产项目的利润竟超过了其主营业务——由此看，一时风行所谓“中国地产大败局”的论调离我们还有些遥远。
卖房救公司？
9月19日，安徽江淮汽车集团股份有限公司（600418.SH，下简称“江淮汽车”）发布公告，公司位于因合肥市重点工程项目轨道交通5号线规划施工要求，其所属竹苑小区3#、4#两栋楼将交由当地政府按货币化补偿方式征收，征收补偿金额为2.11亿元人民币。
根据江淮汽车披露的信息，因合肥市政规划被征收的是为位于合肥市包河区竹苑小区的员工宿舍。江淮汽车于2002年将其购入，彼时用途为单身员工宿舍，共计成套住宅120套，建筑面积合计8850.9 平方米，住宅套内建筑面积合计8026.86 平方米，该资产账面原值1300.58万元。但其至今已有17年历史，老化严重，折旧费使账面价值其大打折扣，截至今年8月31日，账面净值592.17万元，已经腰斩。
在房地产行业，账当然不能这样算。
由于其地理位置及经济发展等诸多原因，17年间合肥房价大幅上涨，经安徽中正房地产土地评估有限公司评估，住宅评估基准价格为1.7万元/平方米, 装修及附属物评估值合计79.91万元（户均6659.76元）。根据相关方案，本次补偿金额合计2.11亿元，户均176万元。
17年间翻了16.23倍，年化收益率高达95.47%——这哪怕是庞氏骗局也难找到这样的高收益。
江淮汽车表示，扣除相关税金及资产净值后，此次房屋征收预计将增加公司2019年度净利润2亿元左右，具体以年度审计结果为准。而这2亿元对于江淮汽车来说无疑是雪中送碳，2018年，江淮汽车归属于上市公司股东的净利润为-7.86亿元，下跌282.02%。
2019年半年度报告披露显示，公司上半年实现营业收入270亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.25亿元。
2019年7月5日江淮汽车收到北京市生态环境局的行政处罚决定书。责令江淮汽车针对污染控制装置以次充好，冒充排放检验合格产品出厂销售的违法行为停产整治，没收这一违法所得，并处货值金额二倍罚款，共计1.7亿元。
扣除这项罚款后江淮汽车上半年的利润为-0.45亿元，这2亿元的拆迁款对于目前的江淮汽车来说无疑是一笔“巨款”，若在净利润中去除此次罚款后，其全年利润或许还没有这一次房地产拆迁款多。
同时根据相关规定，上市公司连续两年亏损将被ST，单日跌幅上限将被限制在5%，对于上市企业来说被标为”ST”除融资能力将受到影响外，对于企业的信誉和形象更是一个沉痛打击。在去年淮海汽车已亏损7.86亿元的背景下，今年的首要任务必然是守住利润的大关。此时此刻此境，守护江淮汽车的最后护城河似乎只有“房产”。
另一家同行业的上市公司显得更为狼狈，海马汽车股份有限公司（00572.SH，下简称海马汽车）2018年净亏损16.4亿元，这已是连续亏损两年，公司已带上了”ST”的帽子。
海马汽车曾于今年5月15日发布公告称，拟在二手房交易市场公开出售住宅269套，商铺15套。早前的4月23日，海马汽车也曾发布拟出售部分闲置房产公告。两次合计涉及房产共401套，账面价值原值近6500万元。
海马汽车处于存亡之秋，根据相关规定若其继续亏损，接下来一年将面临退市风险。卖房保命无疑是海马汽车的一次自救行为，不得不通过出售房地产项目来实现报表上的盈利。
592万的账目价值尚能得到2亿元的拆迁款，那么高达6500万元的账面价值呢？对此有投资者戏称“ST一夜变蓝筹”，可见房地产资产的魔力！
类似现象不止出现在汽车行业内，这种财技似乎成为了上市公司面临退市风险的最后防线。
数据宝统计，2018年前三季度归母净利为正，扣除非经常性损益为负的公司有201家。大量上市公司非经常性损益的收益来自出售资产尤其是房地产资产。
除“救命”外，房地产的投资属性在上市公司中也显得尤为突出，今年便有多家上市公司通过处理房产来盘活资金。
投资“护城河”
3月28日，浙江海正药业股份有限公司将公开挂牌出售位于北京、上海、杭州、椒江四处闲置房产。挂牌价格不低于评估值9226.16 万元（经国资备案为准），处置价格以实际成交价为准。
同日，安徽全柴动力股份有限公司发布《关于出售部分闲置房产的进展公告》。该公司早在去年就以不低于评估值 3431.00 万元的价格通过产权交易所公开挂牌出售所拥有的位于上海的三处房产。
4月12日，云南云天化股份有限公司控股子公司吉林云天化农业发展有限公司、云南云天化农资连锁有限公司、公司的红磷分公司、云峰分公司通过云南产权交易所有限公司挂牌累计出售房产交易金额 4106.6万元。
5月10日，山鼎设计股份有限公司拟将出售位于西安、攀枝花、贵阳三处共计 18 套自有闲置房产。根据公司财务部门初步测算，18 套房产账面原值合计 1100.48 万元，占公司 2018 年经审计净资产的 3.49%，占公司 2018 年经审计总资产的的2.73%。
6月5日探路者控股集团有限公司出售位于北京市海淀区知春路6号锦秋国际A座21层的自有房产。该房产的帐面原值为3281.82万元，截至2018年12月的帐面净值为2532.14万元，经约定最终成交价格为人民7884.9525万元。
种种迹象表明，房地产已经成为了上市公司的投资组合中必不可少的一环，其作用是守住公司利润的护城河。这点在中国尤为明显，庞大人口数量是房地产市场规模储备蓄水池，当前中国进入二次城市化，房地产依然有其独特投资价值。由此更衍生出了“投资性房地产”这个概念。
自2006年以来，A股市场首次出现上市公司持有投资性房地产。随着房价的上涨以及上市公司数量的增加，上市公司投资房地产已经成为了常态。
方大集团更是将其运用的登峰造极。公司2018年年报显示，2018年的净利润为22.46亿元较去年同期上涨了96.27%，但其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为2117万元，同比下降高达94.22%。净利润大幅上涨归属股东损益却大幅下跌，这样神奇的现象正是源自投资性房地产。
方大集团的投资性房地产为深圳方大广场项目1#楼，评估增值产生的公允价值变动损益为29.17亿元，占年度利润总额的比重为98.12%。其归属于上市公司股东的利润大幅下降意味着该公司的利润也出现了大幅度下降。而方大集团将其投资性房地产项目折算进入公司净利润后，掩盖了其利润出现的断崖式下跌，使财务报表变得“光鲜亮丽”。
除方大集团外，中国高科、雪人股份、供销大集3家公司去年投资性房地产价值变动损益也超过其净利润。
长江商报的一篇文章指出，上市公司如此热衷并且堂而皇之“炒房”的背后，源于房地产的保值增值特性。房地产具有投资建立周期长，耐用性高，折旧小的特性。
不仅中国如此，世界范围也是一样。曾有戏言“三流企业卖产品，二流企业卖服务，一流企业卖概念，超一流企业卖大楼”。可见房地产对于企业的重要性。
日本索尼作为跨国大型企业对于房地产也有其独特的理解。
2013 年起，索尼为了公司转型重组，陆续剥离了非核心资产以换取现金流，其中性价比最高的，就是索尼旗下的房地产项目。2013年—2014年索尼陆续出售其美国总部大楼、出售东京品川区 NBF 大崎大厦、东京品川区御殿山部分地产、东京港区总社SonyCity，共获利近26亿美元，由此大大改善了现金流，助力其转型加速。2016财年索尼集团收入了678.86亿美元，盈利25.78亿美元。扭转了其自2008年以来的颓势，在尝到甜头后索尼甚至开始进军房地产领域。
都到我这里来！
在上个世纪八十年代初，日本企业得益于本国经济高速发展而有大量资金进行海外投资。首当其冲的就是房地产行业，80年代末，全美国10%的不动产已成为日本人的囊中之物。
彼时投资渠道较少，房地产成为重要投资项目。时间来到了21世纪，投资组合开始多元化，房地产的地位开始被弱化，但其仍为投资组合中重要的一环。
2018年，世界五百强中房地产企业仍有其一席之地，中国上榜的五家房地产企业其利润跑赢了五百强的平均水平，而其头部企业更是实现排名的持续攀升，从侧面说明了房地产的独特性和投资价值。
江淮汽车时隔17年的房产项目在账面净值腰斩后仍能有2亿元的利润，在现在看来无疑是一笔歪打正着的成功投资。
索尼通过卖出旗下地产项目回笼27亿美金现金流，借助跳板实现转型重组扭亏为盈，也是不错的商业案例。
在A股的上市企业中，房地产行业仅次于商业银行为利润第二的行业，似乎证明了其自身价值。任何的投资组合都需要一条护城河，目前看来房地产仍可担此大任。
买房，对于个人或不再是一夜暴富的“金如意”，但对若干上市公司，房地产却是守住生存底裤的“救命草”。
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lihuicong2005；xuxin10；PreservedRoses