看，TMT企业的办公空间潮流

“一人一桌”的传统空间布局，不再对位TMT企业，身为办公租赁需求大户的他们，下一步要对办公空间做些什么

戴德梁行/支持机构

　　早在2006年6月美联储加息的时候，Twitter（推特，是美国的一家社交网络平台）的用户发布了第一条Tweets（Twitter网站或第三方应用发布的更新信息），而在9年后的今天，全球每天都有近5亿的Tweets被发布出来。这样惊人的速度对工作模式和工作地点意味着什么？

　　一个显然的答案是，突破传统以“ 一人一桌”为原则的空间布局势在必行了。

　　Facebook在全球一共有20个办公地点，最新创立的位于美国硅谷门罗帕克（Menlo Park）的办公地自带一个9英亩（约合3.6万平方米）的屋顶花园，为员工提供“思考的空间”。在大约20英里之外的库比蒂诺，苹果新飞船造型的总部大楼正在如火如荼的建设中。建设完成后，它将是五角大楼大小的三分之二，可容纳1.2万名员工。

　　除了硅谷，腾讯这一中国最大的互联网门户和世界第四大互联网公司，正在深圳打造一个88.6万平方英尺（约合8万多平方米）的办公区。这一新总部在完工后将是公司现有办公面积的4倍，包含两个玻璃构造的塔楼，由3个巨型水平桥梁结构连接，这3个“连接层”内部空间足以容纳篮球场和游泳池等配套设施。支付宝，中国互联网巨头阿里巴巴的公司，正在杭州邻近浙江大学国家科学广场的位置建设庞大的新总部。

　　然而，戴德梁行与Unwork 合作出版的《TMT工作场所的未来》报告则指出，这些并不能完全代表TMT（科技、媒体和通讯）行业的未来工作场所。

建立"碰撞"交流和灵活性很必要

　　Mervin J.Kelly 在成为董事长之前，其不按常理出牌的暴躁脾气使他两出两进贝尔实验室。他深知鼓励不同研究人员之间进行交流互动，有助于创新思想的开发。贝尔实验室位于美国纽约默里山的办公室就拥有一条长长的走廊，用以确保员工在实验室间来回穿梭时，能够彼此遇见。而且物理学家、工程师和制造专家被安排到一起，并在同一项目上并肩作战。

　　在默里山，Kelly创建的这种创新的工作场所，帮助贝尔实验室找到新的增长点。

　　正如Kelly在贝尔实验室沿长长的走廊铺设办公室，强制交流互动一样，TMT 企业也正设计其工作场所，以鼓励同事之间进行更多的“碰撞”。

　　三星位于圣荷西的新北美总部，是其与建筑师NBBJ共同合作创建的能够增加员工间相互协作的工作场所。NBBJ 把神经科学、心理学和人类学应用到办公空间的设计上，最终的设计结果是一个玻璃环形建筑，这样的建筑中，某一层的任何人都可以看到多达两层距离的其他人。

　　而配备了乒乓球桌、滑梯等极具视觉冲击力的办公室，这样的工作场所不仅彰显出与众不同的公司文化，其设计也可以吸引那些年轻且个性独具风格的员工。成熟的TMT企业开始以这种风格设计办公环境，争取到顶尖人才。显例如，思科收购发展迅速的无线系统公司Meraki后，将 Meraki的工作场所设计标准整合到了思科公司之中。

　　希望新想法可以出现得更快，办公场所的“碰撞”交流，不仅要在企业内部，许多TMT企业也强调选址在客户和合作伙伴的旁边。

　　以 AT&T（美国电话电报公司）为例，它拥有4个中心，被称为AT&T代工厂创新中心，在那里其工程师与外部专家一道研究消费者需求，开发出适销对路的产品，这些中心的项目完成速度比公司其他场所都要快3倍。在底特律，AT&T开设了自己的工作室，与系统集成商埃森哲、汽车制造商通用、特斯拉和奥迪共同合作“互联汽车”解决方案。

　　这里不得不提及加速器，其工作空间对TMT企业越来越重要，因为这些TMT企业认识到，下一个创新很有可能来自于大胆的创业型企业。Wayra是由西班牙电信集团(Telefonica) 建立的全球业务加速器空间网络，在欧洲和拉丁美洲拥有12所“院校”。通过筛选的创业公司能够进入此空间，获得与这一电信巨头进行为期3个月的交流机会，以换取股权投资。

　　即使不建立自有加速器空间，TMT企业也会在当地创业社区的周围选址。毗邻柏林墙遗迹的16000平方米联合办公园区——Factory Berlin，不仅仅是柏林许多最具活力的创业公司成员的总部，还是Twitter、Uber 和SoundCloud 的发源地。

　　IBM 将其第一个Bluemix Garage选在硅谷以外的Level 39，一个由伦敦Canary Wharf Group（金丝雀码头集团）运营的业务加速器空间。

　　改变传统以“ 一人一桌”为原则的空间布局，在“碰撞”交流之外，灵活性对于TMT企业而言同样重要。

　　长期租赁会限制公司快速发展和变化的灵活性，于是，TMT企业选择把租赁期限普遍缩短。《TMT工作场所的未来》报告撰写之一，戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英介绍，“我们曾对一家国外高科技公司的地产高级经理进行过访谈，访谈中他提到他们公司过去通常要签订25年的租期，但现在企业普遍的做法是签订5年租期，且在3年之后可进行评估调整。”

　　入住率的研究表明，一个标准的办公室中，高达一半的办公桌在一天中的大部分都是空的（数据来源：Unwork Time and Motion Study Data, 2015）。

　　而基于活动需求的办公模式ABW，则可通过腾出未充分利用的面积节省大量空间，从而缩减办公成本。也就是说，ABW环境相对于常规的固定办公桌的工作场所，可以容纳更多的人。当然，ABW也并不需要将所有的工作空间都设计为开放式。魏超英表示：“我们采访了一家高速发展的科技公司。这家公司告诉我们，其正雇佣越来越多具有学术背景的研究人员，而这些专业人才更倾向于长时间在封闭的区域内工作。”

　　除此之外，“对于发展快速的TMT企业，与所承租物业的业主保持密切的联系变得十分必要，以便在需要时可以随时在空间上扩张。”魏超英进一步解释道，“许多TMT企业所占有的物业超过其业务规模，以便未来增长需要，若无法实现预期增长，也可随时转租。”

　　然而，改变办公室的内部设计仅仅是打造未来办公场所的一个环节。

“进城”和“抢人”

　　Facebook 的门洛帕克总部位于城郊。而最近Facebook宣布，将大幅扩展其在伦敦的办公空间，他们将签订Tottenham Court Road附近新Rathbone Square开发区227000平方英尺（约合21089平方米）的租约。谷歌也正耗费10亿英镑于国王十字建立属于自己的伦敦总部，以容纳5000名谷歌员工。Uber 将在极为靠近伦敦金融区和TechCity的Aldgate Tower获得40000平方英尺（约合3716平方米）的空间。

　　选址在中心城市区，这并不难理解，因为TMT公司的客户、合作伙伴和人才主要聚集于此。

　　当下，越来越多的业务可通过虚拟方式实现，即便如此，企业也要给予客户“会面时间”。这对于包括IT在内的众多行业来说仍然是非常重要的，这样做可以拉近并维持企业与客户间的关系。同样地，在媒体和广告领域，公司和他们的客户需要经常碰头共同策划内容和广告活动。拥有接近客户的便利工作场所，而且通过空间设计彰显公司品牌和能力，是客户体验的重要组成部分。

　　然而，与Facebook、谷歌、Uber等成熟的TMT企业，通常在城市中心拥有自己的办公地点，且在未来一定时间内都不会离开的情况不同，其他TMT企业也会选择城市边缘的商业园区，使在城市生活的员工能够每日往返。Chiswick Park位于伦敦西部的边缘区域，是探索频道和迪士尼等传媒公司的总部。伦敦附近的雷丁小镇的Thames Valley Park受益于伦敦的Crossrail铁路项目扩展计划，微软和甲骨文在此都设立了办公室。

　　选择地方政府扶持力度较大的城市，也是不错的选择。首尔的数字媒体城是政府支持的 TMT公司集群，拥有世界上最快的网络连接。首尔市政府的税收减免和土地优惠政策帮助吸引了LG、三星这类名企。

　　当然，不是所有的城市都是一样的，人才库的深度、当地大学的质量和同行企业网络的布局使某些城市相比其他城市更具吸引力。特别是人才聚集的成色，Frank Slootman，云计算公司 ServiceNow 的CEO说，“人才不再需要频繁移动，雇主们需要在人才聚集的地方开店。”

　　拥有杰出大学的地方同样具有吸引力。大学和TMT企业之间的创新合作模式正逐步兴起，在匹兹堡由卡耐基梅隆大学成立的合作创新中心已吸引像苹果、谷歌和英特尔这样的企业来到学校内创建研发机构。

　　网络效应在人才和大学聚集的区域也同样适用，可帮助吸引进一步的投资。类似于英国的TechCity、柏林的Silicon Allee 和巴塞罗那的22@的创新区，正雨后春笋般地在许多大城市内兴起，这些地方汇聚了大量人才、创新型企业和快速发展企业。利用这些创新区的潜力不久将成为TMT企业选址决策的最主要的关键因素。

　　“TMT企业的地产主管因此需要了解，哪里正不断涌现这些创新区以及应如何在这些区域找到适合的工作场所。”魏超英提醒道。

　　TMT 行业的顶尖人才较其他行业来说通常要年轻一些（时下，大型TMT企业主要是由年轻人所组成的，Facebook员工的平均年龄是28岁，谷歌是30岁，苹果是 31 岁），他们更喜欢城市的生活方式，享受城市生活所提供的各项便利设施。

　　亚马逊的全球不动产领导者，John choettler解释说，公司在西雅图中心建立新总部的决定，将吸引那些想要成为城市居民并在城市环境中生活的员工。此外，因为城市会提供像健身房这样的便利设施，TMT企业不用专门划定区域为员工在办公室内提供这些，这与他们在城市以外工作场所的做法不同。

　　魏超英认为，公司选址和工作场所配套设施的选择主要是由对人才的需求所决定的。除了要将更多的运营选址放在城市，TMT企业的压力在于要建立能够为员工提供工作氛围且振奋人心的工作场所。这远远不是只提供乒乓球桌和睡眠舱这么简单，顶尖人才期望能提供免费或价低的食物、瑜伽、语言课程等项目，还有先进的工作设备和绝佳的工作环境。

　　类似大学校园的办公室，组合有工作区、咖啡区和休闲区，这种设计在TMT行业正变得越来越普遍。这种形式不仅使TMT企业雇佣的优秀毕业生和年轻人才能够从大学生活轻松过渡到工作生活，且这类环境所提供的灵活度和自由度是该行业企业吸引创业人才的主要因素。

　　其实，对顶尖技术人才的争夺是一场永无止境的战争。

　　对技术人才需求的增长也是意料之中的现象。未来的6年内，美国对技术人才的需求预计每年会以超过20%的速度增长。技能空缺已开始显现：2012年，对美国软件工程师的需求量远超供应量3.5万个职位。这将人才成本显著推升，英国软件开发方面的毕业生起始工资已高达4万英镑，相比2008年的2.5 万英镑已明显提升。技术项目领导者则可轻松赚取六位数的工资。

　　随着对技术人才争夺的激烈，TMT企业发现自己不得不为员工提供先进的技术和昂贵的健身项目，以及创建配备有如攀岩墙和舞蹈教室这样娱乐设施的工作场所。这需要TMT企业投入一大笔费用，但同时也是保证员工可以长时间为其工作的一个方式。通过提供食物、课程和培训项目以营造社区氛围的工作场所，同时也激发了员工对公司更高的忠诚度，使之更容易挽留顶尖人才。因此，这类的员工福利在未来几年将会成为行业标准。

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