【解局】乖乖，首付最低20%！房市迎来“第二春”？
今天，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会发文，称将在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
这引起了群众的热议。热议的主要内容是疑惑。问题好多，岛妹归纳下：
这个决策有深意吗？如果有，这是个喜大普奔的信号？还是涓涓细流的标志？或者是不痛不痒的意思意思？这个消息是利好吗？如果是，是对房地产商的利好？还是普通百姓的利好？或者是地方政府的利好？
首先，这是个利好吗？
是的。
这明显是政府为了缓解住房存量压力，为推动需求入市放出的 “去库存”新招。
对于普通居民而言，相较于之前，非限购城市首套30%左右的首付比例，新政后，首付比例最多可下降10%。人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.333升至1:5。
对于一些想要在相应地区购房的人来说，尤其是一些年轻人，现在你可以稍微松一口气，因为“准入”门槛降低了。虽然之后还有房贷，但毕竟能随着未来工作经验的积累，收入得到提高，获得更从容应对的空间。
对于房地产商而言，从2015年起，国家就通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，旨在推动市场需求。2015年房市也的确有所回暖，整体库存压力得到一定缓解。此次政策出台，旨在也应该会为房地产行业带来新的流动活力。
对于地方政府而言，在不少地区和城市，房地产曾经成为地方经济的支柱，并且带动了包括钢铁、水泥、服务等上下游产业链群的繁荣。房地产行业过快下行，不利于经济的稳定发展。因此，对于房地产“去库存”，加强需求端吸引力，也是对政府方的利好。
听到利好本来很高兴。可是，既然利好，那么，房地产是又要大涨了吗？
不是的。
2008年金融危机以来，中国在货币财政政策上放过几次“大招”，房地产在此中应当受益匪浅也感触很深。2009年，众所周知的“4万亿”投放后，宏观经济迅速摆脱全球经济衰退阴影，出现快速回升，房地产则一个趔趄后扶摇直上，直至九万里。
2012年左右，宽松政策再次出现，但宏观经济只是小幅回升，后又继续逡巡。房地产行业亦然。
2014下半年至今，虽然没有宽松政策的出台，但央行累计6次降息5次降准，其他货币政策工具也相应助力，但宏观经济反映并不明显。
2015年，中国内地新房市场在多项政的推动下，刚性需求与改善性需求持续释放。2015年商品房销售面积较上年上涨6.5%，销售额增长14.4%。但增速均回落，且库存仍在增加，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。而房企投资积极性明显下降，房屋新开工面积下降14.0%。房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%。
很明显，货币政策对于宏观经济影响的边际效应会不断降低，房地产行业作为宏观经济的重要组成部分和晴雨表，也存在着同样的问题。
因此，某些品牌房企罔顾现实，坚持造梦，还想继续追求业绩和增长率，甚至试图将房地产行业和国民经济作绑架，这只能导致产能过剩，造成更大的去库存压力。不但对国民经济确实会造成拖累，对自己也无益。
为什么利好又不会大涨？人家都糊涂了啦。
无他，因为经济的内生规律。
房地产和国民经济一样，都必须遵循经济规律，都存在于经济的基本面上，不可能长期发生根本性的背离。而我们所觉得熟悉的猛然间大涨大跌，其实经常都是经济当中的特殊情况。
过去十几年的房地产一路高歌猛进，甚至在一些时间里涨得一骑绝尘，引发了“人人性跪求”，有其历史原因。中国的房地产市场化本来就比较晚，导致了房地产需求的集中释放。而经济的持续高速增长则使居民收入不断增加，改善性住房需求日益增加。人口的增长与流动也制造了住房的新需求。此外，由于近些年人民币升值，而美元在宽松通道，投资投机性的需求也不在少数。
然而，风水轮流转。
当前，经济周期性出清的意图已然非常明显，出清信号也相当迫切。
中国经济进入新常态，经济增速有序放缓，转型升级带来新的压力，房地产超高速的发展时代已不能和整体经济现状相符合。
与此同时，中国人口增速持续放缓，尤其相比之前十几年，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速只会逐年放缓。
此外，从国际市场上看，美元加息，全球资产配置方向必然向美元资产倾斜。而人民币已经作出新的调整，不再会刻意保持过去几年单边强劲的状态，将会成为波动幅度空间更大，与美元挂钩性更弱的货币。在此背景下，中国楼市也不会成为国际资本市场的宠儿。
利好又不会大涨，那是会小涨吗？还是会跌？
不一定。
本轮政策目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力，以此带动投资，也能够缓解金融体系的潜在的风险。
目前土地市场整体尚未摆脱低迷状态，但重点城市土地热度不减，城市间分化较明显。一线及部分热点二线城市库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存下跌预期。
事实证明，从宏观上看，房地产的需求和经济发展息息相关。从微观上看，房地产需求和地方产业繁荣程度成正比。
当一地经济发展良好、人口持续流入，就客观存在需求空间，当地的房产量价便都有保证。而我们熟知的“有人没房住”和“有房没人住”则明显是因为地区间经济发展不平衡，产业就业人员吸收不平衡造成的结果。
因此，接下来的去库存政策，更要在经济结构和产业布局上发力，同时也将加快落实户籍改革。房地产往往也是经济的映照，因为它往往体现了居住人群背后的工作、收入结构。
尤其值得一提的是，当我们在呼吁人口流入，“让农民工来买房”的同时，我们应该敏锐的看到，农村本来就在空心化。因此，城镇化不是改变农民的身份证，而是改变农民的身份，让他们成为工业和商业从业人员，同时，因其工作技能和知识水平的提高，获得收入的持续增长。
因此，未来政策除了继续放松货币信贷及财税政策，或者实施房贷利息抵个税等针对性较强的促进政策外，着眼点更应该是在结构性改革的深度、广度和跨度上。不仅为了今天的去库存提供支持，也为将来发展的合理化和可持续性夯实基础。
政府这么给力，房地产商可以松一口气了吗？
正不是。
对于一些房企而言，当前楼市基本面有所好转，而融资成本大幅降低，于是便仍旧走在老路上，借机大规模拿地扩张，甚至“地王”频现。无视真正的市场规律，挟持政府的好意当作尚方宝剑，这种盲目自大会使得房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，出现不可救药的资金链危机。
滚滚长江东逝水，房地产已经在风头浪尖做了多年的弄潮儿，这是历史给予的宠爱。而今天的压力山大，既是由于一段时间以来房地产过于顺风顺水造成的“娇溺”，也是对于理所应当的常态有些不适应的“撒娇”。其实，没有哪个行业能够永远如日中天，没有哪种价格能够永远青云直上。接受这一点，有利于房地产企业及时、合理的应对自身的风险和挑战，也有利于中国经济平稳渡过三期叠加的困苦时刻。
房地产企业在中国改革进程中获取甚多，如今应当清醒认识，不能只靠救市，而不努力自救。
而况，中央的精神中，不但有去库存，也有降低房产价格，让更多人买得起房。在国家经济改革攻坚克难的时期，所有人都应当作出相应反应。何况房企并不是脱离市场规律为别人奉献，而是你现在正被你所践踏过的市场挤压，别人在帮忙你。
央妈都已经伸出了温暖的友爱之手，房企哥又何必再扭扭捏捏，更不能骂骂咧咧。眼看着前些年福布斯榜上的房产行业大佬如雨后春笋，就不要在寒流袭来的时候怨天尤人，如果不论在春风得意还是逆水行舟时都想将责任和苦闷推给一众宵小，就恐怕不能怪自己将跌进更深的深渊。
文/Z博士
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