“当好农民种好地”｜万科中期业绩会精彩问答

万周按

8月25日，万科2017年中期业绩推介会举行。万周整理了现场精彩问答，欢迎点击收看。

五大类型十种业务

问：这次万科中报中提到长租公寓、物流、物业服务等，按照你们现在测算的增长速度，能不能展望这些业务未来的增长目标？

郁亮答：如果对万科有持续观察，万科是从来不搞计划管理的。我们最近在讨论一个有意思的问题，增长是计划出来的还是做出来的？现在不用计划生育了，但是我们对公司增长仍用计划生育方法考虑，这是不可能的。我觉得用自然生长的方式来解决发展问题，而不是用计划培养方式来做事情。

现在万科定位城市配套服务商，跟随城市同步发展，跟随客户同步发展。这么多业务根据不同发展阶段划分，可以归为五个类型。第一个是核心业务，即房地产开发和物业管理，二者要继续保持稳定的发展。未来十年整个版图里，核心业务仍然占最重要的位置。有时候不能拿数字来简单衡量新业务，因为怎么算都算不过来，增长再快也没有多大比重，因为核心业务太强。但是我们没有必要把核心业务削减下来去满足新业务的增长，核心业务将继续在未来十年保持稳定发展，这是我们既有的很大优势。

第二个类型是优势业务。优势业务是说我们有机会把它做得很大，朝数一数二目标发展。目前这个类型里面有两个业务，一个是印力，商业开发和运营，目标当然是数一数二；第二是物流，不算普洛斯我们排在第四、第五位，我们跟普洛斯合作之后目标是全国第一乃至全球第一。

第三个是拓展业务，目前我们处在1的有利位置上，现在是从1到10的过程里面，有冰雪度假和长租公寓。我们几年前开始做这些业务，现在泊寓成为重要的长租公寓提供商。我们现在也是全国最大的两个雪场经营公司之一，我们是微弱领先于行业。

第四是摸索业务，就是养老和教育。我们养老方面做了181个项目，五种不同类型的模式，探索比较多。但很可惜养老和教育的商业模式是什么，如何持续盈利还是大问题。毫无疑问这两个业务的潜力特别巨大，如果现在不去摸索，等别人摸索出来我们就赶不上去了。我们这个摸索跟主业是直接相关的，因为我们是城市配套服务商，我们服务了超过1000万的业主，接近380万到400万户家庭，我们应该给他们提供养老和教育的服务。

我们正在做的还有两个潜力业务。一个是轨道+物业，轨道+物业不只是跟地铁，也包括跟高铁、轻轨合作。还有一个是混合所有制改革，万科本身是混合所有制改革的代表，万科也收到越来越多邀请参与混改。混改是能够发挥双方优势，让各方多赢的方式。所以如果未来我们参与了混改，大家也不要奇怪。

从整个发展来看，我们按照不同类型的业务可以制定不同的发展策略。但是我们从来没有一个规划说未来版图里面从收入、利润等划分，多少比例来自哪个业务。我们坚决摒弃计划生育那套东西，不用计划来管理，我们宁愿用跑马的方式确定谁能够领先出来，领先出来之后培养壮大。

当好农民种好地

问：您现在怎样看待白银时代的说法？在企业规模这么大的情况下，万科怎么看待未来10年持续高增长的问题？

答：谢谢你，你问到我最大压力的地方了。我们相信市场有黄金、白银，未来还有青铜乃至黑铁，但是企业只有时代企业，没有成功企业，所以万科始终是如履薄冰地对待我们做的每一件事情。

毫无疑问行业跟过去不一样了，但不代表这个行业没有机会。比如说中国城市化进展到第二阶段，第一阶段的城市化是摊大饼发展，很多城市都是从一环、二环、三环、四环往外走，现在是城市圈、城市带的发展方式。以前对城市是按照一二三四线来划分，据此制定发展策略。今天一二三四线的划分变得非常模糊了，有些核心城市周边的四线、五线，如燕郊也变得很突出了。还有高铁对于城市格局有巨大影响。为城市提供主要服务的开发商们自然也就跟着发生变化。

现在毫无疑问比过去难做了，小的发展商买地压力都很大，白银时代意味着压力加大。但是我们毕竟是吃这碗饭的，只能在这个行业好好做下去。而且我们从来相信任何夕阳行也有做得好的企业，任何朝阳的行业也有做得差的企业。不管行业如何变化，我们应该好好把自己的活干好。万科现在就是当好农民种好地，别的跟我没关系。行业不管发生变化，我本身就是吃这碗饭，就把一亩三分地种好，人们总需要粮食，人们也总需要房子。

万科有两句重要的话，一个是为普通人盖好房子，第二个是盖有人用的房子。这两句话涵盖了我们要做事情的全部。我们盖有人用的房子，不只是住宅，只要城市还在发展变化，我们就有机会。即便这个行业到了天花板，还有市场占有率不断提高的过程。只要一个企业兢兢业业、勤勤恳恳地把活干好，发展机会永远是存在的。我们没有什么独门秘笈，我们就是态度好，努力工作当农民，这是我们唯一的想法。

轨道+物业

问：轨道+物业有很多种方式，上盖物业，还有小区、地铁终端的城市，万科轨道+物业重点在哪方面，现在是否有大致的思路和策略？

答：我对轨道+物业非常看好，但不是万科单方面想做什么就能做。我们在做不同尝试。第一是地铁，我们和深圳地铁本身有合作，我们600多个项目中有40多个项目跟地铁相关。第二是高铁，我们试图参与高铁站点开发，这也是一种轨道+物业的模式。第三是轻轨，我们跟轻轨、比亚迪云轨都有合作。

未来几年全球80%的轨道建设都出现在中国。这能给我们什么机会？可能要取决于每个市场的土地供应政策，有些城市允许地铁在开发过程中沿线土地就归地铁公司开发，有些是招拍挂等；有些希望分成小块开发，有些希望集中成片开发，还有些希望轨道交通和棚户区改造、三旧改造联合在一起。

轨道+物业跟别的物业比起来不一样。第一难度很大，因为底下地铁是不能有任何差错的，地铁在下面运行，上面盖房子，确实要有很好的协调性。第二是轨道+物业未来受经济周期影响可能是最小的，因为地铁毕竟是普通人无论是居住、消费、出行都需要的东西，未来前景又特别看好。第三是各地轨道交通带来的不只是盖住宅的需求，有些要盖人才保障房，有些希望加些社区商业，还有希望办公在那里，还要地方希望轨道交通孵化一些产业，做产业园区。

我们的任务是跟各地轨道交通企业一起，配合好他们，每个站点有不同的开发方案和思路。今天万科无论是住宅开发、物业管理，还是商业、教育、养老，都能够配合到轨道+物业的需求。我们也希望轨道+物业能够在万科未来业务发展过程中扮演重要角色。

大道当然　合伙奋斗

问：公司如何继续引领行业？

答：“大道当然，合伙奋斗”这八个字特别重要。万科未来就靠这八个字走下去，我们一直走在大道上才有今天。走旁门左道可能会领先一时，但是不能长久，万科会一直走大道走下去。但是只走大道不一定能赢，还要合伙奋斗，通过机制上改变，将每个人的积极性发挥出来。事业合伙人机制跟职业经理人制度不太一样，合伙人是共识、共创、共担、共享。合就是人下面一个口，大家想的是一样的，说的是一样的，而且力量是一个口出去。伙是大家在一起红红火火。奋斗两个字又很好，我们做奋斗者就是当农民。奋是大下面一个田，斗是多收三五斗，农民种更多的田，收获更多的粮食，服务好大家的同时，顺便留点口粮给自己。这是对未来的思考，当好农民种好地。