我们找到了为什么日本房子能“青春永驻”的终极秘密！

◎作者 | 大门未知子

◎来源| 掘金日本房产（ID：Japan_gold） 已获授权

你知道自己每年都交的小区维修基金去哪了吗？

国内的物业怎么运用这笔钱？

以为只是因为维修费用越来越高而养不起房，其实中国小区现在面临的最大问题，是 修缮基金。

根据国内各城市人民政府的规定，一个小区的物业要动用公共维修基金，就一定要这个物业的业主委员会审核同意。

（图片来源：《广州市物业管理办法（2002年）》）

但中国业主委员会的现状让人尴尬。

中国小区之困

回想一下你现在正住着的小区，有没有以下这些问题？

1. 绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。 2. 暖气温度不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环。 3. 楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。 4. 门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。 5. 垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。 6. 电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案。

如果有至少一个，那恭喜你“踩雷”了。

目前，国内的绝大部分公维基金处于无人提取的状态，这里头一大部分是以极低的活期利率存放在银行。

2015年一篇《北京青年报》的报道让人担忧维修基金的使用现状：

北京市物业管理处负责人表示，截至2015年2月底，北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面，2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿，2014年用了3个亿，2015年用了3个亿，从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月，该项基金一共使用了15.5亿元人民币。

也就是说， 维修基金的使用率不足5%！
这样的问题在北京这样的大城市尚且存在，在其他弱二线、三线城市就更严重了，甚至一些新小区都出现物业和业主会因为修缮基金大打出手。

随便搜索一下就看到这样的新闻：

位于云南昆明市盘龙区的某小区外墙砖脱落，业主们多次向物管反映后，小区物管贴出公告，要使用维修基金进行。据物业的统计，有600多户业主同意使用维修基金，200多户不同意，同意人数占小区大多数。

但部分业主却表示， 他们压根没有签过字，物管也没有征求意见。

小区业主：“物业这边只说要使用公共维修基金，但公共维修基金要使用在什么地方，使用大概的金额是多少？什么都没有。”

这个小区是2005年交房，外观看上去还非常新，但今年出现的问题爆发了业主与物业之间的矛盾， 而最主要原因就是业主该小区的委员会处在完全真空的状态。

北京政协委员在今年两会上道出了北京物业生态的尴尬。

“在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下， 北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。 ”

如何用好公众缴纳的维修基金，我们要向邻国日本学习。

房龄超过50年，还跟新房一样

日本中介经常会跟客户玩看图说话的游戏：

从图上的文字能看出，上面是日本的一栋楼，下面是中国的小区。那么来猜一猜，哪栋楼的建筑年限更长？

虽然看起来日本这栋楼比中国的更新，但都这么问了，那肯定是日本的房子建筑年限更老！

问得更细一点：你知道老多少吗？这估计就说不出来了。

答案揭晓： 日本的这栋楼是1980年建的，而中国的这个小区是1990年建的，日本的比中国的老10年！

这能简单从图中看出来吗？

而且左图中的房子内设是这样的：

为什么日本一套横跨昭和、平成和令和三个时代的房子，看上去还能这么新？！从红外墙的干净度，再到房间内墙的整洁，还有锃亮的楼房指引板，这都让人看不出这栋楼居然已经将近40年“高龄”，居然仍能这么“青春永驻”！

归根结底，这是日本物业的修缮基金运用得当的表现。

日本的修缮基金并不便宜，比国内、美国都高。我们可以看到，一间77万人民币的房子，每个月就要交817人民币。

一栋楼的所有业主必须平摊整栋楼的修缮费用，每个月缴纳一次。一般房龄越大的楼所要交的修缮基金就越高。
以一栋港区新建的高级公寓楼的70平米公寓为例，前10年的维修基金固定在4920元日元，到了第11年增加到10190日元，15年以上变为22510日元。
值得一提的是，今后20年维修基金每年要交多少，物业都会提前公布出来，发放给每位业主。

同时，开发商在卖房时，也会存一笔 比所有业主缴纳的修缮基金的总和还多 的修缮费到公共修缮基金中。

如果作为业主的你，用各种理由不缴纳修缮基金费用，别说会被邻居看不起，甚至会收到业主委员会连同律师的传票，禁止你使用包括电梯在内的公共设施，最严重的还会惹上官司！

另外，与国内不同的是，日本的物业管理公司数量并不多。在日本，大部分建筑所使用的管理公司就那么4、5家，而这些物业管理公司存在在日本已经有半个多世纪以上的大型信誉企业。

（某物业的收支报告，每年定期会发放给所有业主）

当一栋公寓建成后，这些物业管理公司就会和业主委员会一起开会商议，订立一个 长达50年的公寓维修计划表 ，里面会对屋顶的维修、外墙的定期修护、管道的疏通、以及供水系统、电梯等作出完完整整的规划， 并将这份计划表分发到每位业主手上。

比如下水管道修缮，在日本不管是否堵塞，一年必须用高压清洗装置全部清洗并疏通一次。 外墙的翻新、屋顶漏水的维修，以及电梯的检查和更换，都是固定的。 比如一些公寓楼的外墙会20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次，电梯一定要每3个月就检查一次、20年更换一次。

可以看出，“防患于未然”这句话在日本被用到了极致。

而大规模整修则是一整栋楼统一维修， 这里有一个购房时充分利用好大楼维修基金的小技巧， 掘金酱分享给你！

一般来说，因为公寓楼大约每隔20~30年进行大规模修缮，所以房龄在19~20年，或者在19~20年为倍数的普通公寓往往最受欢迎。
你在购房前，不妨先打听一下这栋楼的维修周期。

比如上面那栋1980年建的楼，到了2019年大规模维修一遍，而在2018年买入就赚到了。可能在你买的时候外观看起来很旧，但你不用担心，它马上就要翻新了。

（某栋楼的管理修缮情况，它的维修周期是20年）

同理，刚修缮完的公寓在市场上也更容易卖出个好价格。

高度自治的日本业主委员会

中国的尴尬，日本很少发生， 因为日本的业主委员会是高度自治的团体。

在日剧《轮到你了》中，我们就看到了一个自治的居民委员会的样子。虽然跟业主委员会有所不同，但同样行使着维护大楼整洁的职能。

从剧情中我们了解到，这样的会议平均一个月开一次，并且会决定一系列的大楼保养事项，都是由住户们投票决定的，从中可以看出这是一个小小的民主自治团体。

那日本业主委员会的决策是如何产生的？曾任日中社会学会会长的陈立行，分享了他在日本的一栋楼做业主时，见证的一套普通业委会的决策系统。

当时，这栋楼正好更换了业主委员会的领导班子，而同时还要更换保安公司。业主们都希望能聘请到24小时值班的保安，这能保证整栋楼的安全，物业管理公司提出了两家公司的报价，其中一家保安公司的报价很低，基本符合“不大幅提高费用，但能大幅改善服务内容”的要求。

在会议上，有的委员认为如果用这个价格提供如此的服务，保安公司就没有太大的利润空间，提议一定要清楚保安公司用什么方法保证服务质量，要求让这家公司在下一次会议上说明情况。

随后，这家公司便带着公司人员过来，在全部业主面前做了一场汇报。他们把自家的背景、报低价的原因、以及整体保安的素质情况都做了介绍。

听了说明，业主们原本悬着的心终于放了下来。业主委员会决定选择这家公司，但要求在签约时写明每两年合同更新时的涨价范围。

知道公司背景、保安素质、价格多少，以及之后的涨价安排，并最终决定雇佣这家公司，这一系列流程都是在日本普通的业主委员会的操办之下完成。

可以看出， 日本的业主委员会已是一套非常成熟的体系。

回看中国，我们能不能像日本这样做到业主们的高度自治，从而走出业主物业矛盾的尴尬境地？值得思考。
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