一文快速看懂棚改贷款

根据我们了解以及部分媒体报道，当前存量棚改项目所涉及贷款正常发放，但变化在于增量项目审批确实趋严。我们在6月初调研的棚改力度较大的贵州省遵义、凯里等城市也未听说棚改有暂停的行为。周一晚国开行新闻办表示各项工作正有序开展。

原标题：【中信建投房地产】几张图快速看懂棚改贷款、PSL投放历程

来源：地产真心话 中信建投房地产行业

棚改总投资额主要由三大政策性银行提供，其中又以国开行和农发行为主（16、17年两大政策性银行棚改贷款占总投资额比重分别为80%和70%），国开行肩负棚改投资责任更大（16、17年国开行棚改贷款占总投资额比重分别为66%和48%）。PSL则是政策性银行发放棚改贷款的主要途径，16、17年PSL投放总量分别为9714以及6350亿，今年前5月投放量达4371亿，同比增长48.3%。

PSL作为棚改金融工具，14到16年占两大政策性银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%，17年开始大幅下降，仅50%，18年一季度64%，前5月PSL投放量与国开行棚改贷款总量基本一致。后续需要关注棚改专项债的发展。

棚改货币化安置比例自14年起逐年提升，17年估算在60%或以上，而18年将在此基础上有所下降。

第一、棚改一刀切暂停不实！

根据我们了解以及部分媒体报道，当前存量棚改项目所涉及贷款正常发放，但变化在于增量项目审批确实趋严。我们在6月初调研的棚改力度较大的贵州省遵义、凯里等城市也未听说棚改有暂停的行为。周一晚国开行新闻办表示各项工作正有序开展。

第二、棚改的贡献度边际趋弱并未超出市场预期

媒体所报道的国开行棚改项目合同签订审批权限回收到总行，这意味着新增项目的审批将更为审慎。事实上，今年三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献下降是在预期之内的，我们在2018年房地产投资策略中提出，2018年棚改将淡出焦点，在于棚改总量减少（609万套到580万套），以及棚改货币化比重的下降（从60%的高点回落），而且我们在去年提出，在区域去库存任务阶段性完成后，棚改货币化的意义也将减弱，这点并未超出市场预期。

第三、安置方式转变在部分区域早已有之

、安置方式转变在部分区域早已有之

个别区域货币化安置比例将有所下降，这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现：山东已取消棚改货币化安置奖励，湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力较大的市县取消货币化安置优惠，江西同样针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置力度。

第四、棚改的推进必然是有序和平稳

第四、棚改的推进必然是有序和平

对于市场的影响而言，首先，PSL由于审批授信与资金投放有时滞效应，对于投放资金短期影响不大。其次，替代资金渠道——地方棚改专项债将逐渐扩容，就在一周前，15亿首单棚改专项债落地，在一定程度上也将延续地方政府推进棚改。我们还是强调，棚改作为民生大计仍将一以贯之，即使总量收缩，也将平稳有序地进行。

第五、低库存环境叠加宏观流动性改善是市场延续的动力
棚改货币化的启动带来三四线城市库存结构难得的缓解，我们统计全国重点80大城市的库存较历史高点下降了近30%。其实除了棚改需求，我们更需要关注的是各线城市市场的内生需求也迸发，我们三四线城市调研显示80%需求是来自于本地改善性需求和周边县镇城镇化，低库存叠加流动性的持续改善，我们认为更多城市需求对于棚改的依赖度是有所降低的。