楼市调控行至深水区： 封堵流动性 多城房价将进入下跌通道
2018年以来，中央和地方相继出台多项政策，坚决抑制投机炒房。多轮调控之下，房价虚高的厦门、北京、上海等地楼市已初现成果，尤其是二手房市场，出现了实质性下跌。8月8日，成都、杭州相继跟进发布楼市新规，重点打击投机炒房行为，整顿房地产违法乱象。业内预测，市场交易流动性在高压政策下持续收紧，房价上涨预期显著减弱。与此同时，房企在三四线城市的拿地热情正在降低，而产业结构单一以及人口持续流出，将成为三四线城市房地产市场的风险因素。另外，受政策影响，房地产融资环境趋严。目前，各大型房企开始拓展多元化融资渠道，其中ABS融资成为重要渠道之一。
业内人士指出，楼市预期在改变，多城房价将进入下跌通道。从政府的视角而言，不希望房价上涨，但也不能暴跌。随着房价泡沫的挤出，政策希望资金流向实体经济，振兴产业，从而对现有的房价体系形成支撑。
“坚决遏制房价上涨”，7月31日，中央政治局表态楼市调控，本次表述与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比少了过快二字，多了“坚决”二字。如此细微的表述差别，成为楼市新一轮调控的分水岭。
8月7日，住建部召开房地产座谈会，落实中央精神，强调房价调控不力的城市将被问责。
从地方、城市层面来看，7月31日，深圳发布一线楼市最严新政，打响第一枪。8月8日，成都、杭州相继跟进发布楼市新规，重点打击投机炒房行为，整顿房地产违法乱象。
多轮调控之下，房价虚高的厦门、北京、上海等地楼市已现低迷，尤其是二手房市场，出现了实质性下跌。
业内人士指出，楼市预期在改变，多城房价将进入下跌通道。从政府的视角而言，不希望房价上涨，但也不能暴跌。随着房价泡沫的挤出，政策希望资金流向实体经济，振兴产业，从而对现有的房价体系形成支撑。
全面封堵楼市投机
2018年以来，我国货币政策一直处于微调状态，年初以来的三次定向降准，结合MLF实现流动性投放，货币宽松预期增强。
为防止央行最新释放的5000亿流动性资金流入楼市，以及防范房地产泡沫扩大的风险，中央提出坚决遏制房价上涨。
此前，房地产多轮调控出现边际递减效应。国家统计局数据显示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续37个月环比均上涨，一线城市由于限价政策执行力度较严，房价涨幅相对较小，最高环比涨幅0.63%。
受2018年以来人才抢夺战的影响，多个二线城市房价上涨的势头凸显。据克而瑞统计，二线城市近5个月环比涨幅持续上扬，2018年6月环比涨幅高达1.4%。
保利地产研究院认为，中央表态反映出政府对房价调控态度坚决，坚决不允许资金放水进入房地产行业。同时可以疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。
中原地产首席分析师张大伟认为，中央表态后，楼市调控进入深水区，地方政策将不断加码趋严。
7月31日，面对不断升温的楼市，深圳宣布暂停企业购房，新购商务公寓5年限售，新购住宅3年限售，离婚再购房人群限贷等新政，狙击投机投资，封堵楼市流动性。
多位业内人士预计，这种狙击投机投资的行动，将会继续向各个城市蔓延，不仅针对个人买房调控，多个城市也出台约束企业购房的政策，全面封堵投资炒房的可能性。
暂停企事业单位买住房有可能继续向多个城市蔓延，对于供需结构紧张的城市来说，有助于缓解这一压力。已经在深圳、上海、杭州、长沙、西安实施的限制企业购房措施，将大概率复制到更多城市。
除此之外，住建部也在30城市展开巡查，各种随机检查成为7月楼市调控的最主要特点。
8月8日，杭州八部门联合整治房地产市场，重点打击投机炒房、虚假信息发布及房企和中介的违法违规行为；同日，成都市11部门联合开展房地产市场秩序专项整治行动。
张大伟预计，下半年楼市调控力度将全面超过上半年。预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，市场平稳将在政策推动下逐渐出现。
房价调整进行时
调控一轮轮袭来之际，作为过去两三年楼市上涨排头兵的厦门，近期因房价、地价下跌引发关注。
据中原地产数据，厦门新建住宅价格依然处于历史最高位，同比2015年上涨了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%；地价的溢价率也非常明显出现了下调。
另一个风向标北京，由于新房供应偏低，成交集中在二手房市场。克而瑞数据显示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量虽然略有下降，但仍居于高位。就价格来看，上半年二手房价格趋于稳定，但6月份在限价房的冲击下，二手房价格小幅下滑。
易居研究院报告显示，上半年环京区域和环深区域房价相对来说有下跌，这和此类城市政策相对严厉等因素有关，利好房价泡沫的减少。
不过，张大伟认为这些只是个案，目前全国房价下调的城市仍很少，只有部分区域。他认为，这些城市之前房价涨幅过快、过高，超过了市场的需求。
易居研究院《80城房价收入比偏离度研究》中，有54个城市偏离度为正。易居研究院副院长杨旭红称，54城房价存在大小不一的泡沫。
另一方面，调控严格，信贷政策收紧，商品房的限价和提供限价的政策性住房，使得市场对住房的定价和预期出现变化。
中银国际研报显示，市场交易流动性在高压政策下持续收紧，房价上涨预期显著减弱。
易居研究院总监严跃进称，调控下房价确实跌了一点，部分企业经营面临压力。比如很多实业企业本把资金投入到楼市，如果楼市下跌，会牵连到此类实体产业。
从根本上来说，若实体产业表现不好，短期和中长期都会对房地产市场造成影响。短期内，楼市流动性被封堵，很多城市尤其是东南沿海一些和贸易有关的产业为主的城市，对楼市的支持力度会减少。而从中长期看，实体经济不好，收入下降，居民住房消费也会不振。
严跃进认为，未来房价将进入盘整期。向下的作用力在于政策强抑房价不涨，住建部等部门的房地产督查，而向上的作用力在于高端楼盘预售证发放节奏是在加快的，这些都会对房价形成阻碍或拉动作用。
来源：21世纪经济报道张晓玲 实习生 林诗苑 黎玉莹
