不知道大家最近发现没有，打开天气预报一看。
云南下雪、安徽下雪、河南下雪、湖北下雪、湖南下学、山西下雪......
在上海的同志们都要吐槽上一句，“除了上海，全TM在下雪！”，一样吹着冷风，却无法感受到一丁点下雪的喜悦。俗话说，瑞雪兆丰年，这好像也暗示了未来一年中国楼市两极分化的格局。
再加上——
国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，其中一点是到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。
但在2015年，上海总人口就超过2400万。所以总体来看，2018一定会延续2017的调控政策。
所以这漫天的“瑞雪”，怕是撒不在2018的上海了。
1、
放弃奢望吧，上海的“限制”不会松动。
前天去现场听了丁祖昱评楼市的新年数据发布，任志强、林中等地产大咖悉数登场。
发布会上，一向犀利的任大炮提出两个劲爆观点：
1、2018年出不了房产税。
2、2018年楼市调控有可能放松。
第一条我举双手赞同，第二条却保持怀疑。往年从未预测准过的丁祖昱，同样在发布会中“大胆”地进行了2018年的十个预测。
其中一条和任大炮的的观念完全相悖：不要幻想限价政策会松动。这回我倒是更加认可后者的观点，毕竟预测这么多次全不中，总能对一条吧。
2017年，上海楼市成交低迷、供应几度挂零、土地低溢价出让等状况不断。但原因并不是因为市面上没米可供应了，相反，上海有170个项目，6000亿的预估货值。这庞大的开发商的米粮，已经深陷“预售证黑洞”——
政府不放松限价，开发商们就像是闹脾气的小怨妇一样，嫌弃价格太低回不了本，不伸手拿预售证。预售证不拿，房子卖不了，中介销售食不果腹，买房人的钱流向急需去库存的三四线城市。
你会发现，以上海为例，整个中国楼市的势能在向下传递到二三四线城市中，所以我们常常会看到很多不那么热门的城市，一遍遍地出现在媒体、房企的宣传单页上。
当然也有不少人坚持留在这个尴尬的赌局中，政府坚持不松口，开发商坚持不妥协，买房人坚持等开发商妥协。
前两个坚持当然好理解，一个是庞然大物，一个是庞然大物的尿壶。
但买房人的坚持理由就有点好玩了——等着开发商降价。我想大多数人都低估了地产开发商的忍耐能力，几十年来被夜壶一样甩来甩去，再忍上这一年不是难事。
而普通人最忌讳的就是等，手里攥着全部身家去参与这个赌局，最后往往等不到房价下跌，踩错一步就损失惨重。
其实只需要关注自己的购买力，购买力合适、地点合适、时机合适，就不要想太多。
上海无疑是个好的地点，对有购买力的一小撮人来说，2018也是好的时机。因为的确会有一些扛不住又不甘心出局的小房企最终妥协，6000亿的一小小部分也许会像挤牛奶一样挤出来。
但总归，会有很大一部分倔强的人伸着脖子一直等，所以上海的楼市热度在2018依旧会是冰冷的。
2、
上海沦为三四线城市们的“血袋”。
作为中国最发达的城市之一，全国人都在拿着放大镜盯着上海的市场，特别是楼市。
几百个地方政府盯着上海的动向，恨不得在舞台上搔首弄姿，像一台抽血机一样吸引从上海流出来的人才、企业、创意、资金以及有价值的一切。
环一线城市像一台抽血机，吸干了一线城市的活力。
除了买房意向客户的流失转移，高素质的年轻人才也被慢慢抽干了。
我国二三线城市曾经面临一个重要问题，就是留不住高校人才，对于这个快速发展的时代来说，留的住人才就是抢到了未来的房地产市场。
去年武汉就做出了大动作，只要毕业生来武汉工作就可以直接落户，而且将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房，无论租买，大学生们都可以享受到低于市面20~30%的价格得到自己满意的房子。
这些具有致命吸引力的条件，在未来5年会吸引100万大学毕业生扎根武汉，这也就意味着武汉未来100万套的房产销售就有了保障。
所以归根到底，人还是这个社会的第一源动力。
和上海的速冻相比，各个城市更像是百花齐放。
与上面这些中小城市的形成强烈对比的是——
国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，其中一点是到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。
但在2015年，上海总人口就超过2400万，上海又一次提前18年完成这个指标。这就意味着以后的18年，上海的人口政策将在尴尬和左右两难中反复。
而且可以明确，上海此后的一系列调控都会围绕一个词，“限人”。
所以总体来看，2018一定会延续2017的调控政策。
该限的限，该改的改，该甩的甩。
3、
一线和二三四线，完全是两个国家的楼市。
包括房产中介在内的行业有个很有意思的现象，那就是眼下各种在二三四线城市大行其道营销手段和推广套路，都是在北上广给玩烂了的。
这蕴含着一些很简单的“中国特色市场逻辑”——懒、缺乏创新、流动性大。
所以，中国的一线楼市已经在向发达国家发展，一直拾人牙慧的二三四线楼市才是真正的发展中国家水平。
当然，也不存在谁看不起谁的问题，发展中反倒是好事，证明有机会、有活力、有商业发展的温床。
反观北上广，信贷持续收紧的情况下，“房住不炒”的方针被贯彻得结实，以2018年为界，可以说正式进入存量房+资产运营的时代。
一句话，用“永不落幕的老一线”来形容，可以说十分贴切，虽然货值任在而不至落寞，但老态已现，增长点又在哪里呢？
而对于二三四线来说，趁着这一波被动资产转移，倒有了不少掘金的机会。
当然，这也不意味着所有的二三四线城市都可以为所欲为。我们可以看下土地储备最多的，以及50强房企所看好的一些城市。
土地成交前十，基本都是在二三四线城市。
北上广不再是房企眼中的香饽饽了。
但我们仔细研究会发现，这些城市大都集中于经济较发达的东部地带。
要么位于一线中心城市周边，要么自身经济较活跃。
这两类城市都有大量的人口流入作为支撑。而大多数小城市，尤其是中西部城市，则因就业空间狭小而缺乏吸引力，人口流失现状没有发生大的改变，房价也难以上涨。
很简单，如果一个城市弱到连饿了么、滴滴、高铁、星巴克都没有。那基本已经在短期内被判了死刑，想要在这里掘到地产的金，等于做梦。
你看，虽然都是一个国家，承载着一样的梦想，但就像阳光不会公平地洒在每个人身上，具体到每个城市地区，楼市也享受着冰火两重天的待遇。
所以，2018的楼市格局大概就是这样：
一线不相信松绑、
二三四线不甘心陪跑、
无人问津的城市不操心就好。
至于被亿万双眼睛盯着的上海，好像只有等，可惜这瑞雪，又不知何时能来。