地金网观察-被棚改重塑的地产市场

作为全国最重要的报告《全国人大政府工作报告》，五年五次提棚改，五年五个新目标：

以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。——《2014年人大政府工作报告》

今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。——《2017年人大政府工作报告》

（五年来）棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。——《2018年人大政府工作报告》

可以说，棚改是国家在房地产领域最重视的方面。

对于老百姓，棚改是一个改善居住环境、改变生活状态的好机会，是一个纯民生的事情。

但对于国家，棚改却有着别样的意义。

拆解三大部门债务

在过去的10年，中国经济依靠地产和基建投资拉动经济增长这一模式取得极大的成功。但，与此同时，过剩产能行业、地方融资平台和房地产行业这三大部门的债务规模也在快速扩增。

伴随着债务的扩增，潜在风险也在加剧，拆解三大部门债务迫在眉睫！如何拆解？拆解顺序又是怎样？

在传统的土地经济大循环里，只要房价有不断上涨的预期，地产销售就会通畅，进而政府的土地出让和上游的原材料销售就会顺畅。因此，地产销售的顺畅，是地方政府和产能过剩部门消化库存的前提。一旦地产销售不畅，那么平台公司、过剩企业的盈利就将不能持续，当企业的盈利都无法保障，那么拆解三大部门的债务困局也就无从谈起。基于这样的循环链条和逻辑推演，三大部门拆解债务问题的节奏就应该是：先过剩产能、后融资平台、再地产行业。

在这个过程中，房子的涨价效应、尤其是三四线城市的涨价效应，成为了稳定拆解链条的基石。也正是在这样的背景下，2015年，先于供给侧改革的推出，棚改货币化的战役在全国范围内率先打响。

三四线城市去库存

棚改的方式有两种：实物安置、货币化安置。自2015年开始，棚改货币化安置提速，从2014年的约占9%提升至五成以上。目前，住建部尚未披露2017年棚改货币化安置占比，但有券商测算为54%到60%不等。

所谓棚改货币化，简言之，就是在棚户区改造的过程中，政府通过支付现金的方式对拆迁居民进行补偿，拆迁居民再拿着安置费进行购房置业的过程。

在三四线城市，货币化安置对三四线城市住宅商品房销售面积的拉动效应显著高于一二线城市。

测算数据显示，棚改货币化在三四线城市的去库存面积约为一二线城市的4倍，占总销售面积的比例也显著高于一二线城市，在2017年达到26.1%，高于一二线城市13.6个百分点。

“去库存”虽然在2015年正式提出，但之前的库存问题已经非常严重，尤其是三四线城市。

在2015年以前的几年，三四线房地产开发商疯狂拿地，增加供给，而三四线人口却持续流出。棚改货币化，让老百姓在市场上买房，既有助于解决库存问题，又能攻克拆迁安置难。

棚改货币化下半场

随着大量手持现金的居民陆续进入地产市场，三四线城市的房价被逐渐拉高，而三四线城市的涨价效应，又进一步激发了包括自住需求、置换需求、投资需求、投机需求在内的诸多购房需求，这又进一步拉升了当地房价，很多三四线城市的房价在过去不到三年的时间里便迅速翻倍，也造就了本轮红火的房地产市场。

当前，一个现实问题就是，棚改货币化对于经济的正向拉动效应，与越来越多的资金投入相比，边际效应已经开始衰减。

近两年，由于三四线城市房价大幅上升，相应的棚户区改造的货币安置成本也大幅提高，政府对三四线城市的财政支出大幅增加。同样是安置一套相同面积的房屋，3年前政府支付给居民的安置费可能仅是当前安置费用的1/2甚至更少。

此外，伴随着房价大涨的，还有物价、劳动力成本。涨易降难！最近几年，政府的财政赤字已经大幅增加，并有进一步增加的趋势。

棚改货币化大力推行了三年多，很多三四线城市的库存已经大幅下降，但是地方债务压力仍在增加。因此，有的地方已经在控制棚改货币化安置的比例，有的地方放慢了棚改项目进度，银行也适当收紧了贷款审核。

国家也认识到了这一点。

在2017年3月的《政府工作报告》中，对棚改是这么说的：

支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例。

在2018年3月份的《政府工作报告》中，“货币化安置”的说法则已去掉：

启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

至于6月25日以来传言的“国家开发银行将控制货币化安置比例”、“将棚户区改造贷款审批权收归总行”的说法，网上传的有鼻子有眼。6月27日，国开行表示：经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议，并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。

2018年7月12日，住建部表示：

要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；

商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

综合以上，国家大规模减少甚至停止棚改货币化，相当有可能。

后话

政府支付能力总是有极限的，货币不可能无节制的供应。通过货币来安置棚户区居民的方式，迟早是要刹车。

一项政策的实施，在有正向效用的同时，也必然会有负面的效果。但无论这些政策如何演绎，它们都必将持续不断的影响着资本市场、中国经济以及我们身边的点点滴滴……