一个开发商的自省与舞步

活着

你上当了，这世界上原本就没有路，甚至比没有路还严重。因为昨天那条路上，你可以走得飞快，但今天它会把你引入大坑，如果你没有警醒和自省。

销售的狂欢和资本的盛宴历历在目，它就发生在2016年前10个月。

你遇到了史上房价上涨最快的窗口期：全国新房销售面积同比增加26.8%，销售金额增加41.2%。70大中城市新盘房价同比普涨，一线30%，二线16%，三线4%。

你还遇到了史上最宽松的行业融资风口：房企信用债发行额同比增加129%，融资成本史上最低，一年期贷款基准利率4.35%。国资背景和信用等级较高的企业，融资成本只有3％多一点，不错的民营企业也就4％出头，甚至还有突破你想像力的2%左右，比国债利息还低！

这是多年来，中国房地产最舒服的一段时光，但转瞬即逝。

对房企而言，即便不考虑调控因素，高潮其外、凶险其中的意味也是呼之欲出。

一、名与实难符。

销售上升但利润下滑。

市场红火，销售额大涨，但地产商的净利还是在下滑，整个行业的利润额还不如一家建设银行。利润到哪儿去了？高地价和高税收。

以前一元钱的利润，可以PK一元钱的税收或利息。现在，利润加上利息，难以PK税收和隐性税收（高地价）。

二、竞争白热化。

狭路相逢刺刀见红。为什么？

判断趋同——百强争霸——大象跳舞。一个区域，去的都去，不去的就都不去，一二线城市变成百强的大菜。企业层面，越有实力的发展越快。有了兼并重组，会更快。都是百强，但后30强与前30强不可同日而语。大象比猴子跳舞跳得还好。

最终，竞争演绎的过程是这样的：武术表演——街头拳赛——死亡游戏。

怎么办？

一、找到规律，敬畏规律。特别是与房价正相关、强相关的三要素。

GDP和城市化率。长期来看，房价与之必相符。中国今年GDP6.7%，放在全球角度，不低。56%的城市化率，不高。

美国在GDP尚在4%、城市化率未到67%时，房价一直在涨。在GDP2.7%、城镇化率73%之前，房价处于高位平台期。日本GDP降到1%、城市化率在77%以前，房价也在上涨。而中国GDP降到4%，要2020年之后了。到现在，美国每年每人还有一平米的新房增量。

城市的金融资产。房价与一个城市的单位金融资产密度和人均金融资产量正相关。

城市基础设施投入。包括交通、教育、医疗等等。这些变成了地价，最终变成了房价。特别是溢价。

二、跟着群主走。

与政府换位思考。政府考虑问题的顺序可能是这样的：执政稳定——民生经济——兑现承诺。比如，GDP没有6.5，翻一番不可能。

所以，政策高压低撑，市场波浪前进，企业高抛低吸。

三、不要再纠结于黄金十年和白银时代，在“青铜黑铁”的常态中进行定位和起舞。

短期：高筑墙，广积粮，缓称王；中期：坚定看多，高位盘整，螺旋上升；长期：缓慢回落，江山已定，比如存量市场取代增量市场成为主流。

此轮限贷会减少一万亿的融资额，2017年，量价双杀亦是大概率事件。

此时，对企业最重要的不是赚钱，不是品牌，是活下去。现金流才是生命线。暂时没有利润，企业不会死，但只要一笔贷款还不出来，引起连锁反应，相当于血管断流，要出人命。

每次冰川世纪来临，占统治地位的物种，都要经历一轮生存轮回，只要你活得比别人长，熬过环境突变的小冰河时期，天下就可能是你的。

End

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