还在借钱买房，你们都要完蛋

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来源：财经三分钟（ID：qgq1818）

综合自：新华网、楼市风云录 作者探戈、华尔街见闻、新华通讯社等

最近一个时期，“地王”频出、房价普涨，然而，看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实，“去库存”仍是楼市面临的严峻挑战，地方政府做好了打持久战的准备。

新华社警示楼市：加杠杆只会导致虚火上升

在一系列政策“组合拳”的作用下，楼市去库存初见成效。国家统计局数据显示，6月末，商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米；住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。

专家指出，值得警惕的是，去库存应通过“人”的城镇化，而非加杠杆。事实证明，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

楼市去库存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地产市场诸多积重难返的问题，但迎难而上是唯一的选择。特别是在中国经济新旧动力转换的关键阶段，去库存是一场持久战。

房价涨势凶猛，购房者方寸大乱

尤其是2016年，全国各主要城市房价出现了新一轮涨势，在此期间，伴随的则是中国经济增速的持续放缓，以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加坚信只有房子才是可靠的资产，才是值得长期拥有的资产。

地产专家段舒怀说，“当前的宏观大背景下，对于购房者来说，无论买涨买跌，再不买就什么都买不起了，落袋为安的房产比银行的存款更让人放心；但购买力就在那里，有价无市的疲态已经初步呈现。”

财经专栏作家肖磊则指出，除了人民币贬值、城镇化等理由，支撑中国房价的主观逻辑里面，还存在一个永远“高大上”的口号，人们总是认为“政府不可能让房价跌”。

怎么挤泡沫？

这个命题留给一二线城市。与三四线城市不同的是，一二线城市去库存显然不是要卖更多的房子，实际上也没有多少房子可卖了，要不然房价也不会飙升。一二线城市与三四线城市房地产最大的区别是当前购房需求是居住需求和炒房需求叠加，而且炒房资金实力明显高于居住需求的资金实力。在高杠杆和低库存的双重作用下，一线楼市正快速向豪宅化发展。

房子越来越像个筹码，借着货币和信贷的宽松带来的高流动性，投资者追涨杀跌的行为在持续推高一线房价。

我们要清楚一点，房价每涨一点，推动房价上涨的资金成本就越高，杠杆是摇动资金的一种手段。但M1的走势告诉我们，目前全社会杠杆率已经由“两高一低”逐步转变为“三高”——ZF负债高，企业负债高，居民负债率也在上升。未来居民负债率上升的空间没有了，房价上涨的势头也就快结束了。一旦投资风险加剧，不但外部热钱会直接流出，国内资本也会撤出一线楼市转而寻求国外楼市或其他更安全的投资品。

虽然目前一二线房价在上涨，但风险正在聚集，就像我所说的，一旦居民负债率空间没有了，距离泡沫破灭也就不远了。

繁荣景象的背后，潜伏着风险

今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……

与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。30％的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。

加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。

因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。

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