这些房子，可能沦为“贫民窟”、“城中村”！

◎作者 | 刘晓博

◎来源| 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权

没有房子怎么办？建！ 房子旧了怎么办？拆！ “建+拆”、“买新房、住新房”就是多数中国人的“楼市观”。 但事情正在发生逆转。最近两年，国家已经在为“后城镇化时代”做准备了。一方面，“三条线”变得越来越刚性；另一方面，抛出了“收缩型城市”的概念。 所谓“三条线”，就是生态红线、永久基本农田保护线、城市边界线。即便是北上广深，也要被“三条线”严格约束，城市不能无限制扩张了。至于人口流失的“收缩型城市”，城市建成区面积还要变小、收缩。 所以，中国不可能无限制的让城市扩张，不断建新房。未来，二手房交易占比将大幅提升。事实上在北上深等城市，二手房交易量已经超过房屋交易的7成！ 这时候，一个重要的问题出现了：楼龄，最终会怎样影响房价？哪些楼盘很有可能沦为“贫民窟”、“城中村”？ 高层住宅，风险最大！ 对于房地产行业来说，有一个概念非常重要，这就是容积率。所谓容积率，就是总建筑面积除以地块面积。比如一块1万平方米的土地，上面建设了4万平方米的建筑，那么它的容积率就是4倍。 中国人善于把简单的事情复杂化。本来非常简单的容积率，现在也复杂起来。因为政府有权规定哪些面积不计算容积率，并用“不计容面积”来鼓励一些项目和开发商。一般来说，地下空间、建筑物的尖顶、阳台的部分等，不计入容积率。这个问题比较专业，我们这里不详细讨论。 反正有一个基本规律：高层住宅小区，容积率一般比较高。在北方，可能是2.5到3.5倍容积；在南方，可能是3到6倍。比如在深圳，目前住宅用地容积率的起点就是3.2倍，不能低于这个数值。在深圳的城中村改造项目里，容积率达到6到8倍的，很常见。 为什么费了半天口舌，来说容积率？因为容积率决定你的房子“有几条命”！ 如果你买的是多层小区，容积率比较低。那么恭喜你，你的房子“多了一条命”。也就是说，如果将来小区老化了，比较容易旧改。 而高层住宅（或者总容积率偏高的小区），就很难有拆除重建的机会，因此就“少了一条命”！ 旧改的基本逻辑是：让开发商来投资、接盘，承担全部建设费用、风险，也获得最终的利润。利润从哪里来？只能从“拆除重建”过程中增加的面积（容积率）来实现。 换句话说，政府允许旧改项目“提高容积率”，才换来开发商来的接盘，商业旧改（棚改）的模式才能成立。 比如一个小区占地1万平方米，之前是多层小区，容积率是2倍，总建筑面积2万平方米。旧改变为高层小区，容积率提升到4倍，总建筑面积4万平方米。原来住户旧改之后，按照1:1.2倍增加补偿面积，回迁房占去了2.4万平米，那么开发商在这个项目上获得了1.6万平方米的可售面积，可以卖了回本、获利。 如果没有“增加容积率”的空间，商业化的旧改（棚改）就很难进行。 想想看，如果你的高层小区原来就是“旧改项目”，目前容积率达到了6倍。如果三五十年之后希望旧改，难度就非常高。如果继续增加容积率到10倍、12倍，居住的压迫感非常强烈，而且交通压力巨大，城市规划也不允许。 事实上，到目前为止全世界还没有一个国家，遇到如此严重的高层住宅老化问题。而中国即将面对——10年之后，这个问题就将非常突出！ 这些老化的高层住宅，慢慢会跑输大盘，最终成为中低收入阶层汇聚的地方，成为中国式的“贫民窟”。当然，这种“贫民窟”比印度、巴西的“贫民窟”档次高很多，但居住的舒适感将完全消失。 比如在深圳火车站附近，那些早期建设的高层住宅，目前价格普遍在3万到5万之间，虽然地铁、商业配套堪称一流，位于传统的市中心，但已经被中高端人群抛弃。 这些30年前深圳特区最风光的住宅，目前只有南山、福田高档住宅均价的六分之一到五分之一，即将被光明区住宅全面赶超。 由于实施“开发商旧改”的可能性偏低，所以未来高层住宅只有两条出路： 第一，政府补贴、业主缴费，对建筑物进行局部的翻新、维护； 第二，政府补贴、业主缴费，聘请承建商对建筑物拆除重建，面积、户型、每家的位置保持不变。 事实上，即便第一种方式难度就非常大。换一部电梯，如果让每户出几千块钱，就可能搞不成。所以，第二种方式能落实的可能性几乎是零。 那么问题来了：如果你买的是高层住宅，你应该在什么时候“逃离”？ 这要看房子的配套，以及自身的管理，这两方面都极其重要。如果高层住宅配套有一流的中小学学位，而且不用抽签直接可以获得，那么足以“一俊遮百丑”。这时候，大家买的主要是学位，而不是房子。至于房子能不能住，都无关紧要。想想看，北京连“过道房”都可以卖出天价，你高层住宅怕什么？ 如果学位一般，只有一流的地铁、商业配套，其实是无法阻止“落花流水春去也”的。深圳火车站附近的高层，就是非常好的案例。因为不仅仅房子在老化，片区也在老化。 但需要指出的是，学位也可能老化。即便未来获得学位的方式不变化，一个持续缺乏年轻人流入的片区，其原来一流的学位会退化。而持续有人口流入的区域，学位则会进化。比如深圳近年来，南山区、宝安区学位排名不断提升，而罗湖区缓慢下滑，就是最好的例证。 物业管理本身，也严重影响房屋的价值。好的物业管理，可以让房子在25年内都跑赢大盘，或者不掉队。但坏的物业管理，可以让高层住宅5年就变得面目全非。 所以，如果你生活在“有持续人口流入的大城市”，买的是高层住宅。一般来说，20年左右要换一次。换到新的、当红的片区，买新的住宅。也就是说，你这辈子要保持自己有2次换房的能力，这样就无忧了。 至于老破小的多层住宅，因为容积率低因而“多了一条命”。未来旧改、棚改几率大增。但还需要注意，第一，这小区占地面积不要太小，如果低于1万平方米，很难单独旧改（棚改），需要跟旁边项目捆绑，难度就会大增。第二，小区下方最好不要有地铁直接穿越，如果有的话旧改成本大大提升。 但如果在收缩型城市，人口不断流失，即便多层小区旧改难度也很大，因为完全没有必要了。 90%的别墅都是坑 中国人都有别墅情结，但事实上别墅90%是低效资产，或者说是坑。 原因很简单，别墅的配套往往不好。如果你按照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照，极少有别墅符合这种条件。 部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里，偶尔有几套联排或者独栋，往往也跑输大盘，为什么？除了视野差、潮湿多蚊虫，还是因为别墅是小众资产，能拿出几千万上亿来买别墅的，也不太愿意住二手房。 事实上，在日本也出现了别墅跑不赢公寓式住宅的现象。比如日本流行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小，生活节奏在变快，别墅显然跟时代“脱节”了。 在中国，别墅还有一个重要陷阱：乱搭建。 当你自己乱搭建的时候，一定感觉很爽：房子面积增大了，功能多了，而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建，别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后，就变成了穿“百衲衣”的叫花子模样。 我曾目睹过深圳、天津等城市，很多个别墅小区最终沦为“城中村”的模样。那感觉，真的是酸爽。将来卖二手房的时候，需要接盘人有强大的心理素质才行。 所以，管理不到位、可以随意乱搭建的、配套差的别墅，轻易不要买。 —这里是华丽丽的分割线—

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