凯德、恒隆错配VS 高和、宝龙优配，资产管理要赢在起点！

为什么说资产配置是资产管理的起点？因为如果资产配置错了，不管资产管理能力再强，资产的回报还是会大打折扣。以下，我们看看几个活生生的案例：

资产错配案例1:

凯德置地十年前将位于北京CBD的凯德大厦（现SK大厦）和上海新天地的新茂大厦出售，回收资金积极投入在杭州、宁波和成都等二线城市进行来福士广场的开发建设。宁波和成都两个来福士广场陆续开业后，收益差强人意，在建的杭州钱江新城来福士广场前景也不容乐观。相比之下，北京和上海两个已出售写字楼物业的租金和估值却扶摇直上。

资产错配案例2:

恒隆地产近年从上海向济南、沈阳、天津、无锡等二线城市的扩张也面临投资回报低下的问题，并引发市场展望下调和融资成本提高等连锁反应。近年来纷纷撤出中国的外资机构包括西蒙、亿万豪等都多少源于资产错配。

资产优配案例1:

高和资本专注于北京和上海CBD周边写字楼的收购和改造，精准的资产配置加上不断提升的资产管理能力，使高和近年的表现一直领先同行。

资产优配案例2:

宝龙地产从2013年开始调整资产配置战略，从三、四线城市转战布局上海和华东核心二线城市。在2015年大批开发商开始回归一线市场时，宝龙已经深度布局上海，在上海及周边拿了十多个综合体项目地块。宝龙股价也在过去4年里涨了3倍，成为香港中资地产股中表现最强劲的企业之一。

资产错配就像吃错东西，轻者消化不良，重者大伤元气。战略型投资者区别于机会型投资者的最主要特点是高度重视宏观趋势、行业演化，提前做好资产配置。资产配置合理性影响企业生存，在大资管时代，做好资产配置，赢在起点，企业才能健康发展。

量化城市商业能量做好资产配置

中国的城市在分化，有些城市日显重要，而有些城市却逐渐落后。我相信只有从城市的地缘优势、经济结构演化角度来研究城市商业潜力，特别是研究新一轮产业结构调整所演绎出的城市竞争力才能找到答案。同时如果通过量化手段，就能更客观帮助企业做好精准的资产配置。

我和团队从2013年开始搭建了城市商业能量指数（CREET Index）并在每年的11月向行业进行发布，指数包括了48个亚太城市和其中28个中国城市商业能量排名。（www.creet.org)

城市商业能量演化特征

通过2013年到2016年连续4年几万个数据的跟踪分析，我们发现了以下城市商业能量演化特征：

特征1. 一线和二线城市的城市商业能量差距很大，金融和信息产业是二线城市无法突破的玻璃天花板。二线分化加剧，沿海城市商业能量的增速普遍慢于内地核心城市。宁波和大连等曾经的经济发展明星城市的商业能量与城市地位在下滑。成都、武汉和昆明等内地核心城市的商业活力提升加速。分析下来，这个现象的根源是中国经济近年来持续外需不畅，转向内需拉动的趋势。

特征2: 城市分工加速，产业接力棒效应明显。

珠三角、长三角和京津冀3个中国经济发展核心区域都在出现新一轮的城市分工，产业接力已完成从核心城市传递到次中心，并逐渐往下一级的地方中心城市递延。城市功能的演化将影响每个城市在区域的地位。像北京、上海、深圳等资金、信息、技术、人力资源高度集中的都市在以服务业为主导的经济转型中将进一步胜出，更多的城市会落后，区域虹吸效应将进一步拉开城市距离。

特征3: 科技对城市商业活力的影响日益明显。

由于互联网的普及，传统媒体受到网络媒体冲击较大，传统媒体的市场占有份额在下降。中国网民人数在2016年6月正式突破7亿人，中国互联网普及率达到51.7%，据GroupM统计，相较于纸媒37%左右的日到达率，网络媒体的日到达率为73.1%。在线视频行业的发展，观众从传统电视转向能定制化收看节目的在线媒体，冲击传统电视媒体。与报纸和电视台相关的CREET指标在不少城市连续几年明显下滑。

而智力资源丰富、创新能力强的城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等城市的互联网经济持续拉升城市商业活力。如果智能城市是未来，那么智力资源越丰富的城市越有竞争力。可惜的是，中国智力资源丰富的城市并不多。

城市商业能量定义

城市商业能量定义城市商业活动活跃程度，也与城市的商业地产价值息息相关。例如，大城市或中心城市更易产生和汇集城市商业能量。城市集中效益带来规模效应、时间成本下降及资源配置优化等效率，而效率的提升进一步促成城市集中效益。

同样，商业活动的高度集中也带来高效率。商业地产为各类商业活动提供空间，商业活动越频繁的城市蕴积越高的商业能量，对商业地产的需求就越高，其价值也就越高。当城市的商业能量不足，商业地产供应却大增时，城市往往出现供过于求的问题。这就需要我们进一步对城市未来的走向做明确的判断，以更准确地配置资产。

城市商业能量指数为投资者和开发商就资产配置等战略课题提供系统化的决策依据，各个城市目前和未商业地产的需求强度，找到市场的供需平衡点，避免由于资产配置失误带来的投资损失。

备注：晤桥亚洲运用该指数协助万科地产、宝龙地产和上海地产等地产企业进行资产配置战略研究工作。同时也为高和资本、阳光新业、华远地产、中房地产、电建地产等金融和地产企业进行写字楼市场的需量化研究工作。

作者简介

Allan Wu （吴晓军）是晤桥亚洲创始人。Allan有多年的中国商业地产投资、开发和运营经验。在新加坡政府投资公司(GIC)的八年任职期间，他与凯德置地团队长期合作，共同管理天津津汇广场、上海来福士广场、北京来福士广场，同时参与上海长宁、成都、杭州、宁波来福士广场的开发管理工作。2006年至2011年，Allan 负责GIC在阳光新业地产(000608)的战略投资管理业务，同时协助阳光新业转型，搭建商业地产平台，培训管理人才。期间，Allan以阳光新业为平台为GIC在北京、天津、青岛、成都、沈阳等城市成功收购、开发、改造了20多个商业地产项目。

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