190万买的回迁房无法过户还要被强执？买回迁房的那些风险，你清楚吗？

关键词：回迁房、过户、查封、回迁房买卖

【 案 情 介 绍 】

2013年，李双家的老房子被拆迁了，按照拆迁政策，李双获得了4套位于北京市朝阳区某小区的安置房。李双拿到安置房后准备出售其中的一套。

王钢是李双的发小，听说李双要卖房，就提出自己想购买，两个好兄弟经过协商后约定李双将其所有的一套回迁房卖给王钢，转让价格是190万元，王钢先付130万元，尾款在过户时支付，涉及到的过户费、税费、土地出让金由王钢负担。双方还约定待该房屋符合过户条件时，李双无条件协助王钢办理过户手续。之后，王钢向李双支付了房款，付完款后李双就把房屋和房屋的所有手续交付给了王钢。此后王钢一直居住在该处房屋中。

2017年年初，王钢得知该房屋可以办理房屋产权登记和变更登记，便找李双商量办理过户事宜，不料此时李双一直以没有时间为由推脱，显然李双对于双方的买卖行为有了反悔之意。王钢又进行了多次的努力，但是最终以失败告终，李双始终拒绝协助王钢办理房子的过户手续。无奈王钢只得向法院提起诉讼，要求李双办理产权登记并协助办理过户手续。

王钢以为只要提起诉讼，房子过户就是顺理成章的事情了。谁知，王钢却接到法院的通知，李双的电话无人接听，给李双邮寄法院的材料也是拒绝签收，所以案子无法进入正常的审理程序。更让王钢难以接受的是，2017年3月的一天，王钢下班回家，突然发现自己住的房子被法院贴了封条，并称准备将这个房子择期拍卖。经过了解王钢得知，李双在外面欠下了200多万的债务，法院已经审理完毕，债主已经到法院申请强制执行，要求法院对这套还在李双名下的安置房进行拍卖。王钢突然觉得事情十分的不妙，于是，经过朋友介绍，找到了北京在明律师事务所的资深征收维权律师闫会东、马丽芬代理这个让他挠头的案件。

【 办 案 掠 影 】

承办思路确定好了，下一步就是具体实施。所谓饿虎攒羊，步步为营。

办案第一辑：提起执行异议

针对现在最大的困境——房屋被查封，两位律师首先选择向法院提出执行异议程序。

律师向法院指出：涉案房屋已经于2013年正式交付王钢使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16、17条，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。在本案中，王钢与李双签订的《动迁安置房买卖合同》第四条房屋交付中约定，本合同签订后，有关该房屋与车库的所有权利均概括转移至乙方，甲方及其家属不再对该房屋享有任何权利。从该约定可以看出，王钢在与李双签署的《动迁安置房买卖合同》中并未约定李双对该房屋保留所有权，故根据上述法律规定，法院不能查封、扣押、冻结涉案房产。

律师进一步指出，王钢作为法院执行标的案外人，法院将涉案的房产予以执行，明显错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十六条规定案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。提出了请求法院中止对涉案房产的执行行为，并请求法院依法解除对涉案房产的查封等强制执行措施。

办案第二辑：李双现身，法院和谈。

随着王钢提出执行异议，法院的执行行为无法继续推进了，房屋被拍卖的警报暂时解除。但是，新的问题是，由于房屋处于查封状态，王钢的过户事宜也同样面临无法推进的状态。为了尽早解决问题，两位律师积极联系执行庭的法官，表明如果申请执行人愿意解除对房子的查封，王钢同意和包括李双、申请人三人共同协商此事。

经过法院和申请执行人的多方查找，李双终于现身了，三方在法院的主持下，终于达成了协议：王钢将涉案房屋的尾款支付给申请执行人，申请执行人解除对房屋的查封。李双在房屋解封后的合理期限内协助王钢办理过户手续。为了避免王钢产生其他风险，律师要求双方签署书面协议，明确如因李双原因导致王钢无法顺利取得房产，李双要向王钢退还全部购房款，并且还需向王钢额外支付赔偿款人民币300万元整。最终，王钢购买的安置房终于如愿完成过户手续。

【 律 师 说 法 】

回迁房只有在办理了房屋产权证书后才可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险。在明律师想要提示广大购房人的是，购买回迁房时必须要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，该回迁房办理产权过户手续时，需要补交土地出让金，对于土地出让金由谁承担需要在合同中写明，还有就是要将违约条款约定明确，以避免买方遭受不必要的损失。