建筑行业和房地产行业撰写报告思路总结

今天想梳理一下建筑行业和房地产行业的评级报告写作逻辑，跟“007行动”第四篇一样，是个有点专业又有点无聊的习作。

建筑行业

行业部分：建筑行业比较特殊点：（1）当年的新签合同额将是决定未来建筑业的新开工面积和投资额的重要指标，所以会说一下整体建筑行业的新签合同额等情况。（2）原材料方面，钢材，水泥等原材料成本在建筑施工成本中占比较高，加之大型建筑工程一般施工周期较长，原材料对成本控制的影响比较大。（3）建筑业属于劳动密集型行业，成本上升对建筑行业也会产生一定的影响。（4）建筑行业普遍存在的是垫资施工，应收账款回笼速度、债务规模扩大、财务成本上升都是一些建筑企业的潜在风险。（5）建筑施工的安全生产问题。（6）国家对建筑业实行资质等级管理和市场准入制度，建筑企业只能在相应的资质范围能承接项目，简直企业资质等级划分为施工总承包-专业承包-劳务分包三个序列。

建筑行业目前市场化程度较高，建筑企业众多，基本属于劳动密集型附加值低的低位行业，2005年以来，全国建筑行业的毛利率维持在5%～6%之间。对于普通住宅和小型项目的建筑市场供给能力已经超过了需求，竞争非常激烈；高楼层、大体量的项目竞争程度相对较低，利润水平相对较高。特大型央企，地方性国企及部分大中型民营企业占据主要的市场份额。

针对企业，首先分析一下企业的经营收入大表，介绍一下企业的收入，毛利润和毛利率。建筑施工中进行分类，可分为商品房类、保障房类、公建项目类和其他工程类（PPP等）。其中涉及到政府的企业包括PPP项目和BOT项目。PPP项目是政府参与建设，BOT是政府不参与建设，在项目建成后再回购，BOT项目增加了建筑企业的垫资时间。

第二部分，介绍一下企业的相关资质及工法情况。有的时候会介绍一下工程项目的成本情况，通常材料费占50%以上，人工费大约30%左右，机械作业费10%左右。机械费的产生通常是建筑企业对外租金工程设备所产生的费用。第三部分介绍一下公司的业务范围(是全国还是局限于各省）、以及大客户集中程度等。第四部分介绍公司新签合同额，大型项目情况（数量、金额，新承接大型项目总金额）、业务在建未完工合同额等。建筑行业通常关注的财务指标：货币资金、存货（存货看在建工程、已完工未结算和原材料）和应收账款。

房地产开发行业

建筑和房地产是上下游的关系，所以顺便一起写下房地产行业。房地产行业通常分房地产开发和物业运营等。有的房企开发完房地产，直接自持一部分，用来商业运营，通常一些做大型商业综合体的企业通用的做法，比如万达、碧桂园等。

从行业来看，1991年随着住房制度改革的启动，房地产行业得到了快速的发展，2005～2013年房地产行业快递发展，房价上涨过快，市场投机问题愈加突出，行业“过热”迹象逐步显现。国家也开始出台各种房地产调控政策。地方政府控制土地推出结构，新入市土地大幅下降，房地产行业景气度有所下降。2010～2013年，调控政策愈加严厉，2015年，全年完成房地产开发投资95,979.0亿元，同比增长1.0%，增速同比下滑9.3个百分点。国内房地产行业长期繁荣期结束，开始步入调整期。

（1）经营环节（住宅地产、用于销售的商业地产）

指标来看，首先要看土地储备情况。