停车之痛：车位只售不租该不该

最近，济南市长清区常春藤小区的“车位风波”颇引人眼球。小区物业从18日起实行封闭管理，没有租赁或购买车位的业主车辆将难以进入；此举已引发上百位业主连日聚集在小区大门口“维权”。

按照业主的说法，该小区地下车位只售不租，涉嫌强买强卖。这也是本次“车位风波”的焦点所在。

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地下车位只售不租该不该？

《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并未对租售的优先性做出规定。

地方性的物业管理规定中，往往也没有这方面的具体约定。《山东省物业管理条例最新实施细则》规定，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，是地方规章中比较明确的规定。

但是只要开发商不承认只售不租、或者拿出少部分车位出租，就很难认定开发商违规，事实上该开发商也是这么回应的。再退一步，即使认定为违规，由于没有设定惩罚条款，纠偏难度也很大。

从开发商角度讲，一方面各地都有限制租金上涨的规定或最高收费标准，租金收益有限；另一方面，地下车库建设成本较高（可以占整个小区建安成本20%左右），需要快速回笼资金，因此出售肯定是最优选择。

从业主角度讲，一方面购买车位需要付出一大笔钱，且人防车库还无法取得产权证；另一方面每月还要付出车位管理费，因此租赁车位是更好的选择。

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为了解决这个矛盾，2015年国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》将住宅小区停车价格列入价格放开范围。

从实践效果看，北京、上海多地多个小区停车费暴涨，如上海某小区的停车费一夜之间从400元/月涨至1000元/月，引起了许多新的矛盾；更具讽刺意义的是，部分开发商通过提高租金的方式来逼迫业主购买车位。为此，上海市发改委和住建委甚至建议，小区停车费恢复政府指导价。

（注：上海某小区地下车位大幅涨价，业主被拦在门口不让进，来自网络图片）

按照“谁投资谁受益”的原则，开发商确实有地下车位的处置权，但是作为小区的配套设施，车位也决不能允许开发商任性处置。租售之间、对与不对，是对政府管理部门、开发商和业主的共同考验。