书名：城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑

作者：徐远

出版社：中信出版社

出版时间：2018-12

ISBN:9787508694979

自序：城里的房子

房价上涨有坚定的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。

房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。

大幅度增加城市住宅土地供应，难度非常大。

决定房价的不是供地，而是位置。

土地价格是房子价格拉动的，而不是相反。

2013年被称为“房地产分化元年”——大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨。

大城市反超中、小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导型城市反超投资主导型城市。

中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

第一篇：房产配置，远近高低各不同

第一章：刚需族购房——中国房价有泡沫吗？

1、买了会不会变成“接盘侠”？

1998年以后来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。

我国房价还有很大的上涨潜力。

我国政府调控房价，调控的并不是房价水平，而是房价过快的增速。

2、如果刚需族购房，有什么原则需要遵循？

选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置。

买房子两大原则：先上车原则和稀缺原则。

第二章：改善型购房——那种过投资更能改善你的财务状况

1、现在买房子还是划算的。

房价的趋势是上涨的。

我国经济发展水平还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

全球范围内的“资产荒”。

2、买房效益率高于股票和理财的收益率。

3、合理安排首付和贷款问题

尽量少付首付，多用贷款。

不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。

尽量选择公积金贷款，公积金贷款利率低，可以省很多月供。

第三章：买房养老——哪些城市的房地产可以投资

1、挑选城市的“八大要素”

城市规模（以地区国内生产总值，计gdp总量或者人口总量为衡量标准）

人口流入

人均收入（以职工平均收入水平为参考）

土地供应情况

儿童数量增速

上市公司数量

财政收入

服务业占比

2、普通家庭去国外买养老房是不太靠谱的。

第四章：租房——租房比买房便宜吗

1、买房比租房便宜很多。如果有条件，还是尽快买房。

2、买房子是抗通胀的。

3、买不起房子，租房原则——便利原则。

第二篇：多维勾勒房市轮廓

第五章：纽约与北京，谁的房价应该更高

1、供给少，需求大的地方，房价就会高，跌的可能性就小。

2、房子是商品，价格由价值和供求关系决定的。

3、国家频繁调控因素很多，其中最重要的原因就是财富分配问题。

4、如果房价涨得过快，财富差距会越来越大，社会才能更稳定。

第六章：我国的房价收入比为什么那么高

1、房价收入比是指现在的房价和未来中高阶层的收入的比，而不是现在的房价和现在的平均收入的比。

2、未来不是所有人都买得起房，只有中高收入阶层才买得起房，其余人需要租房住。

3、一个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能那个城市的增长潜力好。

4、投资自己和家人，是最重要的投资。

5、老龄化、生育率的因素，并不会绝对地降低房价，而是会降低部分地区的房价。

第七章：关于房产税的三个基本问题

1、房产税何时会出台？

渐进、稳步出台，短期内很难推出

2、如果出台，征收力度会有多大？

增收力度越大，阻力也就越大。

房产税的征收力度不会太大，且一定会有税收减免，以保障人民的基本居住需求。

3、出台以后，房产税对房价的影响有多大？

房产税对房价会有一定影响，但不会很大

房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市的房价依然会上涨。

第八章：共有产权、租售同权的影响几何

1、共有产权住房：中低收入家庭的“上车”方式。

2、如果具有购买商品房的资格，而且资金充足，不妨直接购买商品房，因为商品房食全产权，投资价值大于共有产权房。

第三篇：对标国际发达城市，拨开中国房价迷雾

第九章：纽约：世界之都的房价有多高

从城市化和发展水平的角度来说，曼哈顿房价的增长幅度大概率小于我国一线城市和热点二线城市。未来，如若支撑曼哈顿房价长期继续上涨的人口聚焦趋势放缓，那么在曼哈顿买房的投资收益就不是很理想了。

第十章：芝加哥：没落的贵族

房价是一个城市发展潜力和人口吸附能力的反映。倘若一个城市的人口在减少，而原有居民大部分已经有了房子，这个城市的房价很难上涨。

人口的迁移和房价的变化与气候是有关的。

第十一章：德国低房价的“阳谋”

城市化水平高，单个城市规模不大

人口老龄化的直接影响，是新增人口的减少使得增量租房需求较少，减轻了房价的上涨压力。由于老年人多，人口流动也会减少，使得住房的需求相对稳定，这也是一个稳定房价的因素。

德国稳定的物价水平，使得居民利用房地产保值增值对抗通胀的动机就变得很低。

德国的住房总量充足。德国的土地是私有的，住房供应方式有多种，主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地产商开发。多种住房供应方式的并存，使得不同的供应者之间存在竞争关系，有利于增加房屋供应。

保护承租者的租赁市场，居民不需要通过买房来获取公共资源。

政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为，维护了德国房地产价格的稳定。

在住房金融制度有两大特征，德国有两大特征：一是“先存后贷”的住房储蓄模式，二是住房抵押贷款的利率固定和抵押品价值固定的机制。

第十二章：东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事

东京个区域之间差异很大，而人口流动是区域之间差异的集中体现。

从城市化和发展水平的角度来说，东京房价的增长幅度大概率小于我国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产，虽然价格相对便宜，但从目前已经出现的较高空置率来看，想要出租、出售的困难很大，这些地区的净租金收益将大幅低于3%，资本利得年化收益率也会相应降低。

第十三章：首尔地产：历史的一面镜子

韩国的经济增长和房地产发展，在基本面、政策面与我国很多相似之处，这对理解我国城市发展与房价规律有很大参考价值。

韩国房地产市场发展三阶段：首轮上涨阶段（1970-1990年）、稳定发展阶段（1991-2000年）、二次上涨阶段（2001年至今）

第十四章：中国香港：蜗居在南中国海

香港的物业分为公营永久性住房和私人永久性住房。

投资房产的收益率和投资长期债券的收益率基本相当，再加上拥有住房可获得心理收益，以及投资房地产对抗通货膨胀的功能，香港房产其实依然是一个理性的投资选择。

第四篇：房价的经济学透视

第十五章：看北京的高楼，想克斯定律

科斯定理——只要产权界定清晰，而且协商谈判是无成本的即交易成本为零，那么在外部效应市场上，交易双方即外部性问题的损害方和受害方，总能够通过协商谈判达到某一帕累托最优点。

第十六章：真是利率与房价周期：中国、美国和日本的证据

一个代表性家庭满足居住需求有两种基本方式：租房或者买房。

房价上涨三个可能原因：居住需求的上涨、住房供给的不足和投资性购房的大幅上涨。

利率合理是宏观调控的根本。

第十七章：高房价与低生育意愿

房价对生育率的影响可能只是一个表象。居民的生育意愿，是资源配置与分配状况的综合体现。

在我国劳动力出现短缺迹象，人口老龄化在人均收入依然比较低的情况下迅速逼近的背景下，极低的生育率将对未来的经济增长和社会综合发展的潜力造成严重威胁。

第五篇：房市问答

第十八章：房价、地价、低票价三问

1、地价推高房价？那么是什么推高了地价？

在逻辑上，不是地价推高了房价，而是需求，包括居住和投资的需求，拉高了房价，而房价又拉高了地价。

2、“地票价”推高了地价？地票价格一定会推高土地价格吗？这里面形成的机制到底是什么？

地价是否下降，还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。如果土地供给量增加了，那么会导致住房供给增加，进而房价下降，地价也就可能下降。但是倘若房价依然上涨，地价就不会下降。

3、我们应该怎么办？

发现问题并解决问题

第十九章：万科宫斗，投资客看什么？

略

第二十章：关于买房的13个观点

1、中国的高房价，是投机炒作的结果？

我国大中城市的房价上涨，是有坚实的基本面支撑的，不是投机炒作的结果。

2、中国房价飙升的根本原因是什么？

经济的迅速发展和城市化的快速推进

3、政府增加土地供应，就一定能抑制房价上涨？

土地供应并不能真正决定房价，影响房价的关键因素是“位置”。

4、政府调控房价的真正目标是什么？

政府调控的不是房价的水平，而是房价过快的增速。

5、中国房价还会继续上涨吗？

经济增长还在继续，城市化远没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，房价上涨的空间还很大。

6、和股票、基金等金融工具相比，房产值得投资吗？

房产保值增值的属性是实至名归的。

7、哪些城市的房子最值得买？

参考第三章8大因素

8、自住房是当下买好，还是观望一阵，一步到位好？

先确保能买一套，再去考虑大小、位置。

9、优先买郊区便宜的大房子，还是市区高价的小房子？

如果有选择的话，尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子。确实买不起，也可以买地铁沿线的房子。

10、买房时怎么付款更划算？