央行宣布存量房贷重新定价 个人房贷利率能否下调？
华夏时报记者 孟俊莲 见习记者 刘佳 北京报道
12月28日周六一早，央行发布公告，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR等工作进行布置。
公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
本报记者注意到，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，存量贷款的定价基准转换为LPR，以及存款利率市场化的推动，将对加快利率市场化进程、提升金融资源配置效率产生一定的影响。
存量浮动利率贷款挂钩LPR
2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，此后不久，商业银行新发放贷款的定价基准陆续改为LPR，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。
由于存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。此次发布细则为进一步深化LPR改革，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
公告指出，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
具体来看，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
此外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，存量贷款的定价基准转换为LPR，以及存款利率市场化的推动，将对加快利率市场化进程、提升金融资源配置效率产生一定的影响。“货币政策不能单打独斗，还需要加强与其他政策协调配合。此外，还要进一步疏通货币政策传导机制，并加大对金融机构的正向激励。”董希淼强调。
定价基准切换原则
LPR改革以来，每月一次的报价频率已实施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下调。
根据央行公告，同时存量浮动利率贷款定价基准转换要遵循以下原则：借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
同时，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
央行强调，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
商业性个人住房贷款定价基准如何转换
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
从转换时点看，至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
具体来看：定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。
央行有关负责人表示，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
房贷利率会下降吗？
虽然在这一次的转换中，央行规定，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变，那么，房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降。
而LPR报价周期变为每月的20日更新一次。对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次。
业内人士分析认为，LPR利率的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。“过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处。”
董希淼表示，我国货币政策的空间比较充足的，我国存贷款基准利率不是零利率或者负利率，下降的空间是有的；我国存款准备金率仍然较高，货币政策操作空间以及工具都比较充分。未来货币政策将会加大逆周期调节力度，更好地服务于稳增长。
据了解，公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
