2020年楼市或继续分化 | 2020新年特刊

截至今年11月底，北京二手住宅成交量创2015年以来同期最低值；新房市场上，限竞房在北京商品房供应端占比达50%。

广州的二手房价同样不容乐观，除7、8月份之外，今年下半年一直呈现环比下跌的态势。

国家统计局近期发布的11月房地产数据显示，11月新建住宅城市价格上涨的城市数量连续6个月下滑，价格上涨的城市有44个，是最近2年的市场最低点。截至11月末，在年内设定了业绩目标的房企中，仅近七成房企的目标完成率已达到90%以上。

与此同时，深圳在先行示范区、“豪宅线”调整等系列政策的利好下，楼市一片火热。

实际上，“房住不炒”的主要基调仍未变，深圳部分楼盘火热属少数情况，仍无法改变今年全国楼市趋冷、看空的事实。

近日召开的2019年中央经济工作会议中针对房地产也一再强调了“房住不炒”的定位，虽然近期部分城市“因城施策”，出现了微调，但从整体来看，坚持“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济手段的目标十分明确。

“房住不炒”下全国楼市趋冷

在今年12月10日至12日中央经济工作会议上，重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”后，近日召开的全国住房和城乡建设工作会议部署细节，明确将长期坚持这一定位。

年末虽然各地频出“因城施策”的政策微调，在市场对房地产调控可能有所放松的臆测下，“房住不炒”在12月份也被强调了两次。

今年以来，房地产市场降温明显，国家统计局数据显示，今年下半年以来，除7月环比上涨0.4%，8月环比持平外，广州二手房房价一直呈环比下跌的态势。

广州业主陈先生越发感觉自己的这套二手房难以出手。临近年底，广州多区放松人才购房政策，新盘加推、价格优惠的情况下，更是降低了二手房市场的热度。陈先生向《华夏时报》记者表示，自己这套位于天河区的房子，位置还可以，虽然真心想买的人不多，但是价格方面现在还不会降价。陈先生了解了一番身边情况后，向记者表示，中心区的二手房价格还能保持，而像南沙、花都等地的二手房，就只能降价出售了。

年关将至，超过30座城市房价加入到下跌队伍。国家统计局最新数据显示，11月70个大中城市中，新建商品房价格环比下降者21个，较前一个月增加了4个，创近一年多来新高；二手房降温明显，价格下跌者33个，连续2个月超30城二手房价格下调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就此表示，2019年房地产市场总体上以降温为特征，呈现了不卑不亢的状态。部分数据即便是降温了，但也没有预期的大幅度或断崖式下跌的现象，这说明房地产市场总体上有韧性，这也体现了房地产市场稳定的导向。

2020年楼市：稳定之下分化加剧

同时，“房住不炒”稳定楼市的背景下，全国一二三四线城市新房成交情况分化加剧。上海易居房地产研究院发布《2019年11月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长29%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长10%，同比下降7%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降13%，同比下降19%。

2019年初，三四线市场整体下行，房企回归一二线城市成了多数房企的一致性选择。而就土地市场来说，严跃进表示，全国土地市场总体上以降温为主要特征，其中一二线城市表现还不错，而三四线城市受住宅库存压力影响，土地市场降温最明显，这也拖累了全国土地交易行情。

在“房住不炒”的政策基调下，作为“调控趋紧”的一二线市场逐渐回归理性，而三四线市场受多重因素影响，市场不确定性因素在逐步增加。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，从2020年趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，“因城施策”依然是调控政策的前置性条件，因此总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然较大。

而对于明年“因城施策”政策落实情况，张波表示，一线城市和热点二线城市放松难度较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化。另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线城市，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在二季度以后逐步在市场体现出来。

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