原创：金田一南京楼市2017-01-13
月牙湖花园，这一轮惊心动魄的换物业大戏，还在上演，没完呢。
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月牙湖花园换物业：惊心动魄的大戏
2000年前后崛起的城东月牙湖板块，是南京第一代富人区。栖霞建设开发的月牙湖花园，是这个板块的标志性楼盘，自1998年以来吸引许多富人、名流入住，被评为国家2000年小康住宅示范工程、ISO9000贯标项目，长期位列全国物业管理优秀住宅小区。
然而，三十年河东三十年河西，这个昔日繁荣团结、以物业服务著称的楼盘，近年来围绕换物业，矛盾总爆发，业主、业委会、物业之间打了一场又一场官司，最近更以“业委会赶走服务小区十八年的栖霞物业、引入爱涛物业，业委会却又遭遇小区业主不满、被业主告上法庭”的狗血事件，而登上现代快报等主流媒体的头条新闻，轰动南京。
3天前，1月10日晚7点半，月牙湖花园多位小区业主，找到南京楼市微信公众平台反映心声：“我们小区现在到了危急存亡的时刻：原来服务不错的栖霞物业走了，却来了一个爱涛物业，整个小区乱成一团。我们业主非常不满，提议通过南京市物业管理招标平台，公开公平公正地选聘一家好的物业公司，服务好小区业主，让小区重新焕发光彩，也让我们的房子更加保值增值。”目前这份提议已得到175户业主签名，超过小区总户数的20%。业委会主任也已于1月10日签字“收到”。
这意味着业委会引入的爱涛物业，可能也只是临时过渡，月牙湖花园最终将通过何种方式，引入什么物业公司，还要打一个大大的问号。
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缘何全国优秀小区，变得四分五裂？
2017年1月10日晚上7点半到9点半，月牙湖花园的7位业主，向南京楼市微信平台展示了法院判决、致小区全体业主公开信等10多份材料，讲述了小区换物业的全过程，惊心动魄，发生多少起冲突，打过多少场官司。本次交流，全程都有录音。
A、长期是全国物业管理优秀住宅小区
栖霞建设开发的月牙湖花园，从1998年首批业主入住开始，就由栖霞建设自己的栖霞物业进行管理，长期位列“全国物业管理优秀住宅小区”。很多名流住在这个小区。一位首批入住、在这里生活了十八年的中年女业主说，小区一共有703户业主，有许多大学教授、律师、画家、书法家、企业家等名人。
B、1998-2014年底物业费一直是8毛钱
从1998年到2014年底，小区的物业费，一直是8毛钱每平米每月，从来没涨过。多数业主对于栖霞物业在这种物业费基础上，提供的物业服务，还是比较满意的。当然，任何小区都会有问题，永远会有业主对物业不满意。例如部分业主，对维修基金，对会所和幼儿园的产权、物业费等相关问题，都曾跟栖霞建设、栖霞物业交涉。栖霞物业也抱怨，在月牙湖小区持续多年亏损，2014年度亏损额达到80万元。
C、栖霞物业一年亏80万，贴出退出公告
2014年10月份新一届业委会成立后，栖霞物业希望小区物业费能够上涨一些，让物业公司少亏损一些。但双方并未达成一致。2014年12月27日，栖霞物业在小区贴出了退出公告，称物业费太低、物业公司成本却不断上涨、导致公司长期亏损，决定在2015年3月31日退出小区。
D、业主召开临时业主大会，挽留栖霞物业
一石激起千层浪，栖霞物业宣布要退出小区的公告一发出来，业主和业委会的矛盾就爆发出来。部分业主对栖霞物业有感情，希望挽留栖霞物业，2015年2月7日-10日，由小区20%以上业主提议召开临时业主大会，就三个问题投票表决：413户业主对栖霞物业的服务满意；414户业主表示不需要调换新的物业公司；359户业主同意适当提高物业费。都是“双过半”。
E、业委会要栖霞物业退出，选聘江苏万园物业
但业委会对临时业主大会的表决，并不认可。业委会强硬要求栖霞物业按时退出，并启动物业重新选聘程序，于2015年3月8日选聘江苏万园物业管理有限公司，为小区新的物业公司，并着手接替栖霞物业。业委会称，得到小区402户业主有效表决票，“双过半”通过。
F、业主再开临时业主大会，希望续聘栖霞物业
但部分业主对业委会选聘万园物业，并不认可，他们更希望栖霞物业留下来服务。2015年3月18日-23日，超过业主总数20%以上的小区业主，再次召开临时业主大会，希望续聘栖霞物业，同意物业费从8毛每平米每月，上涨到1.1元每平米每月，续签两年栖霞物业的服务合同。经专有部分占建筑物面积59.89%、且占总人数52.54%的业主决议通过，双过半。
G、业主状告业委会票数作假，胜诉
同时，有业主状告业委会，称业委会选聘江苏万园物业，票数作假，实际票数不到小区一半，要求法院撤销其选聘江苏万园物业的决议。
2015年，秦淮区人民法院判定，月牙湖花园业委会选聘万园物业的402户有效表决票中，部分签字人员并非业主本人，而且该部分20余户业主到庭作证，因此判决：撤销月牙湖花园业委会选聘江苏万园物业的决议。案件受理费80元，由月牙湖花园业委会负担。
金陵晚报报道：表决票上弄虚作假，月牙湖花园业委会换掉物业成被告。
H、中院再判业委会败诉，选聘万园物业“破产”
业委会不服秦淮区法院判决，又上诉到南京市中级人民法院，2016年3月14日立案受审。2016年6月1日，南京市中级人民法院判决，认为业委会的上诉请求和理由都不成立，不予支持，仍然维持原审判决。因此，月牙湖花园业委会选聘万园物业的方案，正式宣告破产。
I、业委会赶走栖霞物业，引入爱涛物业
根据现代快报的报道：月牙湖花园的业委会，这时展示了极大韧性：坚决与栖霞物业斗法，一定要赶走栖霞物业。业委会将栖霞物业告上法庭，2016年1月秦淮区人民法院判决，栖霞物业应撤出撤出小区，并办理移交手续。栖霞物业不服，上诉到南京市中级人民法院，2016年3月16日立案受理，7月22日开庭，维持原判。
法院判决栖霞物业撤出小区的重要依据是：是栖霞物业自己，于2014年12月27日在月牙湖花园贴出退出公告，宣称在2015年3月31日退出小区。
消息传出，一些在月牙湖花园居住了18年的老业主，哭了。他们对服务小区18年的栖霞物业充满感情，觉得老物业对小区熟悉，很多保安、保洁对业主的生活起居都很了解，就像自己家人一样。如今业委会胜诉，把栖霞物业赶走，这些老业主感觉很气愤，很恼火，又很无助，不知道等待自己和小区的，是什么样的命运。
最近，365淘房多次报道月牙湖花园换物业的纠纷，这是小5妹手绘图
最终法院启动强制执行程序。栖霞物业虽然有不同意见，还是选择了服从与退出。2016年12月30日傍晚，月牙湖花园小区相对平静地完成了换物业的过程，栖霞物业撤出小区，业委会聘用的临时物业爱涛物业，进入接管。
J、业主再次起诉业委会，反对引入爱涛物业
一波未平，一波又起。对于业委会引入爱涛物业，许多业主事先不知情，事后不满意，又把业委会告上了法庭。
在月牙湖花园居住了十八年的一位女业主说：“2016年11月8日业委会在小区贴出公告，跟爱涛物业签订了3个月临时合同。换物业这么重大的事项，业委会没有召开业主大会，就擅自决定，我们许多业主就去业委会咨询，觉得自己的知情权、参与权被剥夺了。2016年11月11日，我们29个业主联名向秦淮区法院起诉业委会，认为业委会和爱涛物业签订的合同，是没有法律效力的。1月16日法院就将开庭审理。我们还向法院提交了386户业主签名反对引进爱涛物业的证据，双过半。”
多位业主还反映，爱涛物业在外界的口碑本来就不怎么样，进驻月牙湖花园后，给业主的感受非常不好，短短十多天，小区的环境和治安就变得一塌糊涂。一位业主说，爱涛临时聘用了一些保安、保洁，没有经过严格岗位培训，在小区内也没有看到园林绿化等方面的维护工人。有业主拿着卡去交2017年物业费，爱涛物业竟然都没有相应的银行账号。小区的水电管网等维护，原来的栖霞物业很熟悉，现在的爱涛物业则不熟悉。
多位业主还谈到这一轮换物业，对小区二手房价造成了较大影响。周边二手房中介都已经知道，月牙湖花园赶走了服务十八年的栖霞物业，而引入了爱涛物业，最近连带人看房的中介都变少了，房价也受影响，去年6月份二手房均价达到3.3万元/㎡，目前二手房价已回落到3万/㎡左右。我登录链家网，查到目前月牙湖花园有12套二手房在售，挂牌均价29914元/㎡。
K、业主心声：只想选聘一个更好的物业
在1月10日晚上的交流会上，7位业主表达了以下观点和诉求：
1、有业主说：我从来不关心小区这些事，但是今天小区到了危急存亡的关键时刻，我必须要站出来说话了。尽管我觉得原来的栖霞物业挺好，但既然业委会已经把栖霞物业赶走，那就一定要选个更好的物业，而不能引入一个比栖霞物业还不如的物业。
2、众多业主对本届业委会已经不信任。特别是业委会在引入江苏万园物业的程序中，弄虚作假，甚至把一些去世的人的签名也拿过来充票数，后来被法院鉴定出来，判决业委会败诉，撤销业委会引入江苏万园物业的决议。这是标志性的事件，让业委会在众多业主心中的公信力，降到低谷。
3、业主与业委会的矛盾焦点在于：多数业主是希望栖霞物业留下来的，两次业主大会，都是双过半；但是业委会坚决要把栖霞物业赶走。如今栖霞物业撤出、爱涛物业进驻，给小区带来的负面影响，给业主生活、房价造成的不利影响，却是真实存在的。
4、过去许多事都不用再说了，毕竟栖霞物业也不太可能回来了，还是要向前看，希望小区更美好，而不是就此沉沦、一落千丈。业主一方面已向秦淮区法院起诉业委会，要求撤销业委会和爱涛物业签订的合同，法院很快就会开庭审理。另一方面，业主已提议，通过官方渠道，也就是南京市物业管理招标平台，公开公平公正地选聘一家好的物业企业。业主当然希望引入万科、银城、绿城等品牌物业公司，而不希望引入爱涛这样的物业公司。谁都知道：好的物业公司，能让小区生活更加安全舒适，让房子更加保值升值。
5、有业主提出：别人的小区，物业公司都是越换越好，房子升值。唯独月牙湖花园，物业公司却是越换越差，明显会让小区贬值。请看去年以来南京多少楼盘在换品牌物业。
2016年3月19日，河西中部的融侨中央花园，由三松物业换成银城物业。
4月1日，河西的星雨华府，换成万科物业。
6月1号，河西的碧瑶花园，换成万科物业。
9月30日，江宁的文化名园，换成万科物业。
11月5日，江宁的托乐嘉，由爱涛物业换成万科物业。
还有许多楼盘引入银城物业：融侨中央公园、宋都美域锦园、紫御龙湾、金鼎湾如院、梅龙湖无界、王子公馆、江佑铂庭、时光皓韵、路易庄园。
金隅紫京府、和昌湾景等楼盘，引入万科物业。
还有明发香山郡、阅山悦府、东方兰园等多家楼盘，引入绿城物业。
6、还有业主提出思考：业委会是小区业主选出来的，但一旦选出来，就拥有巨大权力，就算违背了多数业主的利益，业主还真没办法，月牙湖花园就是一个典型案例。这个问题如何解决？或将给南京乃至全国更多小区，提供参考和借鉴。（当然，我知道，南京很多楼盘交付入住多年，都还没有成立业委会……）
警惕！一些楼盘的物业越换越差
从全南京来看，月牙湖花园可能是全市打官司最频繁的小区，业委会、业主、物业公司遇到无法解决的问题时，都选择到法院上诉。客观说来，通过法律手段来解决纷争，尽管大费周折，却也是合法合规的手段，是社会文明的进步。总比很多小区打来打去的好。
另外，月牙湖花园这一轮换物业的过程，相信也会给社会各界人士，带来新的思考。如果你的小区，拥有好的品牌物业服务公司，就算物业费高一点，也要且行且珍惜。很多小区不断换物业公司，却越换越烂，导致小区越来越差，持续贬值，值得警惕和深思。
最后我们仍然非常关注：月牙湖花园能否通过南京市物业管理招标平台，选聘到更好的物业公司？小区业主和业委会的问题与矛盾，将如何化解？