停车位被违规出售？可能拿不到产权证（一）

小区配套不齐全，业主们收房、入住后，糟心事儿可真不少。小区停车位配套本来达不到地方政府的规划要求，开发商却已经虎视眈眈盯住了地下停车位，打算出售了回笼资金进行下一块土地开发。无良开发商啊，你的名字叫：贪婪！

---

阿飘收到来自海口某小区业主们的留言，说小区开发商已经委托第三方销售公司对小区地下室的机动车停车位进行销售，小区业主们不断接到销售公司的电话和短信轰炸。业主们疑惑：小区停车位尚不能满足业主们使用，开发商能否出售这些停车位？如果开发商出售停车位的行为违规，能否向有关行政主管部门反映？

现行法律范围内，小区停车位在归属上可以分为4种情况：业主私人所有、全体业主共有、人防车位、开发商所有。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

其次，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

这种情况下，如果发生机动车停车位只售不租的情况，业主们可以据实向房地产行政管理部门反映，经查证属实，相关部门将对其进行处罚。

另外，根据海南省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十三条第一款规定

城市新建民用建筑，必须依照有关规定按照下列标准修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）：新建10层以上或者基础埋置深度3米以上的民用建筑，按照地面第一层建筑面积修建防空地下室；

需要注意的是，这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用。也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权。

由此可见，人防车位不允许买卖，人防工程的“使用权”不能发生变化，擅自出售人防工程的行为是违反规定的。“转让使用权”也是开发商模糊不清的说法，容易误导业主们，属于“变相出售”。对于有售卖人防车位的开发商，业主们可以据实向人防部门反映情况。经查证属实，人防部门将对其进行处罚。

---

参考文献：

1、中华人民共和国物权法

2、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

3、海南省实施《中华人民共和国人民防空法》办法

edit by Apiao