房地产到底有没有泡沫

房地产到底有没有泡沫？这个问题空军和多军战斗了十几年，房价也跟着涨了十几年，每当屌丝揣着毛爷爷下定决心抱着必死的心态准备当炮灰时，总有一个念头悬在脑门上“万一崩盘了呢”，那么问题来了，如何判断房地产有没有泡沫？

本文就是想从数据出发，定量分析房地产有无泡沫。需要强调的是，房地产是一个地域性很强的行业，本文的分析方法和结论只是针对特定城市，但该分析方法适用于其它城市。

我们通常说一件商品有无泡沫，归根结底是指商品的供给和需求是否平衡，当商品的供给远大于需求时通常认为该商品存在泡沫。在房子这个问题上也不例外，所以我们就从供需上下手，通过数据来定量分析房产这一商品的供需，来看看有无泡沫。

在开始之前，我们先做个分解动作：有泡沫=供给远大于需求，而有效的需求则隐含着要有支付能力。所以分析过程就分为两步，第一步，供需是否平衡，第二步，是否有支付能力。

首先，分析供给和需求。

房产的供给我们选取商品住宅竣工面积，需求选取商品住宅销售面积，为了少上图节省流量，我以供需比来分析，供需比=商品住宅竣工面积/商品住宅销售面积，即供需比越大说明供需越失衡，泡沫越严重。

（注：如无特殊说明本文所有数据均指北京，数据来源于国家统计局和北京市统计局）

北京市2001年至2013年商品住宅供需比

从上图可以看出，供需比失衡最严重的时候是2008年，供需比接近1.4，其他年份最大在1.2左右，供给并未远大于需求。

房子是用来满足人们居住的，人口越多，对房子的需求就会越大，所以我们再看看常住人口的数据。

北京市2001年至2013年常住人口数量

可以看出常住人口数量在持续增加，这意味着什么呢？需求在持续增加。

其次，再看看支付能力。

个人的支付能力怎么判断呢，个人资产难以统计，但是个人存款余额我们可以从统计数据中查到，同时我们加入个人住房贷款余额来看看个人住房的负债情况。

北京市2001年至2013年个人储蓄存款余额与个人住房贷款余额
（注：个人住房贷款余额数据2001年至2007年缺失，2012年为1-9月数据，2013年从2012年计算得出）

从图中可以看出，个人储蓄存款持续增加，而个人住房贷款（负债）则一直比较平稳，这说明，有相当部分的购房未使用银行贷款而采用全款支付或者住房贷款已经还清，支付能力可见一斑。

根据调查，截止2012年北京市住房总量为1320.5万套，而正常年份存量房成交量为10万套左右，换手率不到1%（注：此数据来源于2012年北京市公安局人口管理总队的调查结果，但北师大教授董藩指出该数据计算的是房间数而不是套数，存量房数据约为500万套，如此换手率应为2%左右），这说明投机性活动的比例非常低，从侧面印证了并没有泡沫。

通过以上数据分析可以得出结论，在北京截止到目前（2014年11月）房地产根本不存在泡沫，联想到目前还在执行的限购限贷政策和不断流入的人口，潜在的需求很旺盛，房价会如何呢？答案显而易见。

题外：前几天看到有人画了房价和销售面积的图，说从量价关系可以看出是典型的“价升量跌”，量价背离，并得出结论，必有暴跌。真是这样吗？先看图：

北京市2001年至2012年商品住宅销售均价（单位万元）
（注：由于北京市存在特殊的方法均价看起来并不高，我们实际感觉应该乘以2）

北京市2001年至2003年商品住宅销售面积

对证券市场了解的朋友可以看出上面两张图确实是量价背离，但得出后有暴跌的结论则不成立，为什么？证券市场到房地产市场的环境变了，条件也变了，证券市场是一个充分交易的市场，意思是证券市场的参与者是自由无限制条件进行博弈，而房地产市场特别是北京的房地产市场仍然严格执行着限购限贷，是不充分交易，所以以证券市场的方法来分析房地产是行不通的，结论也是错误的。

huluwa写于2014年11月8日

（欢迎各界朋友前来踢馆砸场，新浪微博huluwa)