【116】一次投资踩盘记录（下）

      初步了解了商铺的性质、特征、地段，以及开发商承诺的回报率，这些都是听朋友说的，接下来我们实地考察一下。

      工作日接近下班时间来到实地，发现有两个三产项目比邻，大学周边已经被万科和绿地圈地，这说明地段上被大房企看好。两个项目之间确实有一溜铁皮铺面，这个时间段快要到饭点，人流一般。

      两个售楼部都去一遍，开发商补充的信息有：全租期整体运营（收运营费），商铺都已基本售罄，推荐的是非一线铺面，铁皮铺面两个月后要拆除，有一家声称前三年回报率7%8%9%，并称影院、饮食等主力店已招商成功，元旦就开业。

      我们来剖析一下这些信息的可靠性。1、关于销售火爆、售罄：天色渐晚，售楼部却还有几组客户在洽谈，来访量确实还可以。我们在的期间确实见到有成交，小的商铺总价十几万二十几万，看来还是有很多人有这个数额的闲钱。

      但至于售罄与否是不得而知的，毕竟不在房产局监控的范围内，总之我们去还给推荐了铺，有控盘嫌疑。

2、关于高租金回报：市里确实有很多三产项目回报丰厚，这要看项目能否交付、地段和平均消费能力。这两个项目一个已在做外墙装饰、一个还在挖基础，相较之下，前一个几近交付。

      看平均消费能力最简单的方法就是去铁皮铺面问租金。刚巧有一个铺面打算转租，称不到70平方，层高可搭设阁楼，月租每平米60-70元。另一个饮食的小铺面不到10平方，月租2000，很高了，但是营业者说已经转了五六手，人太少、生意很不好。我说看起来人还好吧，学生来来往往。经营者立即回道你白天来看看！

      可见实际每平米月租不可能达到100元，也就意味着年回报率在5%以内。

3、关于稀缺性，就是开发商声称铁皮铺面马上要拆，附近商家只能来入驻项目。我们发现有一间铺面新装修好，一打听，原来是要拆，但是只拆端头的3间……

4、关于主力店招商成功。主力店只是来谈了意向，个别签了意向书。置业顾问也说不出几个主力商家的名称来。一般来说招商成功的，开发商都会大篇幅的展示，唯恐天下不知。

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综上所述，此处商业不值得投资。

理由有二：

1、三产项目不到交付（开业）那一天就有可能烂尾。（重要的话说三遍！）

2、年回报率低于5%。