小产权房未来发展分析

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做、叫“小产权房”。

小产权房在中国一直是个敏感话题。

据说，深圳60%的住宅都是小产权房，远远超过商品房的数量，因为深圳市的小渔村暴发户的历史和地理原因，地域狭隘，可开发面积不大，城中村、旧城改造、小产权房很多。

农村土地所有权是集体的，宅基地使用权与房屋都是个人的，但不允许非本村村民购买宅基地，如果购买了，房屋可享有所有权，但宅基地无法取得使用权，无法办理房产证，这就是小产权房。

商品房需要五证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证。

不办理房产证不意味着没有所有权，产权是天然的，登记只是确认产权，而非赋予产权。

小产权不是个正规的法律概念，其实房屋作为水泥砖瓦购买人是有产权的，没产权的农村宅基地。但不意味着没有价值，有价值也有风险。小产权房更类似于一项风险投资。

【小产权房司法案例】

2002年，“北漂”画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京市宋庄镇辛店村村民马海涛所有的一座宅基地住房。后来宋庄逐渐发展成为知名的艺术家聚居区，房价一路飞涨，马海涛开始反悔。2006年12月，马海涛将李玉兰告上法庭，以小产权房买卖合同无效为由请求她返还购买的小产权房。

通州区人民法院2007年7月10日作出一审判决，认定买卖合同无效。被告不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2007年12月17日，法院作出维持原判的终审判决。

李玉兰必须在判决生效之日起90天内搬迁，马海涛支付给李玉兰补偿款93808元。同时该判决还认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，被告李玉兰可另行起诉马海涛，请求对其信赖利益损失的赔偿。于是李玉兰又向通州区人民法院提起诉讼，请求判令马海涛赔偿损失。

2008年10月，通州区人民法院判决马海涛赔偿李玉兰185290元的损失。 劝君别骂咱人民法院，此案审得很有水平，很讲究艺术。明眼人不难看出，明明是村民出尔反尔，见财起意，背信行为，但支持合同有效无疑政治不正确；判合同无效，则无疑是鼓励投机，引发道德风险，有了始作俑者，画家村陆续发生12起卖房农民因反悔起诉画家的案件，成为“群案”，如果所有的存量小产权房交易都群起效仿，必将遍地纠纷。

最后，法院巧妙的采取了一个折中的策略，小产权房买卖合同无效，但出尔反尔的卖房农民必须补偿买房者的损失，补偿的数额是房价升值的绝大部分，换言之，反悔的农民不是无偿收回房屋，而是掏钱赎回房屋。不告不理，村民不告业主可以继续居住出租；如果村民上告，合同虽然被法院宣告无效，但土地溢价增值部分是要补偿给买房业主的。 宋庄画家村案是目前处理小产权房问题的模板，这个态度的实质是：表面上宣告小产权房买卖合同无效，实际上维护了买房的业主的利益。

任志强说小产权房不可能合法化。确实短期内没人敢碰这个雷。因为小产权房就像房地产市场的堰塞湖，一旦合法化就像股市里的大小非解禁，对商品房市场的冲击是颠覆性的。小产权房合法化没有时间表，需要最高层拍板，把全国已经建成的小产权房扒掉，这是第二次共产革命。

我国的房地产市场实际上是二元分割的市场：小产权房+商品房。2016年1月22日主持召开国务院常务会议，指出城镇化是中国发展最大的潜力所在。一是放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。

宅基地有偿退出机制，意味着未来可能允许农民转让，宅基地流转合法化后必然触及小产权问题。 第二个催化剂是未来开征的物业税。随着物业税的开征小产权房问题解决也是迟早的，否则商品房价格高还要每年苦逼的交物业税，小产权房价格低还不用交物业税，二元市场分裂的鸿沟太大了，这是鼓励大家流入小产权房市场。

小产权房，只要胆子大就可以长期住下去，有一定制度风险，但也有巨大的潜在价值，从这个意义上说有点像当初封闭的法人股。 法人股十多年一直不能流通，估值极低，但股改允许流通后造就了一大批套利的亿万富豪。

当然最后一句是必须的：小产权有风险，买房须谨慎，本文仅分析利弊，不构成投资建议。