一、2016年至今芜湖房价上涨逻辑
1.去库存、降杠杆的时代背景
此轮发轫于一线城市的房价上涨周期，其根本原因在于货币超发，以及国家稳定外汇储备、防止资本外逃的国策。我国是世界上货币超发最严重的国家，货币超发却没能带动物价全面上涨，其原因在于房地产业成为囤积超发货币的蓄水池。另为应对美国加息，资本涌向美国对我国外汇储备的巨大压力，政府以高房价预期吸引资本，再以房地产调控抓牢资本。（此处不再赘述，具体可参见前文《关于去库存、降杠杆的一二点》）
2.土地财政的根本逻辑
地方政府为求政绩，大干快上搞基础设施建设需要大量资金；加之各城投公司、政府性融资平台进入到还本付息高峰期，但地方政府原有财政收入根本无法覆盖天量资金需求。自上世纪90年代以土地财政填补地方财政缺口以来，土地就成了地方政府财政收入的重要来源。此次天量的资金缺口自然是要天价的土地收入来填补。
土地要卖上好价钱，就得把房价拉上去，房价上去了，房地产商挣钱了，才愿意出高价买地，政府才能有更多的钱去还债、去干政绩。这是一个简单的逻辑。但是，地方政府毕竟是地方政府啊，房价不是你地方想涨就能涨的，得有中央意志做支撑才能成事。这不恰好国家要去库存，降杠杆么，那就顺势来一波吧。
3.货币化棚改支撑
涨房价还是很简单的，把6开头改成9开头就好了，分分钟的事情；但不能有价无市啊，老百姓没钱买也不行啊。一二线城市不是问题，毕竟当年超发的巨量货币八成都去了这些城市，有钱人不要太多；而且大量人口流入，赶都赶不走，刚需和投资价值摆在这儿。但是三四线城市老百姓怎么办，房价不涨都不见得买得起，更何况后面还要翻翻呢？而且几乎都是人口净流出，谁来买房子呢？
于是政府想出了一个一箭双雕的好办法——货币化棚改。不是没需求么？不是不买房子么？行，我把你原来房子给拆了。没地方住了，你总得买房子吧。这不就有了需求了么，而且这需求很硬!没钱？不存在的！百来万的拆迁款给你！拿了百来万的拆迁款，再一看房价，嘿，一万二三一平了；嘿，全是三居室一百多平的大户型！没辙了，掏个几十万的老底，再贷个款吧。
于是国家去了库存，还顺手把杠杆精准降到世界上最勤劳的老百姓手里，国家相信中国老百姓是不会不还贷款的。当然了，地方政府挣了土地收入，房地产商和银行也很开心的。
4.购房补贴政策辅助
芜湖市政府一直都是先知先觉，早在郑州、武汉、长沙等二三线城市抢人大战爆发前的三四年，我市政府就已经打着人才战略名义，积极抢人买房。由于新的所谓“人才购房优惠政策”尚未出炉，预期未定，很多大学生都赶在17年12月以前买房，导致今后2到3年的刚需被提前激活，进一步刺激房价上行。
二、未来趋势
1.2018-2020年趋势分析
没啥好说的，2018-2020年芜湖预计棚改47114套，货币化比例即使没有17年的100%也会维持一个高位。即使没有投机盘，即使刚需乏力，未来3年每年1.6套左右的拆迁刚需还是有的，加之寻常年景2万套左右的刚需，2018-2020年每年3-3.6套的需求还是稳定的。此外，之前高价拿地建设的商品房也将在未来三年投入市场，这些房子价格不会低于1万。
但16年及以后买入被套投机盘，在满两年限售期之后挤兑套现是房价一个隐藏的下跌因素；另由于此前部分大学生对于芜湖市政府大学生购房优惠政策延续性预期的误判，致使部分刚需在2017年被提前消耗。
结合以上几点，2018-2020年芜湖房地产需求依旧较大，房价下跌概率较小；即使下跌，幅度也不会太深。
2.2020年以后趋势预计
（1）宏观财政——超级地租对于我国工业化的破坏以及产业转型的必要性
无论是土地财政还是以房地产、基建拉动经济都本应是短期行为，长期依赖于此无异于饮鸩止渴。
从需求端来看，高房价是以牺牲消费者未来长期收益为代价的，老百姓收入大半交了房贷，没钱买买买就很难实现消费升级，消费不升级，就算你产业升级又用什么用呢？生产出来，消费者没钱买也是一场空。这也是为什么长期以来，好货都出口国外。至于为什么国外奢侈品好卖，道理很简单，老百姓的钱进了谁口袋，谁就有钱买奢侈品。
从供给侧来看，资本集聚于房地产行业，是对其他产业的巨大伤害。两个北京土著结婚相当于两家上市公司合并；上市公司辛辛苦苦干一年没利润，年末靠卖房子保壳；很像是笑话，却是事实。我国供给侧早在2007年就已经产能过剩，又恰逢美国次贷危机，本是一次依靠市场自身就能调整完成的产业升级的好机会，但是四万亿计划大水漫灌，进一步刺激落后产能（虽然当时也扶持了一些兴业产业，比如光伏产业）。此番房价疯涨又进一步让相关落后产业苟延残喘，并吸血新兴产业。
以上，房地产行业的恶性强势发展，对消费端升级与供给侧改革都是不利因素。因而国家层面上，产业升级势在必行，房地产的强势必须遏制。
（2）宏观货币——M2收紧、股市长牛形态确立以及美元加息
如上图所示，我国M1、M2增速正在回落，M1、M2剪刀差也逐步减小，货币逐步收紧是大概率事件，货币一旦收紧，房价下跌也是大概率事件。
此外，目前我国股市长牛形态基本确立，逐利资本由房地产市场进入股市对房价也是釜底抽薪。
最后，美国加息愈演愈烈，虽然加息以后美元意外走弱，人民币对美元一路走强，气贯长虹；但是，这只能说明当前美国的加息幅度不够诱人，以及我国资本管制手段强硬。未来人民币能抗得过几波美元加息，还有待观察；一旦人民币没抗住，开始走弱，对于房价也是大利空。
（3）长效机制——房地产税、租售同权、长租市场建设
这些我就不一一解释了。要说的有几点，第一点，房地产税势在必行，且不限于个别大城市，而是针对全国范围内的多套房拥有者。第二点，房地产税有望取代土地财政，成为地方政府新的收入支柱。第三点：三四线城市房地产税无法转嫁给租房者，因为租房需求不够大，供大于需，且有政府长租市场竞争。第四点：一二线城市，房地产税转嫁于租房者幅度有限，国家队提前布局一二线城市长租市场，个人房产竞争能力有限。
以上制度对于房价的利空无需多言。
（4）人口与安徽城市格局
人口方面，从1990到2000年，在计划生育严格执行下全国新生人口出现大滑坡，并于1999年达到谷底，当年出生人口仅1149万。近年来，大量乡镇小学、中学因缺乏学生而关闭，究其原因无非是1999年左右的孩子上学了。到到2020年，这批孩子也就20出头了，到了置业成家的年纪了。恐怕这才是中国房地产的最大利空吧。
回到安徽，由于皖北、皖南计划生育执行力度的天壤之别（这点可由家庭规模看出，亳州市四人户及以上比例高达59.62%，阜阳为49.24%，而皖南地区普遍在30%以下，铜陵地区仅为23.19%）导致皖南城市群（芜湖、马鞍山、铜陵、宣城、黄山、池州、安庆）总人口仅1908.05万人，占全省总人口27.15%。皖北方面，仅阜阳、亳州两市人口就达1700万，几与皖南城市群持平。
城市格局方面，合肥7000亿GDP总量领跑安徽；此外，合肥在高铁时代米字型格局使其交通枢纽地位一跃超过南京，未来各方面均可与南京一较高下。与之相比，芜湖全落下风，且周围有马鞍山、铜陵等经济较发达城市抗衡。
以上，1999年前后出生人口将在2020年以后置业成家，届时，中国房地产将迎来最大利空。安徽地区，皖北人口几乎是皖南片区3倍，且皖北仅合肥一个经济发达城市，人口流入明显，未来房价下行预期较小。皖南人口较少，且芜湖周经济发达城市较多，人口流入较少，未来房价下行预期明显。
（5）棚改结束
自2014年国家开启货币化棚改以来，央行通过PSL（抵押补充贷款）定向投放天量资金支持三四线城市去库存，因而货币化棚改是三四线城市房价上涨的重要动力，而2018-2020年棚改可能是2008年以来为期12年棚改历史的句号。而一旦棚改结束，剩下的就是三四线城市真正的刚需，而芜湖这一需求不会超过每年2万套，房价下行压力巨大。
（6）土地财政的终结
土地财政是不可持续的，杭州市政府早就几乎无地可卖，财政收入也早就摆脱土地收入，转而依靠升级后企业税收。当然，不可能每个城市都能像苏杭一样拥有足够多的纳税企业，但2020年前出台的房地产税以及长租市场有望成为地方政府新的收入支撑。此外，先知先觉提前产业升级、并孵化培养一批高新企业的地市有望于2020以后获得可观税收收入。
（7）土地供给垄断打破
国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。简而言之，非房地产企业、农村集体组织都将可能成为住宅用地的供应者。其更层次影响在于此举将让农民公平分享城市化带来的土地增值收益，进一步打破“城乡二元”壁垒。
这算是个大利空了，就连向来唱多房地产的任大炮也说“如果国家不再是土地供给的唯一主体，那么对于房地产来说就发生了内核性的变化”。但个人认为此政策落地可能性以及影响几何有待观察。
总结：2018-2020年皖南片区房价下跌概率不大，幅度有限；但2020以后伴随人口、货币、土地、政策多种利空因素共同主导下，房价下行压力巨大，下跌幅度较深，预期可达30%左右。 2020年以后，目前安徽唯一二线城市合肥市由于人口及城市格局影响，其房价下跌概率较小，预计房价将坚挺或小幅下跌。