黑石是如何成为全球最大的房东的？

乔恩·格雷（右）凭借对希尔顿和EOP的重磅并购交易，让黑石成功打入房地产业。他的继任者凯瑟琳·麦卡锡（中）和肯·卡普兰（左）则正在大城市“知识中心”寻找利润。图片来源：PATRICK JAMES MILLER FOR FORTUNE

拉斯维加斯大道上的丽都和贝拉吉奥酒店、曼哈顿最大的公寓住宅区斯图文森特镇、印度IT 租户的首选——班加罗尔大使馆办公园区，这些物业除了声名卓著和规模巨大之外，彼此之间并没有多大的相似之处。然而，它们有一个至关重要的共同点：其所有者都是私募股权巨头黑石集团控制之下的投资基金。

过去十年，黑石一直疯狂地扩大自己在房地产领域中的规模。自2007年上市以来，黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍，达到1630亿美元。黑石通抵押贷款的方式来撬动更多资本，因此它拥有的“地下”房产的总价值约为3250亿美元。根据《财富》杂志的估测，按此标准划分，黑石是全球最大的商业房地产公司。
积沙成塔的黑石低调地建起了自己的房地产“帝国”。然而，最近它的一些大手笔交易使得外界再难以忽视其规模。去年秋天，黑石完成了史上最大规模房地产投资基金的筹建，募资规模达205亿美元。黑石还敲定了有史以来最大的私人房地产交易——以187亿美元的价格从物流公司普洛斯手中收购了大约1000个仓库，其中有数十个租给了亚马逊。黑石以其巨大的影响力，在大多数业主和投资者都远小于它的行业里，成了最受关注的从业者。“我们从来没有见过一家公司能像黑石一样频繁进行大规模交易，也没见过行动如此之快的公司。”房地产投资银行Eastdil Secured的首席执行官罗伊·马奇说道。

图中右下角的斯图文森特镇-彼得库珀村是曼哈顿最大的公寓楼，2015年被黑石收购。自2007年上市以来，黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍，达到1630亿美元。图片来源：DANIEL ACKER—BLOOMBERG VIA GETTY IMAGES

这些大规模交易也重塑了黑石。在其成立的35年中，大部分时间里公司最大的利润来源是其传统的私募股权投资业务，专注于收购和修复落后的工业公司。而六年前，黑石的房地产业务开始起飞，该公司的高层人事也反映出房地产业务的重要性。现年50岁的乔纳森·格雷一手打造了黑石的房地产业务，2018年时他被任命为集团总裁兼首席运营官，成为该公司联合创始人、首席执行官苏世民的接班人。

作为一家相对年轻的公司，黑石的公司文化却给人一种老华尔街式的正统感。员工必须身穿商务正装。会议室里陈列着贾斯珀·约翰斯和埃尔斯沃斯·凯利等艺术家的画作，如果这些作品是摆放在1970年的会议室里，那就再合适不过了。
访谈在格雷位于44层的办公室里进行。他向我们简单介绍了一种大胆的投资理念，跟保守的着装要求可谓两个极端。他指出，尽管经济增长速度正在放缓，但房地产价格仍然居高不下，“这就使得要在整个市场实现丰厚的回报变得更为困难。”黑石面临的挑战是选择有利市场位置，以保持稳定的回报。
随着在公司地位不断提升，格雷已将黑石房地产业务的“接力棒”交给了全球房地产联席负责人肯·卡普兰和凯瑟琳·麦卡锡。而他们最新的战略重点是，在快速发展的城市中开发平淡无奇但利润丰厚的房产，这一战略也突显了整体经济的发展。
黑石通过两个基本类别的基金投资房地产。第一类是被黑石称为“机会主义”的Blackstone Real Estate Partners （简称BREP）工具，此类基金经常会购买可以快速修复的困厄房产或部分空置的房产，以赚取巨大的短期回报。自1994年推出第一只BREP基金以来，该类基金扣除费用后的年平均回报率为15%。第二类则是较为保守的Core+基金，目标是已产生稳定租金收入的房产。包括Blackstone Real Estate Investment Trust（简称Breit）在内的Core+工具目前持有462亿美元的资本，包括股息在内的年回报率约为10%。
两类基金的投资案例都凸显了各自的独特之处：2014年，一只BREP基金以19亿美元的价格收购了当时尚未完工的拉斯维加斯丽都酒店，并额外花费4.88亿美元将其打造成如今更具价值的热门酒店。相比之下，Breit基金拥有大约6万个多户型住宅单元，购入这些单元的目的只是为获得稳定的租金收入。
黑石的优势源于其与大型机构投资者之间稳定的合作关系。通过筹集巨额资金，黑石能够一次性收购大笔资产。实际上，黑石可以对规模较小公司无力竞标的房产发起收购，因而会经常获得折扣。黑石美国收购部门负责人泰勒·亨利策表示“如果出售的是一幢价值2000万美元的写字楼，可能会有20个竞标者参与。而如果是200亿美元的交易，竞争就会变得非常有限。”经纪公司Marcus & Millichap的雅各布·诺瓦克指出，这种折扣提高了黑石集团溢价出售资产的可能性。
“如果出售的是一幢价值2000万美元的写字楼，可能会有20个竞标者参与。而如果是200亿美元的交易，竞争就会变得非常有限。”
——黑石美国收购部门负责人泰勒·亨利策
2007年，黑石对希尔顿和办公物业投资信托公司（简称EOP）的收购，展示了其商业模式的有效性。与“大衰退”中眼睁睁地看着赌注泡汤的其他投资者不同，格雷的团队获得了长期融资，并建立起了庞大的现金缓冲。这使得黑石得以持有希尔顿和EOP，并在经济风暴中投资改善这些物业。这两笔交易最终为黑石带来了210亿美元的利润，而谨慎的财务策略现已成为黑石大型房地产交易的准则。
如今，黑石正在将其重点缩小至所谓的“知识中心”城市，这类城市发展迅速，能够吸引大批年轻专业人士。“我们看到了再城市化和中产阶级化的巨大趋势，”卡普兰说道。在这些城市中，投资者的热情已经因高房价而有所消退。当购入价格过高时，想从租金中获得收益就很难了。但卡普兰和麦卡锡认为，纽约、洛杉矶、旧金山湾区、西雅图、伦敦、柏林和斯德哥尔摩将继续带来超乎寻常的增长。
在这些大城市中，公司并不依赖于大型项目。黑石正在避开零售地产业务，对新的写字楼交易也非常挑剔。在这些需求旺盛、新建筑又少的大都市，多户型租用住宅已成为黑石最喜欢的资产之一。

图：自2007年上市以来，黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍。

另一方面，黑石正在投资传统意义上乏味的仓库资产，并从中获得了巨大的收益。麦卡锡解释称，随着电子商务的激增，库存正在从商店货架转向大型仓库，而为了保证商品快速送达，需要仓库尽可能靠近数百万用户。这一趋势让距离市中心20多公里，能够打通“最后一公里”的配送中心变得极具吸引力。而黑石正在迅速购入这类资产。仅在2019年，黑石就收购了价值近250亿美元的物流物业。

据该公司预计，仓库的租金增长速度将会快于公寓和写字楼，目前正以每年10%或更高的速度增长。黑石美洲房地产负责人纳德姆·梅吉表示，为了吸引顶级租户，公司正在通过为仓库加设屋顶太阳能电池板和额外停车场的方式改善物业。
光芒四射的曼哈顿写字楼与低矮单调的配送中心之间可谓是天差地别，但在房地产领域，浮华往往会让人分心。格雷说道“人们依然不怎么看好仓库资产，他们往往还停留在过去。”而对于黑石来说，新泽西州足球场大小的物流中心才是未来所在。
真金白银
92%
黑石股票的12个月总回报（截至2月7日）。
113亿美元
自2009年以来，黑石来自房地产业务的调整后盈利。
3250亿美元
黑石房地产投资组合的估测现值。（包括投资资本和杠杆。）
译者：梁宇
审校：夏林
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