楼市：正在悄悄“异动”

作者：沈三万老沈

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每天看财经早餐简讯的朋友们，一定发现了近期楼市的“异动”。

2月23日，华泰证券一纸研报，震撼发声：在因城施策大框架下，未来地产调控政策有进一步松动空间，房价出现回落的城市放松地产调控的可能性更大。

之后几日，更多动态涌现，呼应一般，令楼市“异动”特征迅速加码。

这不得不令人警惕。

深具金融和实体双重属性的楼市，对经济具有强大号召力，牵一发而动全身，在受抗疫影响而被打入谷底之后，突然异动，不禁引发联想：楼市要松动？

异动

无论是刚需，还是投资客，近年来都被一条铁律深深捆绑：楼市一旦松动，扶摇直上，如果赶不上“头道菜”，之后无论哪个价位上车，内心都十分不爽。

因此，此次陷入谷底的楼市，更令人关注：是会一直处于谷底呢，还是突然开启反弹？

近日，一系列异动更加深了人们对后者的猜疑。

• 2月25日，河南省驻马店市率先调低了首套房首付比例；同日，浙商银行对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房首付贷款比例从原来的三成调降至二成；

• 2月27日，工行绍兴分行确认了在绍兴对二套房执行相对灵活的贷款政策，将二套房首付比例从6成降至3成；

而此前，一系列水涨船高的“新地王”诞生，也为“楼市异动”增添了一把猜疑之火。

• 以北京为例，2月11日至2月18日，仅8天时间里共成交了9宗住宅用地，总成交金额达到363.89亿元，溢价率超过20%的有7宗，其中有3宗溢价率超过30%，最高溢价率达到49.8%，创2年来新高。

• 2月20日，上海徐汇滨江地块被香港置地联合体以310.5亿元拿下，刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡地王记录，成为上海新总价地王。

业内人士中不乏对后市乐观之人。

比如，易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示，先看上海新地王，很不寻常，这是在近期土地市场略显悲观时进行的交易，进一步说明新冠带来的冲击是短期的，房地产市场的韧劲依然存在；再看北京土地市场，2019年北京合计出让62宗住宅地块，只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%，而2020年2月11日至2月18日仅8天时间，溢价率宗数就已来势汹汹。

“楼市要松”的猜疑之声由此渐起。

这不得不令人联想到2003年SARS之后的“黄金楼市”盛况。

首先，SARS病情发展和本次病情发展惊人一致：

• 2002年11月中旬，广东佛山发现首个病例；

• 2002年12月中旬，开始上报，但并未当做重大情况处理；

• 2003年2月9日，春节，病毒携带者流动全国，卫生部开始关注；

• 2003年3月12日，世卫组织发出全球警告；

• 2003年5月19日，新增病例降至个位数；

• 2003年6月24日，世卫组织宣布北京从非典疫区名单中删除。

其次，非典对楼市的跳水式影响，也和本次状况十分相似。

• 2003年4月-5月，北京房地产投资增幅从先前的28%直接下降到8%和12.6%;

• 深圳在非典期间甚至出现了楼市“负首付”现象；

• 2003年7月，香港房价见底，腰斩跌到23000元/平，成为过去20年来楼价的最底部。

万万没想到，非典之后，2003年下半年，楼市立刻触底反弹，迅速开始了“黄金大涨潮”。

温州炒房团是第一批闻风而动的人，2003年9月23日，上海《东方早报》刊文称，10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资本约1000亿元。作为第一批“买房赚钱”的吃螃蟹者，温州炒房团从此声名大噪。

历史总是令人心有余悸：这一次，会不会重演历史？

且慢

两大原因，令楼市不会重演“黄金暴涨”历史。

第一，国家定调不同。

2003年8月，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文件第一条就定下基调：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”

而此次新冠之后，国家定调却是完全不同。

• 2月16日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发表了题为《积极的财政政策要大力提质增效》的文章指出，将坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制；

• 2月17日，央行否认市场有关央行拟调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷相关考核指标的说法，央行重申将坚持“房住不炒”的定位；
  

• 2月15日、19日、21日，《经济日报》接连发布三篇文章，表示“稳楼市”不等于放松调控，“房住不炒”不应因疫情而变化，楼市调控不能“失控”。

• 2月25日，银保监会表示，目前房地产金融政策没有调整和改变；

接二连三的发声，让“房住不炒”成为楼市调控的“定海神针”，这与2003年非典过后的定调截然不同。

第二，楼市驱动环境不同。

• 从市场规模看，1998年，房地产金融化开发阶段开启大幕；2003年，我国房地产市场正处于市场化发展的起步阶段，市场规模比较小，增长比较快；而2019年，房地产市场规模已达到2003年市场规模的5.1倍，销售金额更在当年的20倍以上，市场规模继续大幅增长的动力已减弱。

• 从城镇化率看，2003年，城镇化率仅为40.53%，大量农村居民涌入城市，住房成为消费结构升级的加速因素；而2019年，城镇化率已达到60.6%。

• 从宏观经济增速看，2003年，中国正处于加入WTO之后的市场红利期，即便在非典期间，GDP增速连续两个季度仍保持在10%的高位；而2020年，根据任泽平团队的预测，即便最乐观预计，全年增速也就在5.4%。

财富缩水、降薪失业、研究生扩招延缓就业，都让需要大笔资金投入的“买房一族”压力重重。没有巨量资金流入，楼市就不可能迎来黄金式暴涨行情。

刚需VS投资

但对于刚需一族而言，病情过去之后的楼市，仍然深具看点。

2月25日，银保监会表态“目前房地产金融政策没有调整和改变”，但同时，其也表示，房地产政策遵循“一城一策”的原则，地方可以在“房住不炒”等大的方向下，根据城市具体情况做安排。

对于地方政府而言，“因城施策”正在渐渐成为一个趋势。由于地方政府的“钱袋子”直接系于土地财政，一直以来，各地都有较强的放松楼市调控的冲动，特别是今年以来，疫情防控、帮扶小微企业、减税降费等一系列行动，每一项都需要钱，这会使地方财政压力空前加大，放松楼市调控的冲动也会更强。

金融机构的表态也“助力”了这一猜想。以工行绍兴分行为例，在将绍兴二套房首付比例从6成降至3成时就表示，绍兴是不限购、不限贷城市，因此工行在绍兴一直对二套房执行相对灵活的贷款政策。

综上所述，可以发现，在“房住不炒”的定调下，牵一发动全身的楼市不可能出现突破红线、过度刺激的现象；“因城施策”正在成为趋势，保持市场的平稳健康发展是大方向。而刚需族和投资客的目的也截然不同，对病情之后的楼市，更需分情况谨慎看待。

朋友们，您今年有买房需求吗？