【时评】房地产出国难：万达海航售海外项目

今天（2月13日）有媒体报道说，自2018年3月1日起，国家发改委制定的《境外投资敏感行业目录（2018年版）》将开始施行。这一行业目录，是根据境外投资有关法律法规和政策而制定的。其中限制企业境外投资的行业有房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、以及在境外设立的无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。这一最新规定的施行，将为资本借壳出走设置新的障碍。

据媒体介绍，此次发布的境外投资敏感行业目录包括武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒四大类。此外，在《国务院办公厅转发国家发展改革委 商务部 人民银行 外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》中，需要限制企业境外投资的行业，如上述房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台等，也被包括在内。

政策指向确定，相关企业已经开始动作，以规避政策风险。据媒体报道，大连万达集团、海航集团等正在寻求出清海外房地产项目。万达集团在1个月之内，已经两度公告出售英国和澳大利亚共三个项目，前期在海外布局的地产项目仅余美国两个项目尚未出售。海航则正寻求将其在美国收购的数个物业项目出售，这几个物业项目分布在纽约、芝加哥、旧金山和明尼阿波利斯等房地产热点地区。

由上述限制企业境外投资的行业可见，规范境外投资，是防范房地产行业境内大笔贷款开发，赚钱海外投资带来的资金大规模外流风险，这是中国在国际资本流动方面进行管控的重要内容。除此之外，敏感目录所列酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台，大都属于第三产业，是海外市场竞争尤为激烈的领域，也是国内相对行业亟待投资和发展的领域。这些领域，流动资金需求量大，占款规模大，因此需要不断注入新的资金，需要不断从国内抽走资金，从而存在较大的风险。

这其中，如酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等行业或领域，其市场价格波动巨大，经营业绩波动也较大。不过，或许也正是因为这个特点，这些行业或领域却成为资本外流的“最爱”渠道，尤其是娱乐业和体育俱乐部项目，其市场估值的主观性极大，价格实低虚高的可能性大，但因影响估值的因素众多且权重分配很难客观，由此难以确定和追究定价失误的责任，以致这些外壳成为掩护资本外流的合法形式。房地产以及酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等行业或领域，除了抽走大量资本以外，很难从行业发展中为国内反馈世界最新创新成果，即使经营业绩良好，也只是对所在地国与企业自身有利。

当然，上述万达和海航出售其海外房地产项目，与其资金链绷紧也不无关系。而资金链绷紧的房地产企业也不止万达和海航。这也是国内房地产商在年初即大力促销的背景。不过，以往对大房地产商网开一面的银行，这次对房地产商的促销则一点也不配合。北京银监局在近日召开的2018年北京银行业监督管理工作会议上，明确了坚决遏制房地产泡沫经营导向，声明将坚持调控目标不动摇、政策执行不放松、依法查处不含糊，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。面对这种外收内控，房地产商的日子不好过了。

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