首次置业，刚需房如何选择？
两个问题:
第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？
第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？
1.贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
我国房价增长符合全球一般规律，大部分经济快速发展国家房价也在快速增长。
北京现在的房价只有纽约的1/2，人均收入水平只有美国的1/7，收入和房价增长空间巨大。
我国政府调控房价，调的是增长速度而不是价格水平。为了防止增速过快导致财富差距过大，不利社会安定和持续发展。
2.导致房价上涨的几个似是而非的原因。
货币增发？2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。这一阶段的房价增长水平是远高于货币供应增长率和通货膨胀率这两个数据的。
供地不足？三四线城市的土地是供过于求的，但是房价还是普遍在上涨。纽约的土地是私有的，也是敞开供应的，但是中心地段房价比我们北上广还高，说明决定房价的不是土地而是位置。
房价是炒作起来的？炒起来的房价过一段时间就会回调，就像温州和鄂尔多斯前阵子下降比较多。而大中城市的房价一直比较坚挺是有基本面支撑的，即使经济形势下行和宏观调控的大背景下。
3.买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
先上车原则。先入手买得起的房子先上车，以后有机会再置换大房子。也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。
稀缺原则。房子的价值在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。
渐入佳境，改善房怎么选择？
改善买房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。
1，现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？
房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。
我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，全球范围内的资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。
2，买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？
从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。
3，决定买的话，这个首付和月供应该如何安排？
第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。
第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。
第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。
百岁人生，养老房让你老有所依
养老买房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题，买得好(有增值潜力)的话，不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自己养老。
1.在哪里买，如何挑选城市？
挑选城市的“八大要素”
四个常见的“已知因素”:
城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；人口流入；人均收入（用职工名义平均）；土地供应。
为什么大城市房价高，小城市房价低呢？
因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。
不常见的“关键因素”:
儿童数量的增速(有了小孩，上学和买房是刚需)；上市公司的数量(公司质量好，经济活力好)；财政收入(经济真正好的城市，它的财政状况也比较好)；服务业占比(服务业主导的城市，发展潜力大)。
2.国外的房子要不要买？
第一，国外的房子其实不便宜(比如说亚特兰大是美国的一个大城市，但是人口只有50多万，房价是一平米2万多。如果和国内一个50多万人口的城市比，那还是很贵的)；
第二，和国内可比的城市比，国外的房价其实更高(纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍)；
第三，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。而且考虑到国内房价的增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。
普通家庭去国外买养老房，其实是不太靠谱的。
如果国外的房产有很高的收益率的话，早就被专业机构、富豪们买走了，等我们去买的时候，可能又是“接盘侠”了。
少数高净值人群的资产很多，那么在国外买房不是为了增值，而是为了投资组合的分散，是为了在全球分散持有资产。
租房VS买房，一个决策改变未来
一个事实:
租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。
房租为什么增长这么快呢？
一方面，租房市场是供小于求的刚性市场。租房供应减慢，但是需求却是刚性的，出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，房租的增速一定是很快的。
另一方面，从恩格尔定律来看，随着收入增加，基本生活品如食品衣服的支出比例是下降的，而居住旅行方面的支出是上升的。人们用来租房的资金越来越多，房租自然增长越来越快。
大城市的房租增长很快，今天看起来便宜，未来会很贵。
现在房价相对于房租其实是很便宜的。
比如现月租金6000的房子，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，一共付的租金总额是569万，那么付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。
如果是用30年的房贷买下来，首付和房贷总额一共是603万，30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。
但是如果你买的话，30年后你就多了一套房子。这时候的房子至少价值千万以上。
再是，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。
通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。
租房的原则：
“便利原则”，租的房子要便于你的职业发展和收入增加。
如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。
以上笔记整理自得到专栏 “香帅的【北大金融学课】”春节房地产特辑。
我根据徐远老师讲的【挑选城市的“八大要素”】特意查了一下，
苏州、成都、武汉、杭州四个城市的这8项数据，它们分别是2017年GDP城市排名的第七、八、九、十位。
简要分析后续再更新。。。