房地产市场向来是特别热的，之前是市场热，市场略显降温之后，人们对房地产的关注还是很热衷。其实房地产是很大的一个词，因为还有很多其他类型的地产，比如商业地产、产业地产、养老地产、特色小镇、医疗地产、旅游地产等，我把农场和庄园也算是地产的一个类型。其实还有很多泛地产类型，比如现在开始冒头的创业空间、民宿、青年社区等小规模的形式。
本篇主要讨论我视角下的商业地产观察。大概五六年之前吧，根据城市不同时间略有不同，有的地产商顺应城市开发的基调，开始扩大和涉足商业地产开发，当时政府也为了促进城市商业繁荣，开始在城市原有商业圈之外建立新的商业圈，有的已经是第三个或者第四个商业圈了，甚至更多。那地产开发商也很乐意，商业地产开发要比单纯开发住房要划算啊，投资产出比高，建筑主体都是大框架，也不用跟住宅似的还得安装水电路，售价还高。但聪明的不止一家，都想在下一波产业升级捞一笔，于是乎一堆商业地产几乎在同一时期矗立了起来。就连做住宅的也都免不了在外围或者低层兼顾有商铺，有时候一个城市一个月就有好几个大型商业开业。
这扎堆的态势有些生猛，关键是眼睛稍微往远处瞟一下，发现还有新的商业才在装修外围，转身一看，什么大型商业综合体的牌子又立起来了。这就会造成一个问题——体量大又同质化，其实这种问题在中国任何一个行业都有可能发生。
啰嗦了这么多，现在才开始讨论同质化的问题。很多开发商只管建，但商业地产成功与否很大一部分还要看招商和运营，说的严重些，这才是关键。原来的商场只是小商贩聚集地，后来搞成品牌聚集地，把健身、餐饮、电影院、儿童乐园等等全都整合进去，你有的我也有，你能整合我也能整合，大家都一样。一开始好像还有些新鲜感，一线城市的当然早就厌烦了，二三线城市的稍微有点感觉，之后也就审美疲劳了。
怎么办？我认为消费者下一波的刺激应该是参与感和专属感了，不是你设计生产一个产品我直接买，那多无聊，我能买到的别人也能买到，还是很无聊。溜达过其他不同的商业，发现有两个我认为特别有趣的，天津大悦城和深圳OCT-LOFT华侨城创意文化园，下面逐一讨论：
1、天津大悦城
天津大悦城其实一开始也没有太有趣，只是有几个有趣的店铺，映像深的就是猫的天空之城和气味图书馆，不过相比较天津本地的其他业态，算是比较前卫了。后来不知道大悦城从哪里搜刮的团队，开发了好几处个性的空间，气场一下就活跃了好多。最开始有粮食局，第五车库，后来有有了骑鹅公社，又搞了超级工厂和IF街，真是创意爆棚。天津原来的津汇广场也被大悦城收购，开辟了第二处潮流聚集地。里面的这些个性空间都很文艺，很符合年轻人的特性，都是自创品牌，几乎都是手工自制的，这样即使是同一家店，因为给顾客自我发挥的空间，所以体验也就不同了。比如你在一家油画店，如果只是卖成品油画，那大家互动的类型很单一，但是如果是教你画的，自己今天画是一个水平，明天又想画别的，后天说不定就是大师级人物了，一个地方能给到无数不同体验，有巨大的互动空间，这样就好玩多了。这是大品牌做不到的地方，也只有这些小店的店主能提供这样一对一的个性服务，而且这种收益也足够能支撑一家小店的运营，大品牌的这么搞那是转不开的。大悦城最后将各店的单个体验组合成了会员卡，也不便宜啊！599，899，1999不等，当然，消费的也许不多，但这些个性社区为大悦城带来了人流量啊，不消费这个就消费那个，小店赚人气，大品牌出租金，挺好的。
2、深圳OCT-LOFT华侨城创意文化园
深圳属城会玩的类型，直接将原有旧工厂改造成了创意街，原来工厂办公楼改成孵化基地，工厂改成文创空间，驻扎着咖啡馆、书店、私人工作室、摄影工作室、展示空间等，这种是比较开阔和立体的，和在封闭空间的不同，很有生活气息。我看到很多文艺青年，摄影师、画师等出出进进，很是潮流。进到孵化基地楼里头，看到有一间间的独立办公空间，上面有的有公司介绍，很多都是某某大公司跳出来自己创业的。街区里还有酒吧，西餐厅，到了晚上就热闹起来了，深圳比较国际化，你能看到各色人等在那里欢娱。早上就是装文青的时间了，咖啡馆和书店里喝着咖啡搞创作的会多一些，甚是惬意。
结合这两个地方的观察，商业地产同质化的问题就有了进一步解决的出路，那就是做潮流空间，不要总想着用高端和大品牌去吸引人，而是要给文青和创业青年发挥的空间。要主动去培养市场，而不是等待市场给自己分配，总是想得而不想失那是搞不起来的，因为需求就那么大。这当然也和各地实际情况相关，天津和深圳比较前卫，无论政府和社会资本都比较开化，年轻人也比较敢想敢做，但如果各地政府想提升业态，而有些运营商又想开拓市场，我想还是有很大空间的。
天津大悦城在开辟个性空间之前，就搞了好几场的文创大赛，为空间赛选意向店主，针对性的感知市场和年轻人的需求，而后提供类似首年免租和设计师支持，以及整个个性空间的规划。这样慢慢地才把那里打造成一个潮流聚集地，不要去教他们怎么玩，只提供空间，他们就会玩的很好。不要想着在个性空间上要有多少商业价值，而是要引流，能带来周边商业和成熟配套商业的繁荣就好了。我想在创业大赛上，完全可以和当地政府合作，这也算解决部分就业吗，不支持只能说明当地政府思想落后！
当然，除了做类大悦城似的潮流空间，肯定还有其他可能，比如最近有人在探索的青年社区。楼上有公寓，也有公共洗衣房、健身房、公共厨房等公共空间，还有配套的创业孵化空间，展示空间，楼下就是咖啡馆啊、各种服务的商业，这种不出楼就能生活工作的场所，也很不错。
对于很多文青来说，有几个开放的创意空间，应该是再好不过了。
好了，今天就胡言到此吧