财务人浅谈城市更新

一、走进中天集团园区，近距离认识城市更新

      6月上旬，中天集团财务管理中心全体人员走近前线，踩盘滨海制造港、万江龙湾项目、裕文厂等改造项目。尤为印象深刻的是万江龙湾旧改项目，其主要以坝头社区、胜利社区、官桥窖社区为改造范围，旨在与中心城区融合发展，并重点落实特色滨水功能片区建设。

图片发自中天集团

二、中天集团搭上城市更新的早班车

      一个片区或一个地块到底能不能纳入三旧改造范围，能不能进行三旧改造，除了政策上的规定外，最关键的的一点便是政府的态度。

      三旧改造是一项比较复杂的工作，它区别于棚改，采取对旧厂房、旧村庄、旧城镇进行改造的模式，这其中牵涉到政府、改造单位以及社会这三者的关系。对于政府来说，旧改代表的是政绩、土地资源的再利用；对于改造企业来说，代表营业利润与品牌，而对于社会来说，是城市环境与产业经济的双提升。这当中，政府起最关键的作用。

      作为广东省重要的交通枢纽和外贸口岸， 东莞市在东莞政府的推动下，早在2009年底开始向各镇街全面颁发三旧改造工程相关的的红头文件。中天集团在2010年则搭上旧改的早班车，经过9年的摸索和不懈努力，已完成以“工农8号”为成功案例代表的众多产业城、产业园，总共培育超10个国家级、省级以及市级孵化器。

三、城市更新就像一场长周期的风投活动

      对于改造单位来说，一个改造项目会面临很多风险点：前期资金大额投入、长周期的资金成本、项目收储难点的解决以及产业运营能力的考量等。项目改造过程中的任何一个节点出状况都可能会引发项目失败，后果轻则小额亏损，重则前期大额资金投入毁于一旦。正是城更活动伴随着不可控的风险点，至今很多改造单位心里或多或少有些没底。

      面对巨大的旧改市场，相关各方面的利益博弈也异常激烈，到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的”山芋”, 只有改造单位评判自身的资质才能够衡量。

四、未来属于懂产业的企业

      目前，东莞大规模的城市更新，大多有地产商的影子，开发商们纷纷借用城市更新的名义变相抢地盘、通过打响城市更新的品牌来占领房地产市场。

      虽然没有地产商的参与，没有开发建设的经验，很难搞定其中的环节，也很难有足够的资金来完成城市更新。若无产业作为内容，“产城”就会成为一句空话，沦为变相的“房地产“。作为生活、工作在东莞的我们，相信都不愿意看到东莞变成华丽的空城。

      而中天集团旗下的产业中天集团早就意识到了这一点，针对于东莞城市发展分散化碎片化较为严重、开发强度空间小、城市产业结构紊乱的现状，引入中天“产业+配套”的先进产业服务运营模式，以“懂企业的好园区”为出发点，致力于在城市功能、经济质量与产业结构中找到平衡点，快速提升在城市更新、产业发展与产业运营等方面的能力。迄今，产业中天集团已吸收各类优质企业超1300家。

      总的来说，经过近10载的努力，东莞市城市更新已从摸索阶段进入到政策条规基本建立的过程，目前还处于完善和进化阶段。路虽远，行则至；事虽难，做则成。未来一定属于像中天集团般懂产业、有产业资源的企业。

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                                文章写于 2019年6月15日