陈淮《广厦天下.房地产经济学ABC》读书笔记

具备购房能力的条件

家庭两个月的收入够得上当时、当地平均一平方米的房价，但是这个能力尚不足，需要社会救助、保障。

通胀

3%到5%的通胀率，是良性温和通胀区间，就中国的情况来说，8%的通胀率是恶性通胀的临界点。

通胀并非都是由总需求大于总供给引起的，在中长期经济运行过程中，即使总供给和总需求始终处于平衡状态，社会物价总水平也必定会呈现为温和上涨的态势。因为各产业各部门之间需要通过比价关系的变化，来调整相互的利益关系。产业效率提高速度的不均衡不一致带来一个问题，效率提高慢的产业会通过提高自己产品的价格，来分享效率提高较快、产业技术进步的好处。

效率提高快的产业，投资回报就提高得快，劳动报酬也会增长得快。而效率提高的慢，甚至无法提高的产业，要素收益就提高得慢，甚至不能提高，那谁会甘于只获取较低的收益呢？如此一来岂不是效率提高慢的产业的资金劳动力，都会转移到效率提高快的产业中去了吗？不一定，因为这些产业会通过提高自己产品的价格来分享效率提高较快产业技术进步的好处。某一产业通过技术进步，使效率提高一倍，这不意味着这个产业的要素收益，也会相应地提高一倍。因为其他产业会通过提高价格来分享这个产业效率提高的好处。

社会物价总水平，实际上还承担着一个职能，就是通过物价上涨来调整不同产业在技术进步过程中，所带来的收益不平衡，这就是3%到5%的通胀率是必要的，是良性温和通胀的道理。

美国房价VS中国房价

美国土地的稀缺程度要比中国小得多，劳动力的稀缺程度要比中国大得多，由此决定，只要物以稀为贵，这个规律不被颠覆，我们差不多可以断言，就是有一天中国到了和美国一样发达的程度，中国的房价收入比也将明显高于美国。

房价收入比

一个普遍性规律是发展中国家的房价收入比通常较高，这些国家的特点是，大多数家庭收入中，用于日常生活开支的部分所占比重，仍高于购房置业的临界点，低收入群体仍占据较大比重。

从国际经验看，发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高，如巴黎、纽约，伦敦，东京以及我国的香港等，这些城市的房价收入比均值都在10倍左右，尽管这些大城市的家庭收入水平通常要明显高于社会平均水平，但由于土地的有限性，核心市区的房价在级差地租的推动下，会更大程度地高于一般城市。由此导致一个明显现象，是这些城市的中产阶级居住区，大都要分布在距离核心市区30-50公里半径的区域内。

城市建设滞后于人口聚集，是各国城市化过程中普遍出现住过的状况。

我国最大国情是正处于农村人口向城市大规模迁徙的过程中。

房价收入比趋于稳定的前提，是中产阶级占据人口的主要比重。我国房价收入比，要实现为相对稳定，还需要20-30年的持续发展。

中产阶级家庭，就是用于吃穿用的日常开支所占比重，在30%或者1/3以下的家庭。

租售比

美国政府一般不直接干预房价。但这并不等于说，政府就对住房市场的供求关系无所作为。美国加州的法律，就规定不论房价怎么变动，一年内房主的租金上涨不能超过7%。这样做有3个理由，一是租赁市场，是最接近真实住房需求的市场，稳住租金价格实际上就保护了真实住房需求；二是租赁市场，是最接近低端社会群体的市场，控制租金价格实际上就增强了低端群体对抗资本利益，对抗投资性需求的力量，维护了穷人的利益；三是，租金价格是投资回报率的最根本的影响因素，稳定了房租价格，实际上就在一个相对长期的市场环境中，控制了投资回报的水平。

预售制

预售制的最大受益人不是开发商，更不是购房者，而恰恰是商业银行。

这就要从开发贷款和按揭的按揭贷款的不同风险程度说起。开发贷款的违约率一般是7%左右，按揭贷款的违约率则低得多，一般只有1.5%。假定在房地产开发项目中，开发商的融资比例要达八成的话，如果这八成资金都由银行以开发贷款的方式贷给开发商，银行就要承担相对较高的风险；而如果银行只为开发商提供三成开发贷款，另外五成资金由购房人充当债务人，从银行获取按揭贷款后，再把钱以预付款的形式交给开发商，银行信贷资产的违约率就会大为降低，也即风险大为降低。

预售制的实质，是银行和开发商联手绑架了消费者、购房人的信用。

一方面，购房人的信用风险要远远小于开发商，另一方面，即使开发商不能按时交房，这个风险也是由购房人承担的，银行仍可以按期从购房人那里收回本息。消费者本来可以选择按揭贷款的银行，但因为开发商要从某银行获取开发贷款，就得说服甚至挟制购房人，必须向同一银行申请按揭贷款。

美国的预售制最大的特点在于购房人只交保证金（深圳要交三成或以上首付款），而且这个保证金并不交到开发商手中，而是交到双方约定的律师等第三方监督者专门开立的账户上，也就是说开发商无法利用这个保证金作为开发资金。