【财经秘书】房地产行业情报
导读：
1、合富辉煌、观点联合发布2020年代表城市房地产市场预测；
2、疫情防控债已发行2385亿元，多家房企参与其中；
3、万科毛利率下降可能是长期趋势，物业在相当长时间内没有上市计划。
1、佛山中专或大专学历可申领优粤佛山卡，享受户籍人口购房政策
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观点地产网：佛山具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。2019年11月29日，佛山市人社局发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》显示，认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受市户籍人口购房政策。
1、合富辉煌、观点联合发布2020年代表城市房地产市场预测
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合富辉煌、观点：具体如下，
2、万科今年销售目标下降是小概率事件，央行降准对房地产行业影响不明显
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万科总裁：2-3月份销售减少了510亿元，后面尽量补回来，尽可能减少影响。2020年销售金额下降是一个小概率问题。央行降准对房地产行业的影响不明显，整个对房地产的金融政策仍然坚持一致性、稳定性，我们不敢给予太高预期，但是环境上会稍稍松动。
3、绿城学徒李永前反周期加码，中交地产入局代建红海
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观点地产网：“代建第一股”绿城管理赴港上市热炒之后，万亿级代建市场又迎来了一个参赛者——中交地产。中交地产试水代建业务，也许可以看作是对绿城管理的借鉴和仿效。毕竟，作为中交房地产集团旗下企业之一，绿城管理正风生水起，奔跑在赴港上市的路途中。
4、深圳楼市公寓出现热销，离楼市小阳春有距离
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第一财经：过去短暂的两周里，深圳推出的两三个公寓楼盘一入市便频现“秒抢”、“日光”。然而，多个机构数据显示，深圳二手房交易近一周活跃度提升明显，但距离恢复到疫情前1月份的成交量仍有段距离。市场人士认为，深圳距离楼市小阳春还差几个刚需住宅盘。
5、连平称房地产投资将明显反弹
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中国首席经济学家论坛理事长连平：当前疫情对商品房销售影响较为有限。疫情结束后，房企拿地积极性上升，房地产投资将出现明显反弹。同时，疫情的影响会带来行业整合契机，但不会出现“大洗牌”。
6、绿地香港签约开发4050亩昆明晋宁项目，投资规模200亿
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绿地香港官微：3月17日，绿地香港与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》，对晋宁区晋城镇地块的开发达成合作共识，本次签约的晋宁项目占地为4050亩，投资规模200亿元。绿地香港云南公司表示，其2020年将有20万平方米的健康和教育产业落位昆明。
财秘认为：本次昆明之行，绿地香港不仅推进“梦云南”项目、滇池国际健康城新地块以及晋宁项目，还就在昆打造“东南亚全球贸易港”项目进行磋商。而在2月份时，绿地香港还以3.85亿元夺昆明呈贡宅地溢价率39.49%；同时，其入股雅居乐云南项目，双方各持股50%，项目预计总建筑面积约26.1万平方米，平均楼面地价约每平方米6010元。
7、碧桂园推社区零售业态“碧优选”，拟在大湾区布局600家
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电商报：在进行内部架构大调整后，据碧桂园官方消息，碧桂园2020年将重点推出300-1000㎡社区门店碧优选，预计将在粤港澳大湾区布局600多家。碧优选将深耕粤港澳大湾区市场，尤其在广、佛、深、莞地区聚焦折扣店业态，重点打造作为社区商业配套、辐射范围超越社区的购物中心。
财秘认为：碧优选是碧桂园旗下社区生活服务品牌，主打生鲜品类，及周转率较高日用生活品、食品，品牌以自有品牌为主，满足1到3公里范围内社区居家客户群体需求，在选址上紧挨社区，与碧桂园自带物业强大流量相适应。
1、疫情防控债已发行2385亿元，多家房企参与其中
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证券日报：截至3月17日，名称中带有“疫情防控债”标识的债券已发行293只，发行规模合计达2385亿元。其中南山开发、兰州建设等10多家房企发行了疫情防控债。从期限看，期限在一年及以下的有148只，占比50.5%。从利率来看，债券发行票面利率大都相对较低，有部分债券利率甚至创下近几年新低。
财秘认为：疫情防控债受政策扶持力度较大，监管部门建立了“绿色通道”，符合要求的企业自然不愿错过这次融资机会。就房地产企业来看，普遍存在资金压力，房企发行疫情防控债有助于改善资金面，但并非所有房企都够得着发债门槛，对于部分符合疫情防控债申报条件的房企来说，此时增加资金渠道无异于雪中送炭。
2、万科毛利率下降可能是长期趋势，物业在相当长时间内没有上市计划
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万科郁亮：万科毛利率下降可能是长期趋势，我们会进一步提升运营管理能力和效益等，毛利率下降不等于ROE的下降，投资人可能更关注股东回报。物业暂时没有上市计划，在相当长时间内没有上市计划。一直需要等到人们认为万科物业是城市配套服务商的时候，我们才会考虑上市。
3、万科分红考虑了疫情的不确定性，想保留更多现金在手
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万科董秘：万科2018年度的分红占股权融资金额的2.67倍，2019年度的分红本来也想坚持这个比例，但是面对疫情的不确定环境，公司想多保留一些现金在手，综合平衡决定分红总额不变，都是118.1亿元，分红派息占净利润的30%左右。
4、忠旺重启回A计划，继续“借壳”中房股份谋求分拆上市
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第一财经：中房股份正在筹划以重大资产置换及发行股份购买资产的方式购买忠旺集团的全部或控股股权，预计本次拟进行的交易将构成重组上市。此次重大资产重组将以忠旺精制持有的辽宁忠旺约96.55%股权注入中房股份，实现辽宁忠旺在上海证券交易所上市（“潜在分拆”）。
5、复星旅文2019年收入增长6.6%至173.37亿，净利6.1亿
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复星旅文：2019年，集团收入约为173.4亿元，增长6.6%。旅游营运相关业务的营业额达到146.0亿元，增长8.9%。经调整EBITDA增长79.9%，归母净利润达6.1亿元，大幅上升近一倍。
6、板块指数
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3月18日同花顺地产板块指数截至收盘报1570.084，涨幅-2.45%，成交额为206.4亿元。
1、紧盯热门城市优质地块，多家上市房企逆势“屯粮”
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上证报：尽管受新冠肺炎疫情影响，房企销售回款不尽理想，但土拍市场却逆势出现一波波小高潮，而实力雄厚的国有房企表现尤为亮眼。在业内人士看来，作为房企的生命线，土储代表企业未来的发展空间。因此，在某种程度上，房企的规模之争背后实际是土地储备的争夺。
2、佳兆业24.63亿元竞得东莞市一宗商住用地，溢价率38.92%
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中国网地产：3月18日，东莞市成功出让一宗商住用地。经过70轮竞价，佳兆业集团（深圳）有限公司以246285万元竞得该地块，楼面价11808元/㎡，溢价率38.92%。
财秘认为：出让文件显示，该地块建设开发期为3年，宗地建设项目在2021年4月22日前开工，在2024年4月22日前竣工。宗地权利人须无偿配建宗地住宅计容建筑面积5%的比例（不少于住宅计容建筑面积9907㎡）作为安居房。建成后，竞得人须无偿移交给厚街镇人民政府或其指定单位。
3、青岛市2宗地揽金14.28亿元，中巍地产12.2亿元摘得一宗
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中国网地产：3月18日，山东省青岛市成功出让两宗地块，总出让面积100678㎡，总起始价142811.964万元，总成交价142811.964万元。中巍地产以121932.54万元摘得青岛市李沧区地块，楼面价8100元/㎡。
东吴证券：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司2020-2022年EPS分别为4.02、4.73、5.43元，对应估值为7.0、6.0、5.2倍，维持“买入”评级。
商业地产目前最有可能成为房企的第二增长曲线
20世纪末，香港房企转型“双轮驱动”。1945-1967年，大量小型住宅房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。1968-1984年，房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资，并购整合与大规模拿地扩大业务，实现规模三级跳。1985-1997年，市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰，十家龙头房企占据市场 70%以上份额，同时标杆房企开始拓展租赁业务，由单纯的开发销售向租售混合经营转型。恒隆地产转变明显，2005年租金收入仅占总收入的35%，而2018年末，占比已达87%，与此同时，其经营性现金流也有明显好转。
图表1：港资房企租金占收入比重提升
图表2：恒隆地产经营性现金流有较大改善
2019年我国住宅销售增速拐点已至，未来行业销售金额转向负增长，寻找第二增长曲线是每一个房企必须面对的挑战。而当前已有部分房企学习港资房企的转型方式，探索出一条“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。以华润置地、大悦城地产（港股）、新城控股为例。由于租金增速未来将快速增长，而住宅销售增速可能趋缓，商业地产业务价值比例还在增加之中，对房企市值的贡献还将继续提升，意味着其重要性越来越高，我们对该业务合理定价需加以重视。
图表3：华润置地、大悦城地产、新城控股业务租金收入占比变化
图表4：华润置地、大悦城地产、新城控股业务NAV价值占比
2019年，百强房企销售业绩增速放缓，市场份额升幅逾六成；百强房企把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长。
1、销售总额增长16.3%，市场份额提升至61.5%
2、阵营分化深度加剧，大型房企优势持续凸显
3、把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度
4、紧抓改善型产品需求，聚焦产品力提升
5、紧跟市场节奏大力推盘，多渠道营销回笼资金
