房地产的灾后恢复：如何逆势布局、把握反弹？
我认为房地产还有大量的空间、大量的方向可以去发展，只不过各位见仁见智，能不能把握住这样的一个时机？通过这次疫情，重新思考，抓住这波浪潮，不要浪费了。
分 享|陈晓欧FOG富尚投资集团董事长、越秀房地产信托董事会独立董事、BOMA中国常务副主席
整 理|尹晓琳
今天我分享的主题是“房地产的灾后恢复”，很高兴讲到“灾后恢复”这4个字，因为这意味着疫情已经进入尾声，我们即将恢复新的生活。
01
黑天鹅的影响：从911与SARS谈起
2001年911发生那天，我恰恰就在美国。当时我还是一个建筑师，工作地点在波士顿。我记得很清楚那天早上去上班时，天气很好，阳光灿烂。当时美国的互联网已经比较普及了，我坐在电脑前，看到了飞机撞向世贸中心的情景。可以想象，全美国包括全球都处于震惊和恐惧的状态。当天，美国大城市的公司全部疏散了，四周一片混乱。当时也跟现在的情况一样，所有人都不上班，持续了两周左右。
这次突发事件对于各行各业的影响，是非常深远的。比如我所在的建筑事务所，当时我们承接了喜达屋的一个项目，是波士顿30年来的第一个大型五星级酒店，施工图已经做出初稿。结果当天晚上，团队所有人收到了老板发来的电邮，他说这个项目全部暂停，全员等待命令。当时很震惊，但是过了几天后，我们发现，全美的酒店入住率下降到了3%左右，酒店没有人住了。
统计下来，美国当时的整体损失是2000亿美元，而当时给全球造成的损失是1万亿美元。世贸中心两栋楼的造价其实并不是很高，总损失11亿美元左右，不到100亿人民币，现在国内的几个超高层地标已经远远超过这样的一个投资水平了。
2000亿美元是个什么概念？2000亿美元是美国当时GDP的2%，当时美国GDP已经达到了10万亿美元。2001年到2020年，接近20年的时间，这一黑天鹅事件还在持续地影响着我们的生活。
我们再来看SARS，2003年我还没有回国。当时从美国看中国，有点像现在外国人看中国，大家都捏了一把汗，担心SARS会不会造成中国成长受阻。眼看着中国刚刚兴盛起来，刚刚加入WTO。实际上SARS对于中国的影响也是巨大的。
从当时政府公布的减税行业可以看到，餐饮、旅游、酒店、娱乐、民用航空、客运、出租车等等，SARS对中国产生了全面的经济影响。
但是回顾SARS的整个过程，我们发现其实SARS对中国的影响并不长远。怎么讲？SARS发生在第一季度，人们还没有醒过味来，第一季度GDP增速是11.1%，到第二季度影响最大时降到9.1%，但是到了第三季度就恢复了，第四季度回到10%。整体2003年的GDP总增长为10%，当时中国的经济周期处于上升轨道之中，所以各行各业迅速回暖。
反弹最迅速的是房地产，2003年上半年房地产销售同比涨幅达45%，暴涨了将近一半，可见国人的购房热情。
2003年圣诞节前后，我从美国回来，认为是一个抄底的时机，应该在中国买房。当时北京二环一处精装修交付的房子，价格是不到1万块钱一平米。这套房子放在今天，一平米价格将近20万。所以说2003年的整个状态跟今天虽然有很多相似点，但也存在很多的不同之处。
02
中美两国不同的恢复轨迹
我们再来回顾一下，911之后和SARS之后，中美两国的状态是什么？这里我放了6张图片，上面三张是美国的情况，下面三张是中国的情况。
911之后的故事其实是很传奇的。第一个故事是，金融业引领了美国的复苏。911虽然炸在美国的金融核心纽约，但是美国的金融创新能力很强，大量的金融创新产品将全球投资者都吸纳到美国，直到2008年发生了次贷危机。
第二个故事是美国的另外一个核心竞争力：科技。2001年，911前后的美国正处于一个关键节点。90年代末，我亲身感受到建筑事务所的很多客户换成了.com的新贵。但是到99年前后，美国已经出现了.com的崩盘。
911的发生加速了整个行业洗牌，然后就出现了信息技术革命。众所周知的一些大型企业，比如Apple、Google都是在这个时期诞生的。当时搜索引擎很多人用的是雅虎，一个朋友最初给我推荐Google的时候，我根本就不屑去用。
这些互联网的新型应用和信息科技的爆发，促成了美国重新成为引领者。到今天为止，美国的科技创新依然是比金融更高明的一个经济支柱。
第三个影响是伊拉克战争，这也是美国在911之后的另外一个大动作。小布什强推了一场战争，可以说正应了中国的一个成语叫穷兵黩武。这场战争对于美国是极为不利的，损耗了大量的财力、人力和政治信用，直到今天美国还在为伊拉克战争的后果买单。
911事件后，美国锁定了全球敌对方：恐怖主义者。当时，美国无暇顾及到正在厚积薄发的中国。这给了中国时间，这个时间不是一年两年，而是10年、15年。直到特朗普以一种简单粗暴的方法来遏制自己的竞争对手。
911的两年后，中国发生了SARS，中国经济经历了一次触电，一次shock，但是马上反弹了，因为当时中国处于经济的上升周期。同时，中国发行了大量货币，发动了铁公基投资。
房地产是当时最大的受益者之一。2003年SARS前后，其实很多的企业都面临困局。但是在SARS的余波尚未完全结束时，中国的房地产市场已经出现了巨幅反弹。刚才我提到，2003上半年的销售额，比2002年同比上升了45%。当时房地产正处于黎明前的黑暗，随后是曙光乍现。2003年以后，中国房地产进入了一个纯粹的黄金时代，这个时代从2003年延续了十几年，直到2015年、2016年，高歌猛进的时代才逐渐减速。
所以我们可以看到，911后的美国和SARS后的中国有各自不同的恢复轨迹，也有各自不同的领导方式，大众对于市场的反应也各不相同。
那么这次我们拭目以待的是，新冠肺炎之后，会产生什么样的状态？
03
疫情之下的房地产困局
我们把镜头拉回来，拉到今天看一看2020年的中国房地产，进入了一个跟2003年完全不同的状态，可以说它进入到一个困局。
困局的第一个体现在于，经济走势跟2003年不同。2019年中国GDP增速为6.1%，2003年尽管发生了SARS，全年的GDP增速是10%左右，经济周期处于不同的节点。
图片来源：中原集团
第二个体现在于，销售剧降。房地产的大局靠什么支撑？住宅市场的开发销售份额目前占到中国房地产市场的80%左右，但这个市场在这个时代节点上出现了巨型的地震，就是销售剧降。
往年春节前后是卖房子的好时机。今年春节期间，全国30个大中城市的成交量是2.7万平方米，这连一个楼盘都算不上。相比较，2019年春节期间的成交量是19.55万平方米，同比降幅达到86.19%。
1月到3月，也就是一年的1/4过去了，房地产商几乎颗粒无收，可以想象今年的业绩。预计全国房地产一季度的销售同比下降30%，湖北会下降70%。
再往下推，这样一个困局会造成什么样的连锁反应？房子卖不动了，那么房地产业的生态圈就会受到重大影响。房地产商的资金链面临中断的状态，我认为很多房企尤其中小型房企，资金链已经崩断了。以这个状态下，连带着银行、房地产上下游的行业，都会在后面产生巨大的震荡性影响。
04
突破与自救
这样的困局，到底会产生什么样的结果？这个是我们最关心的。
首先我把话题拉开，讲讲《引爆点》这本书，这本书讲的就是在发生巨变的前夕，就像烧水一样，可能你看不出来水在升温，但当它升到99.9度的时候，再有一点点热量进去，它就沸腾了。
这次的新冠肺炎，可能就是房地产行业的一个引爆点。我们应该怎么看待这个引爆点？在这个状态下，引爆点能给我们带来什么？
很多人都在讲：千万不要浪费了这次危机。危机，危与机共存，往往在危机的时候会出现大机会，危机越大，机会越大。
基于对房地产行业的长期观察和投资经验，我来分析推演一下，在疫情结束之后，房地产如何灾后恢复。突然间改头换面是不太可能的。在这个状态下，第一反应并不是说大家要突然转型，变成一个完全崭新的商业模式。
第一，要把疫情控制住，这对于房地产业也是一个挑战。最近地标建筑上海中心受到了媒体关注。上海中心的空调系统一直采用非常先进的技术，它在2008年设计的时候就考虑到空气环境对室内的影响，采用了先进的换风系统，每一层是相对独立的，进风和出风也完全独立，新风系统采用了三道过滤。所以上海中心受到了包括中国日报（CHINA DAILY）在内的大型媒体的关注，形成了国际地标的典范。
这件事说明现在的高科技，其实不要做样子。有些高科技看上去很炫，但实际上真正的绿色环保是跟人的健康有关。所以第一件事情，是怎样保护大家的健康，保护好自己？
第二，逆势布局。现在酒店业的入住率下降到了5%，怎么办呢？酒店业很多人在讨论，个人住户少了，能不能吸引一些企业租户？再比如房地产业对于空置租户的照顾，我觉得万达就是反应很快的一家企业，率先减免租户租金，随后陆陆续续都开始减免商铺的租金。因为这些租户是持有型资产的金主，他们丧失掉客流量以后，是撑不住的，所以减免租金其实是一种自救，一种逆势布局。
以前我们在美国做商业地产，不见得就硬要让业主承受损失。你可以减掉两个月租金，但同时跟租户说，我帮你一把，但是你延长半年的租约怎么样，等等。很多方法可以让双方共度难关。房地产企业要自救，必须为疫情过后的营销布局做好准备，必须做中长期的布局，尤其是在疫情过后市场回暖时期的营销应对布局。
还有一个房地产最中坚的力量就是开发商，那么开发商到底应该怎么自救？资金链的断裂可能是开发商最大的威胁。大多数开发商都是靠融资存活的，没有太多现金在手里，这也是中国开发商的一个最大的风险。这个状态下，你怎么通过债务重组，去解决债务的危机？
恒大最近搞了一个线上销售，我们姑且不论恒大的线上销售到底是不是本质性降价，但是线上销售最起码给行业做了一个示范，卖房子也可以不见面卖，这是很有趣的一个现象。
第三，如何充分把握反弹，也许是目前房地产的主流开发商这个群体要充分考虑的。房地产企业在突破和自救中还有一大重点，就是密切关注政策。限购限贷、房住不炒等，造成了房地产在疫情之前已经出现了低迷和萎缩。但是我认为疫情之后，政策会发生一些变化。3月3日，央行和财政部还有银保监会开了一次会，仔细看会议的主要精神，里面讲的很清楚，坚持房住不炒，稳定房地产市场的原则。
但是，通篇下来有四个字，可以让我们看到一线曙光或者是一条比较重要的线索：因城施策。每个城市根据自己的情况，实施自己的政策。这四个字可能意味着，疫情之后或者疫情的尾声会马上发生变化。
2月以来，超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策。接下来房地产政策可能会有所调整和突破，对于房地产人来讲，这是被动性突破。如果把控得当的话，有点像2003年SARS过后，甚至也可以类比2008年次贷危机之后房地产市场的反弹，以及2015年出现的反弹。
图片来源：中原集团
这里可以简单做个预测，在二三线城市，政策大概率会放松；在四五六线城市有可能解除限购限贷。当然这是一个大胆预测。一线城市我认为会出现一种“欲拒还迎”的状态，就是羞羞答答的，但是肯定会变相的放松。房住不炒并不意味着大家不能买房，买房用来住的情况，以及存量住房怎么盘活，未来的金融地产怎么发展？这些很有可能从一线城市开始突破，也不见得是从住宅市场突破，倒有可能从金融地产等大型核心资产市场突破。
05
房地产去向何方
我们再来看看疫情之后房地产中长线的发展逻辑。
第一个方向是现金流。2月20日，在疫情最紧张的时刻，老牌港企香港置地联合体以310.5亿拿下了上海徐汇滨江西岸金融城项目，一举刷新内地土地总价纪录。这个项目总建筑面积108万平方米，是一个超大型的城市综合开发项目，其中可售的住宅部分只有4.7万平方米，4%都不到。但是香港置地义无反顾地在疫情最严重的时候，花300多亿买了这样一个地块，看重的是什么？
上海目前租金最高的地方，是上海中心，对外报价20块钱/平米/天。香港中环的租金是多少？2019年平均纪录是116港币/平方尺/月，折合到中国目前的对等算法，是37块钱/平米/天。也就是说，上海的最高租金是20块钱/平米/天，成交价大概18块钱左右；香港是37块钱/平米/天，是上海的一倍。
由此可以看出，这样一个老牌企业投资到上海一个310亿的大型地块，它的用意是什么？现金流。
房地产不再看重销售产生的点式回报，很有可能会发展成为一种比较理性的、长线的、全生命周期的投资、开发、运营。大家看中的不再是年度销售额，年度销售面积，可能是你产生的租金回报率、现金流，变成长线操作的模式。
第二个方向是REITS。在中国，REITS千呼万唤还未出来，但在国外REITS是一个相当庞大的市场，美国房地产业REITS市场占据了大半壁江山。我认为未来的REITS，可能是中国式REITS，或者叫C-REITS（China-REITS），会成为一种比较独特的，跟欧美亚洲的香港、新加坡都有所不同的一种资产证券化模型。
第三个方向是科技。房地产科技和生活是密切相关的。我们经常听到Fintech这个新词汇，是金融科技的意思，Financial technology。现在美国开始出现了另一个新词汇叫Property technology，房地产科技。美国的房地产科技在2019年的总投资额大概是272亿美元左右，2015年这个数字只有70亿左右，总投资增长了3倍。2019年在美国的大型独角兽中，房地产科技类企业占了两家，一个是We work，一个是Airbnb，美国的房地产科技属于一个绝对的潮流行业。中国也有很多企业开始谈论、追求这个词汇。
第四个方向是零缺陷的精细化管理。优质资产需要精细化管理，它涉及方方面面，不局限于物业管理，也不再局限于招商租赁，它是一个全周期的管理。
第五个方向，工作方式和技能要发生变化。未来的房地产人一定要与时俱进，你的房地产销售技巧，你的职业技能，要赶上变化。比方说金融，你有没有金融知识？未来收入最高的房地产人可能不是搞地产开发的，也不是做建筑师的，而是搞房地产金融的。行业有可能会发生各种变化，行业还可能会衍生很多新的行业，比如REITS管理。
第六个方向，对于轻资产和重资产的重新思考。很多人讲，轻资产好、重资产不好，我认为两者各有优点。重资产如恒隆、华润，有自己的先天优势，能够撑得起重资产，它带来的现金流回报就很好，基本不受疫情的影响。轻资产也有好处，可以灵活地用智慧去赚取回报。
所以我认为房地产还有大量的空间，大量的方向可以去发展，只不过在座各位见仁见智，能不能把握住这样的一个时机？通过这次疫情，重新思考，抓住这波浪潮，不要浪费了。
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