北京二手房交易量创8年新低
刚需客重启二手房市场
文|许鑫
编辑|李惠聪
疫情渐退，北京楼市春江水暖。
受春节假期与疫情因素叠加影响，北京2020年第一季度，二手房成交量一度跌入冰点，降幅超4成。
我爱我家研究院数据显示，今年第一季度，二手房网签量20031套，环比下滑43.26%，同比下滑38.59%，创下8年来新低。
自2009年以来，北京二手房平均每季度网签42661套，最低值为2012年一季度的19561套，今年一季度的20031套仅为平均值的47%，是近8年的最低值，疫情带来的冲击十分明显。
3月下旬，北京的存量市场开始逐渐复苏。二手市场开始带看，成交情况也开始增多。
数据显示，3月份北京二手房成交量环比2月增加近7倍，相较于1月增加6.3%，当前已经恢复到去年3月小阳春成交水平的44%。专家也预计，4月成交量或可恢复至往年同期水平。
新地产记者在采访中发现，近期北京新房看盘人数和成交量均明显增加。大部分二手房中介门店也开始正常工作，线上咨询和线下想要看房的潜在购房者也日益增多，但因为目前大多数社区只限于住户出入，房屋买卖依旧受到很大影响。
多位二手房中介人员也向记者表示，目前进入市场的主要是刚需购房人群。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，450万元以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点，60平方米以下房源成交占比、25岁-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。
值得注意的是，虽然楼市正在复苏，但刚需仍是主流，目前市场回温并未推高价格。刚需客是否迎来入手二手房最佳窗口期？
3月起底，收割“V”形走势
三月，北京步入春日，长安街边玉兰花遍地盛开，但在疫情笼罩之下，街上的行人都戴着口罩，行色匆匆地穿梭在熙熙攘攘的人流中。
记者接连走访了多处二手房销售中心和周边小区物业，发现二手房经纪人在岗数量明显降低，门口停放的接送看房者的电动自行车也少了很多。
老王是一名在北京做了20年的资深房产中介，中介人员老王告诉记者，目前因为小区封锁无法带客户看房，后期小区解封后，会增加人手配置。
受疫情影响，此前为限制外来人员进出，北京住宅小区基本都已实行出入证管理。在老王看来，目前，虽然很多业务也能线上促成住宅成交，但与之前相比，业绩还是受到了明显影响。”
不过老王也表示，他们所负责的小区，有一部分从4月2日起已允许他们带客户进小区看房。
随着国内疫情防控形势逐步趋稳，目前各行业的复工复产情况正有序推进，尤其是对此前受疫情影响较大的地产行业，从近期的成交数据表现来看，似乎也能看到明显修复。
老王告诉记者，“从3月第一周周末开始，看房客户增加了很多，周末尤为明显。”
据中原地产研究中心数据显示，3月份北京二手房住宅网签7848套，环比增长116.26%，同比下降51.11%。3月北京市场开始低位复苏，市场呈现明显的“V”形走势。
在疫情肆虐的日子里，网签成为中介唯一销售方式，在老王的朋友圈里每天都随处可见各类房源的信息。
老王表示，自从去年二手房买卖遇冷后，房产价格便逐渐走低，但购买意愿依然不高，在买涨不买跌的心理下，很多买房者把购房预期放在了今年上半年，但疫情发生后，一些购房者开始着急了，线上看房就成了购房者首选。
例如，近期，老王曾遇到一位孩子今年上学的客户，老王为他选择了一套距离学校较近房源。这位客户在经过两次沟通后，便立即出手下定。火速出手的原因在于，大多数学校在5月底要开始招生，今年2、3月本来是成交旺季，但因疫情影响，一些房屋买卖合同拖到现在还没有完成，而一些刚需买房者因为早就定好购房计划，在网上看好房源后就签合同了。
与过去房产交易大厅过户相比，网上买卖的效率更高，即便是传统的买卖模式，很多手续也已经网络化了。
目前房产交易双方要当面完成的，只是签订房屋的书面转让合同，以及买房者到银行进行贷款。鉴于此，受疫情影响后，线上带看房源吸引了大量客流，网上看房者的数量大幅增加，有些春节前就看好房源的，就会在网上下单。
“虽然，疫情会让需求延期，但最近有一些客户真的是踩着点在买房。这就是真正的刚需。”老王非常肯定的说道。
事实上，很多购房者担心疫情过后价格会上涨，更多的心理活动是“反正迟早要买，此时不买更待何时”？而且北京作为一线城市，价值有支撑，因此很多业主本身也对后市看好，所以议价空间有限，因此导致3月份市场成交有所反弹。
事实上，回看楼市发展周期，每次北京房地产市场“重启”基本都是刚需入场。
整个3月，北京二手房市场新增房源量、新增客源量均已超过1月水平，经纪人带客户看房量达到了1月的六成以上。
北京多项指标也呈现出复苏趋势。数据显示，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。
在业内人士看来，3月北京市场复苏原因主要有两点：一是随着复工稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，尤其是刚性需求成交比例更高；二是流动性宽松背景下，房贷利率有进一步下调趋势，市场预期有所改善，客户入市积极性提升。
价格跌至低点，难现“金四银五”
表面上二手房成交量在增加，但价格呢？
数据显示，2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元每平米，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，呈现连续3个季度的持续下跌态势。拉长周期看，当前二手房成交均价已经跌至调控以来的低点，相较2017年第一季度的高点水平已经下跌11.4%。
在价格方面，中介老王也无奈地表示，自己维系的很多客户今年购房意愿都变得犹豫不决，即使二手房价格在年前有一定回暖趋势，现如今又开始呈现下跌趋势。
“我们这片区域（海淀区四环附近）价格基本又回到去年最低水平了，但这个价格可以说基本降到位了，再继续降价可能性比较低了。”
不仅如此，“挥泪甩卖”的降价促销，也成为疫情期间的“惊鸿一笔”。
在记者采访中发现，曾有位于朝阳区东三环的一处房源降价150万出售。这套房源是一个140平米的大三居，在同小区此类户型都要1250万元左右，这位业主却只要1100万，价格优惠之大。
与中介沟通后发现，这个业主春节前买了孙河区域一栋别墅，着急置换，所以才要低价甩这边的房子。
窥斑知豹，北京东三环作为最热门区域，价格优势已去，可知北京二手房凉热。
从目前市场价格来看，通州区二手房均价只有4.3万，大量优质地段的次新房，价格不足5万，房龄稍老的房子，只有3.8-4万左右。这无疑也得益于该区域长久以来最高级别的“双限”门槛措施，从而极大程度上掐往了需求端。
近郊区中，房山、昌平、顺义3区二手房均价都不足4万。其中，房山均价只有3.1万元。
在房山地铁沿线，有大量房源，单价只有2.5-2.8万；昌平、顺义价格虽然比房山高一些，但单价3万多，总价200万之内的房源，一抓一大把。
数据显示，第一季度北京各城区二手房成交均价环同比普跌。其中，西城涨幅最大，多是由学区房上涨带动的，环同比双涨分别为1.7%和2.3%。除此，与1-2月份相比，亦庄、房山环比上涨。
不过，外围城区价格跌幅较大，如门头沟、通州、大兴、顺义等，跌幅均在8%以上，其中门头沟和房山区同比跌幅最大，分别为13%和11%。
有专家指出，在刚需的购房者眼里，学区房依旧是购房者的第一选择。导致外围地区价格跌幅较大的主要原因。
显然，市场反弹但并未推高价格的原因在于，目前交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。
目前整体供需矛盾依旧较为缓和，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。
中介老王也对于刚需人群给出建议：趁着现在现在房价下行，可以多看房，多谈价，或许可以碰上不错的房源。
由于疫情突然来袭，二手房均价下降，成交量且出现反弹的情况。贝壳研究中心预测，第二季度北京二手房市场将迎来累积需求逐步释放阶段，预计二季度成交量将同比增长60%，向每月1.2万套左右的正常水平回归。
“封冻”一个多月的北京二手房楼市已经开启低位复苏模式。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，虽然二季度北京楼市的热度会明显高于一季度，但这并不意味着市场会出现“金四银五”的火热局面。
总的来看，虽然二季度楼市热度会有所回升，但仍存在一定限度，房地产市场仍以稳定为主。
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lihuicong2005；PreservedRoses