韦喜律师：关于交房，你不能不知道的事!!!

韦喜律师说案：
2011年3月30日，叶某购买某开发商开发的房屋一间，约定2011年5月30日交房并签订商品房买卖合同，合同中对房屋位置、价格、面积等作了明确约定。后双方又签订了补充协议，约定开发商发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式，但直至2011年5月30日，叶某仍未收到交房的电话或短信通知。同年12月，叶某到开发商处拿不动产发票时才得知开发商在报纸上通知交房，且要求叶某先交物业费才交房，叶某不同意，遂起诉至法院。（详见叶某与襄阳某投资公司商品房买卖合同纠纷（2013）鄂襄新民初字第01047号民事判决书）
韦喜律师总结焦点：
1、开发商登报通知交房有效吗？
2、叶某有权要求先交房再交物业费吗？

韦喜律师观点：
1、开发商登报通知交房合法有效。
（1）本案中，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，合法有效。双方明确约定补充协议内容如与合同正文相冲突，以补充协议为准。那么在合同与补充协议内容相冲突时，应选择适用补充协议的约定。
（2）根据补充协议的约定，开发商发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。
（3）补充协议关于通知形式的条款虽是开发商单方制定的格式条款，但从该条款的字面理解上，采取各种通知方式的用语是“可以”，也即“可以这样也可以那样”。从一般人的通俗理解上不会产生歧义。因此，开发商选择补充协议约定的任何一种形式进行交房通知，就应视为开发商已经按照合同约定履行了交房通知义务。
2、叶某无权要求先交房再交物业费。
补充协议约定，叶某在办理房屋交付手续时还应先行交纳物业服务费等相关费用，如叶某未交纳相关费用，视为叶某未付清房款，开发商有权拒绝交房。从本案查明的事实看，叶某至今未按约交纳物业服务费等相关费用，开发商据此拒绝交付房屋系在行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。故在叶某未按约先履行支付相关费用的义务的情况下，开发商向叶某交付房屋和办理相关权证的条件未达成。即叶某无权要求先交房再交物业费。

韦喜律师温馨提示：
1、商品房买卖合同或者预售合同中对交房形式有明确约定的，出卖方应当严格按照合同约定履行交房通知程序。
2、买方身份证上的地址如果不是经常居住地，应当向卖方提供现经常居住地址。如果买方未提供，卖方按照身份证上地址邮寄送达，逾期交房的违约责任由买方承担。
3、卖方通知交房时最好选择容易取证的方式送达，例如邮寄送达，登报送达。邮寄送达的，尽量选择EMS，同时在快递单上写明文件内容，保留好快递底单。
4、部分业主已经收房的证据不能证明其他业主已经收房。

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